每經(jīng)編輯 何小桃    

又到年末，你今年買房了嗎？

即將過去的2020年，在新冠疫情沖擊下，二手房市場(chǎng)底部升溫。不過，區(qū)域分化、產(chǎn)品分化非常明顯。

貝殼研究院18日發(fā)布的《2020年貝殼研究院樓市榜單盤點(diǎn)：二手房市場(chǎng)城市榜單》給出了一組直觀的數(shù)據(jù)，盤點(diǎn)2020不同城市二手房市場(chǎng)表現(xiàn)。其中，在房?jī)r(jià)跌幅榜單中，廊坊以8.4%的跌幅居于榜首，山東省頭部城市青島、濟(jì)南房?jī)r(jià)跌幅分列榜單二、三位，北京也上榜。

圖片來源：貝殼研究院

十大房?jī)r(jià)下跌城市：廊坊第一青島第二

榜單顯示，在二手房的交易量和交易額方面，一線城市優(yōu)勢(shì)明顯。據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波分析，目前一線城市除廣州外都進(jìn)入到存量房市場(chǎng)，二手房成交量是新房的3倍以上將是常態(tài)。

圖片來源：貝殼研究院

圖片來源：貝殼研究院

從交易增速來看，強(qiáng)二線城市穩(wěn)居前列。二手房交易額增速最快的4個(gè)城市分別是杭州、西安、南京和成都，均超過了40%，其中杭州增速達(dá)62.2%。這四個(gè)城市同時(shí)也是二手房交易量增速最快的四個(gè)城市。這也說明，近年來隨著強(qiáng)二線城市崛起，人口大量涌入到這些城市，這些城市不僅新房快速增加，買二手房的也越來越多。

圖片來源：貝殼研究院

另一方面，疫情以來，樓市的一大特征是不同城市、不同區(qū)域之間的分化特別明顯，在長(zhǎng)三角、珠三角不少城市成交旺盛的同時(shí)，環(huán)京區(qū)域、黃河流域的不少中心城市整體較為冷清，一些城市的二手房?jī)r(jià)也出現(xiàn)下滑。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，今年樓市熱點(diǎn)城市主要集中在華東和華南，環(huán)京和黃河流域中心城市總體較冷，其背后的核心原因還是產(chǎn)業(yè)和人口流動(dòng)的差異。長(zhǎng)三角、珠三角等發(fā)達(dá)地區(qū)近年來高新產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分突出，人口流入較快，整體經(jīng)濟(jì)活力高。

二手房源的交易周期代表市場(chǎng)的活躍程度，也代表了房屋的流通性。其中，中山二手房房源平均成交周期逼近200天，也就是在中山賣出一套二手房平均需要近7個(gè)月。上榜城市房源平均成交周期均在5個(gè)月以上，二手房出售難度大與城市住房供需矛盾直接相關(guān)。

圖片來源：貝殼研究院

另外，從二手房的交易均價(jià)來看，深圳房?jī)r(jià)自2019年9月超過北京成為第一，今年繼續(xù)保持第一。未來中短期內(nèi)，深圳市場(chǎng)受供需矛盾剛性約束，預(yù)計(jì)還將保持第一。廈門和杭州均超越了廣州，分列第四、第五位，杭州位居第六。從區(qū)域分布看，TOP10城市主要分布在長(zhǎng)三角、珠三角及京津冀三大核心城市群。

圖片來源：貝殼研究院

天津樓市冷清 銷售蹲守售樓處截客

二手房?jī)r(jià)格下跌的城市，整體樓市也不樂觀。

社科院《中國(guó)住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告（2020）》顯示，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化較為嚴(yán)重，與歷史高點(diǎn)相比，20個(gè)城市下跌超過10%，其中9個(gè)城市距最高點(diǎn)房?jī)r(jià)調(diào)整幅度均在15%以上，廊坊市最高下調(diào)幅度達(dá)46.9%。

分區(qū)域看，跌幅超過15%的城市分布于京津冀（4個(gè)）、北部灣（1個(gè)）、大灣區(qū)城（1個(gè)）、山東半島（2個(gè)），滇西（1個(gè)），北京是唯一的一線城市。

數(shù)據(jù)來源：緯房指數(shù)研究小組

根據(jù)報(bào)告，截至今年10月，天津相較2017年3月最高房?jī)r(jià)時(shí)點(diǎn)，跌幅已高達(dá)21.8%。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者連續(xù)走訪了天津市多個(gè)區(qū)，調(diào)查發(fā)現(xiàn)售樓處冷清、價(jià)格折上再折、銷售人員蹲守截客……似乎已是現(xiàn)階段天津新房市場(chǎng)一個(gè)真實(shí)寫照。

“現(xiàn)在我身上還有幾百萬任務(wù)沒有完成，靠蹲守還多少有點(diǎn)用。”

當(dāng)記者踏出和平翰林公館的售樓處時(shí)，一名略有些靦腆的小伙子叫住了記者，說：“來我們這里看看吧，我們樓盤各方面質(zhì)量也很好。”

