每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2020年最后一天的上海靜安體育場，超過3000人現(xiàn)場聆聽了易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱“2021評樓市”年度發(fā)布會長達(dá)4萬多字的分享，內(nèi)容從宏觀、中觀到微觀，從政策、市場到新時代新需求。

發(fā)布會后，丁祖昱在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時表示，他從不認(rèn)為未來的房地產(chǎn)會因為進(jìn)入一個新的發(fā)展階段、產(chǎn)生新的行業(yè)邏輯而陷入困境，相反，疫情這只“黑天鵝”在眾多不確定性中，卻允許中國房地產(chǎn)行業(yè)走出完美的“V型”，足以說明房地產(chǎn)仍然是中國經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑。

“這意味著，未來會是充滿挑戰(zhàn)的，無增長時代到來，卻也可能迎來新的好時代，未來部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)可以大步向前，壓力測試不盡人意的企業(yè)要適當(dāng)放緩腳步了，夯實基礎(chǔ)更重要。”丁祖昱表示。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱 圖片來源：受訪者提供

資金將成房企最大挑戰(zhàn)

從最初銀保監(jiān)會嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)金融監(jiān)管要求，到8月20日“三道紅線”應(yīng)聲而來，再到11月底銀保監(jiān)會主席郭樹清強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀牛”……2020年的信貸金融政策一步步收緊，企業(yè)投資也受到一定影響。

“我覺得最難的、最大的挑戰(zhàn)，就是在資金上的挑戰(zhàn)。”丁祖昱認(rèn)為，預(yù)計需要經(jīng)過一段時間的財務(wù)指標(biāo)調(diào)整，一些房企才會重新企穩(wěn)。

“‘三道紅線’政策出現(xiàn)后，我們突然之間發(fā)現(xiàn)，今天的融資流、現(xiàn)金流可能變成負(fù)的了，這對所有地產(chǎn)公司來說都是巨大的挑戰(zhàn)。我們看到了一部分企業(yè)出現(xiàn)了債券違約，部分企業(yè)出現(xiàn)了信用違約等。然后是上市房企的債務(wù)糾紛，今年和去年相比，從金額上來說，是兩倍于去年；從案例數(shù)字上來說，也大大增加了。”

尤其當(dāng)2021年，金融政策仍將趨緊，“三道紅線”范圍擴(kuò)大。丁祖昱提醒，千萬不要以為今天“水”很多，都會流入房地產(chǎn)。過去兩年，都在關(guān)房地產(chǎn)金融的“水龍頭”。 “三道紅線”之后，房企的資金壓力驟升，資金上的挑戰(zhàn)將是未來最大的挑戰(zhàn)。

“企業(yè)首先還是要降杠桿，讓自己轉(zhuǎn)綠。”丁祖昱給出了一些建議，例如在投資端，增多合作拿地，拿地不并表，減少資金占用；加快土儲開發(fā)效率，合理儲備，提高土儲質(zhì)量；少投資、放緩?fù)顿Y。

在運營端，加大小股操盤比例，維持行業(yè)規(guī)模；加大銷售回款，加快項目去化；產(chǎn)品力打磨、標(biāo)準(zhǔn)化，提升利潤空間、加快周轉(zhuǎn)速度；加快項目結(jié)轉(zhuǎn)速度，增厚資產(chǎn)；組織管理效能提升，降成本提效率。

在融資端，分拆多元化上市、增發(fā)配股、加大經(jīng)營杠桿使用等。“上市是增加資本金的辦法，把分母做大，做一系列綜合運用，這里面最重要的是有一個好的CFO，把估值做好。”

丁祖昱表示，過去房企高歌猛進(jìn)，資金帶來了巨大的動力。但未來，很多房企拿不到資金，如果沒有更多的資金加入，整個行業(yè)再繼續(xù)往上走的動能會被大大削弱。

樓市進(jìn)入無增長時代

對于宏觀政策，丁祖昱認(rèn)為，2021年政策會保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，繼續(xù)堅持“房住不炒”的政策主基調(diào)，并以租賃市場為抓手，解決好大城市住房突出問題。

這樣的政策環(huán)境反應(yīng)在市場上，丁祖昱直言，未來成交面積很難有大幅度的突破，所以行業(yè)步入“無增長時代”。

丁祖昱指出，從2016年至2020年，銷售面積幾乎沒有增長，都穩(wěn)定在16億平方米左右。雖然成交金額從14萬億元達(dá)到17萬億元，但這一方面是房價在漲，另一個方面是過去幾年都以三四線城市的成交結(jié)構(gòu)為主，而從去年和今年開始一二線城市的成交占比越來越高，所以才使得成交金額不斷上升。

“未來幾年銷售額可能還會繼續(xù)增長，但銷售面積可能都會維持在16億平方米左右。”丁祖昱表示，未來的樓市實際上是沒有增長的，尤其是，如果融資性現(xiàn)金流不增長，則房企很難增長。

“都是要靠融資拉動增長，銀行和金融機(jī)構(gòu)信托都受到了新規(guī)的約束，房地產(chǎn)拿不到更多的錢，企業(yè)也很難獨自美麗。”丁祖昱表示。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將迎來轉(zhuǎn)機(jī)

在政策嚴(yán)控、增長不易的未來房地產(chǎn)市場中，并非毫無生機(jī)。丁祖昱認(rèn)為，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將轉(zhuǎn)機(jī)來臨。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)機(jī)主要體現(xiàn)在兩點，首先是政策破解了行業(yè)壁壘，痛點被解決；其二，2020年是60后入場元年，他們帶來消費變革，部分企業(yè)已開始盈利。

