每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

12月15日，國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，1～11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資12.95萬億元，同比增長6.8%；商品房銷售面積15.08萬平方米，同比增長1.3%，增速比1～10月提高1.3個百分點，年內(nèi)首次同比轉(zhuǎn)增。商品房銷售額14.9萬億元，增長7.2%。

值得注意的是，1～11月房企土地購置面積20591萬平方米，同比下降5.2%，但土地成交價款13890億元，增長16.1%，增速提高1.3個百分點。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“雖然新房銷售刷新紀錄，但有兩個信號還是確定的。一是土地市場持續(xù)升溫后勁可能不足，土地市場繼續(xù)創(chuàng)新高的可能性不大。二是城市分化不會改變。尤其是二線以上重點城市受到追捧，資金有限的情況下房企會投入更安全的地方。

單月商品房銷售額刷新紀錄

前11個月，全國商品房銷售面積為15.08億平方米，銷售額達到14.90萬億元，同比增長7.2%，累計銷售均價同比增長5.8%，全年累計均價漲幅連續(xù)4個月基本保持穩(wěn)定。

貝殼研究院指出，從單月數(shù)據(jù)來看，11月商品房銷售面積1.75億平方米、銷售額1.73萬億元，量價數(shù)據(jù)從7月起連續(xù)5個月刷新歷史統(tǒng)計最高值，價格方面11月單月銷售均價9865元/平方米，自7月破萬、8月達到最高值后，連續(xù)3個月環(huán)比下降，銷售價格得到有效控制。

盡管當下商品住宅庫存創(chuàng)下新低，但據(jù)易居研究院測算，1～11月住宅新開工面積與銷售面積的比值為110.5%，需警惕未來供大于求。

易居研究院指出，新開工面積反映的是未來的樓市供應(yīng)，假設(shè)未來一段時間維持目前的銷售水平，則當前新開工面積與銷售面積的比值一定程度上就可視為未來三個季度后的供求比。自2018年初以來，近三年住宅新開工面積與銷售面積的比值都在100%以上，2019年和2020年超過110%，也就是說當期新開工面積要比銷售面積多10%以上，如果未來銷售不能提高的話，供大于求的現(xiàn)象仍將延續(xù)或加劇。

房企資金繼續(xù)承壓

從房企到位資金來看，1～11月房企到位資金累計同比增長6.6%，增速比1～10月提高1.1個百分點。其中，國內(nèi)貸款24256億元，增長5.4%；利用外資154億元，下降4.7%；自籌資金56666億元，增長7.9%；定金及預(yù)收款57384億元，增長5.3%；個人按揭貸款26983億元，增長10.6%。

貝殼研究院高級分析師潘浩對此指出：“從長期來看，房企到位資金增速自2009年起呈波動式下行走勢，且2017年以來受融資政策收緊影響，到位資金增速大幅下滑，且逐漸接近零值。分項來看，自2006年以來，國內(nèi)貸款占比呈下行走勢，與2006年相較，國內(nèi)貸款占比下降5個百分點；而定金及預(yù)收款及個人按揭貸款的比例提高了10個百分點，房企依靠銷售回款緩解資金壓力的趨勢明顯。預(yù)計明年房地產(chǎn)融資相關(guān)政策將持續(xù)趨緊，房企將繼續(xù)通過加速去化的方式緩解資金壓力，個人按揭貸款、定金及預(yù)收款的占比或?qū)⒊掷m(xù)走高。”

資金承壓之下，房企拿地越發(fā)謹慎：1～11月房企土地購置面積20591萬平方米，同比下降5.2%，降幅比1～10月擴大1.9個百分點。盧文曦分析，“房地產(chǎn)企業(yè)購置土地同比增速還是處于負值，三道紅線的壓力會慢慢體現(xiàn)出來，加之臨近年底，房企抓資金回款，購地節(jié)奏可能會放緩。”

但另一方面，地價仍然高企，1～11月土地成交價款13890億元，增長16.1%，增速提高了1.3個百分點。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示：“當前地價漲幅已經(jīng)比較大了，1～11月全國土地均價為6746元/平方米，同比漲幅22.5%。后續(xù)需要積極穩(wěn)地價，尤其是需要出臺各類限價政策。”

上海某在建地塊 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