他自我介紹道，自己就是在售樓處外截訪競(jìng)品客源的，每天在別家售樓處外等待，希望能攬來幾單生意。

正在建設(shè)中的新房 圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

在離天津核心區(qū)稍遠(yuǎn)的位置北辰區(qū)，記者來到了該區(qū)的新城悅風(fēng)華售樓處，這里并不熱鬧，簡(jiǎn)單登記后等了一會(huì)才有銷售人員到來。銷售人員介紹，這里優(yōu)惠過后的銷售均價(jià)大約在15000元/平方米。

“這套106平方米的戶型總價(jià)是184萬元，現(xiàn)在有9折疊加2%的限時(shí)優(yōu)惠，優(yōu)惠過后總價(jià)是162萬元。”

該項(xiàng)目是此處的一個(gè)大盤，前期已有開發(fā)完的社區(qū)，當(dāng)記者詢問先期開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格時(shí)，銷售人員大方表示：“現(xiàn)在的房?jī)r(jià)確實(shí)沒有2017年高了，直接一點(diǎn)說，如果今天這里坐滿了人，我們是不會(huì)給您優(yōu)惠的。”

河?xùn)|區(qū)情況也是類似。記者來到了該區(qū)的路勁太陽城，銷售人員表示98平方米的戶型總價(jià)在265萬～275萬元之間，單價(jià)約27000元/平方米。

相較同社區(qū)之前已開發(fā)完成的房源，路勁太陽城當(dāng)前的售價(jià)和2017年比也是微降的。

“現(xiàn)在肯定不能和當(dāng)年高點(diǎn)的時(shí)候比，不過您能看出來天津的房?jī)r(jià)現(xiàn)在已經(jīng)到了穩(wěn)定的時(shí)候了，甚至可以說馬上觸底了，所以您現(xiàn)在買還是很合適的，并且我們這里離天津站特別近，很多外地落戶的人員在北京上班都會(huì)選擇我們這里。”該銷售人員表示。

銷售人員們口中的高點(diǎn)便是2017年天津樓市火熱期，彼時(shí)的一房難求與此時(shí)的冷寂形成了鮮明對(duì)比。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，2017年天津市武清區(qū)某項(xiàng)目開盤現(xiàn)場(chǎng)，售樓大廳內(nèi)人頭攢動(dòng)，氣氛火熱，項(xiàng)目沙盤周邊圍滿了人。一名購房者因?yàn)闆]有選到心儀房屋而埋怨道：“咱們這不就是過來搶剩飯的嗎？”，另一位與他同行的購房者自我安慰地說：“能搶到剩飯就不錯(cuò)了。”

全國(guó)居住價(jià)格連續(xù)9個(gè)月下降 北京房租跌幅進(jìn)入前五

與此同時(shí)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)居住價(jià)格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)下降了9個(gè)月，其中最重要的構(gòu)成便是房租，北京成為租金跌幅前五的城市。

“CPI價(jià)格數(shù)據(jù)公布后，引起大家的關(guān)注，今年以來CPI漲幅整體為前高后低，11月同比下降0.5%，這也是繼續(xù)2009年后，11年來首次出現(xiàn)下降。”12月15日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉如此表示。

11月，除了食品煙酒類價(jià)格同比下降0.7%外，同樣搶眼的還有居住價(jià)格下跌0.6%。

在居住價(jià)格的統(tǒng)計(jì)項(xiàng)下并不包含房?jī)r(jià)，主要構(gòu)成有租賃房房租和水電燃?xì)鈨r(jià)格，11月兩者同比皆下跌0.9個(gè)百分點(diǎn)。

和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)整體11年來首次下降不同，在記者統(tǒng)計(jì)的2020年中，居住價(jià)格已經(jīng)經(jīng)歷了長(zhǎng)期的下行。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)還顯示，2020年1～11月的房租價(jià)格同比跌幅為0.5%。

此外，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，從租金水平來看，2016～2020年的11月平均月租金保持四連降，達(dá)到近五年最低。2020年11月重點(diǎn)城市平均月租金為42.2元/平方米，環(huán)比微漲0.4%，同比下降2.7%。

貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“租賃市場(chǎng)在9月轉(zhuǎn)入淡季后，掛牌均價(jià)在9月、10月連續(xù)下降，11月有小幅回升。自2月以來，業(yè)主出租預(yù)期出現(xiàn)第二輪小幅回升，雖然部分城市出現(xiàn)疫情反彈，但有賴于政府精準(zhǔn)防控，業(yè)主出租信心有所提升。”

地域方面，根據(jù)諸葛找房的統(tǒng)計(jì)，從環(huán)比上漲城市來看，11月租金環(huán)比上漲的TOP5城市為成都、珠海、泉州、江門、中山。疫情后，租賃市場(chǎng)受沖擊較大，其中成都受到成渝都市圈利好的帶動(dòng)，租賃市場(chǎng)活躍度較高。珠海作為粵港澳大灣區(qū)的重要城市，租賃市場(chǎng)表現(xiàn)良好。

從環(huán)比跌幅TOP5城市來看，11月租金跌幅前5城市分別是太原、石家莊、溫州、北京、烏魯木齊。北京受到疫情反復(fù)的影響，加上現(xiàn)階段進(jìn)入行業(yè)淡季，市場(chǎng)活躍度呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢(shì)。

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