可以看出，A股醫(yī)療股市值大于養(yǎng)老股，養(yǎng)老股遠(yuǎn)超地產(chǎn)股。資本市場印證了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的空間足夠，在未來十年二十年，甚至五十年一百年都有發(fā)展可能。

但值得注意的是，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)向高品質(zhì)、多樣化升級，企業(yè)需要與時俱進(jìn)。丁祖昱認(rèn)為，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)兩極分化非常明顯，七大區(qū)域城市養(yǎng)老潛力凸顯，比如廣東、北京養(yǎng)老金盈余，上海的養(yǎng)老投資潛力將在2050年位居城市榜首，但東三省養(yǎng)老市場低迷，養(yǎng)老金虧空量大。

另外，未來進(jìn)入康養(yǎng)領(lǐng)域的房企，需要用產(chǎn)業(yè)運營思維進(jìn)行布局，開發(fā)過程中更應(yīng)注重運營和服務(wù)能力，并且能夠做足落地，因為核心還是運營。

與此同時，要看到細(xì)分領(lǐng)域的優(yōu)勢，比如3+N，“治未病健康管理領(lǐng)域”“高齡老人護(hù)理領(lǐng)域”“老年病康復(fù)領(lǐng)域”“智慧養(yǎng)老、適老化改造、老年用品、老年文化娛樂”等細(xì)分領(lǐng)域。

“總體來說，2020年養(yǎng)老的產(chǎn)值歐洲是4.8萬億美元，美國是4.7萬億美元，中國1.17萬億美元；占GDP比重歐洲28%，美國22%，中國只有7%，2020年對于中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)只是一個起步。”丁祖昱直言。

大力發(fā)展租賃保障住房

2020年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出大力發(fā)展大城市租賃保障住房，把“租賃”放到了特別重要的戰(zhàn)略位置，指出“明年宏觀政策要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，繼續(xù)堅持‘房住不炒’的政策主基調(diào)，并以租賃市場為抓手，解決好大城市住房突出問題。”

“另一方面，2020年長租公寓的接連暴雷讓公眾對其信任度降到了谷底，租房客對于品牌公寓沒有信心，不僅僅是對分散式公寓沒有信心，對集中式公寓也沒有信心，這不是一時半會能解決的，很多客戶都重新選擇和房東直聯(lián)，這是對租賃市場最大的挑戰(zhàn)。”丁祖昱表示。

“2020年是租賃的政策年，46個城市總共出臺了和租賃相關(guān)的234條政策。”丁祖昱表示，中央把租賃放到了特別重要的戰(zhàn)略位置，重點強(qiáng)調(diào)保障性，要增加供應(yīng)還要調(diào)控租金，未來增加供給的市場規(guī)范政策會越來越多。

丁祖昱表示，2021年政策關(guān)注重點在租賃，既要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，又要土地供應(yīng)向租賃住房建設(shè)傾斜，還要對租金水平進(jìn)行合理調(diào)控，更好地解決好大城市住房突出問題。政策也都聚焦租賃，現(xiàn)在越來越多的企業(yè)在做輕資產(chǎn)模式，除了租金收入之外，也要尋找多種業(yè)態(tài)經(jīng)營的收入。

從不確定性回歸確定性

“房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷從確定性到不確定性，再到確定性的轉(zhuǎn)折。”

丁祖昱指出，2018年之前，地產(chǎn)處于確定性階段，房企通過增大融資、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債模式，實現(xiàn)規(guī)模迅速壯大：2018~2020年，伴隨政策面房住不炒政策出臺，宏觀經(jīng)濟(jì)去杠桿苗頭出現(xiàn)，加之疫情突發(fā)，房地產(chǎn)進(jìn)入不確定性階段。

過去的兩三年不確定性充滿了整個行業(yè)，無論是政策、“黑天鵝”，還是整個行業(yè)的上下波動，這都是因為不確定性。

2020年之后，戴上“三條紅線”的“緊箍咒”，確定性更加明確，再加上提了4年的“房住不炒”，行業(yè)的發(fā)展方向變得非常清晰，高歌猛進(jìn)時代應(yīng)該告一段落。

“去年提出了房地產(chǎn)是制造業(yè)，這是現(xiàn)在最主要的觀點。今年應(yīng)該補(bǔ)充兩點，制造業(yè)之外，房地產(chǎn)業(yè)也是中國最大的金融業(yè)，最大的服務(wù)業(yè)。”

丁祖昱告訴記者，制造業(yè)所有的特征，房地產(chǎn)行業(yè)都符合，尤其房地產(chǎn)行業(yè)對吸引消化就業(yè)者也有幫助。與房地產(chǎn)相關(guān)的服務(wù)業(yè)，正越做越好、越做越大，值得重視。

此外，丁祖昱還強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)依然具有金融屬性，房企可以學(xué)習(xí)金融機(jī)構(gòu)，每年做壓力測試。

第一是測試經(jīng)營現(xiàn)金流加融資現(xiàn)金流最后等于正還是負(fù)。2020年上半年，50家房企中經(jīng)營現(xiàn)金流為負(fù)的是26家，融資現(xiàn)金流為負(fù)的是8家，值得引起重視。

第二個壓力測試，是把所有的資產(chǎn)，包括在售項目、土儲、存量資產(chǎn)、不良資產(chǎn)，全部折合市場價，減去所有的負(fù)債、應(yīng)付款，上市公司可以和上市公司市值做比較，非上市公司可以和凈資產(chǎn)做比較。

兩道壓力測試完成后，得出結(jié)果良好的房企，可以在2021年乃至未來每一年繼續(xù)大踏步前進(jìn)。如果這兩道壓力測試做出來的結(jié)果不盡如人意，未來可以適當(dāng)?shù)姆啪從_步，夯實基礎(chǔ)。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：受訪者提供