每日經(jīng)濟(jì)新聞 2020-09-18 06:52:09
經(jīng)濟(jì)賬與規(guī)劃賬的博弈。
每經(jīng)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 甄素靜
“共用一個進(jìn)出大門,共用出入鑰匙卡,兩者的物業(yè)管理也一樣,現(xiàn)在撇開高層,只對低層樓房進(jìn)行舊改。新規(guī)劃中,高層朗苑不再擁有小區(qū)花園,成為獨(dú)棟'釘子戶',還將忍受棚改多年造成的影響,例如房屋開裂,噪音空氣污染等等。”得知所居房屋被排除在棚改項目之外,朗苑業(yè)主憤慨地申訴道。
在深圳,“郎苑”業(yè)主的經(jīng)歷并非孤例。近兩個月來,深圳多個被列入政府棚改項目的小區(qū)均出現(xiàn)了其中的“高層住宅樓”被排除出棚改之外的情況,這也引發(fā)了小區(qū)業(yè)主的不滿。
如何處置這種“區(qū)別對待”的情況,考驗著各方的博弈能力和平衡能力。
因為房價高企,深圳的小區(qū)業(yè)主們對城市更新的觸覺更敏感,而開發(fā)商為了縮短周期,采取了“只改多層,不動高層”的更加便捷的改造路徑,此時兩方的矛盾就出現(xiàn)了。
據(jù)《券商中國》9月16日報道,深圳南山區(qū)龍聯(lián)花園業(yè)主所居住的小區(qū)龍聯(lián)花園將被納入政府的棚改項目,但小區(qū)內(nèi)的一棟中高層住宅樓卻被劃在此次棚改之外,由此引發(fā)了高層業(yè)主對“同一小區(qū)只改多層不改高層”的不滿,目前,業(yè)主已向有關(guān)部門提交了對高層住宅的拆遷訴求請愿書。
龍聯(lián)花園位于深圳市南山區(qū)龍珠二路,占地面積46974.5平方米,建筑面積包含60130平方米的多層住宅樓和15400平方米的一棟高層住宅,該高層住宅樓名為“郎苑”,小區(qū)共有住戶886戶。
正是這棟“郎苑”被排除在這次棚改的計劃之外。據(jù)《券商中國》,高層住宅郎苑屬龍聯(lián)花園一棟,郎苑與龍聯(lián)花園共用一個進(jìn)出大門,共用出入鑰匙卡,兩者的物業(yè)管理也一樣,為深圳市東部物業(yè)管理有限公司。
根據(jù)《深圳市人民政府關(guān)于加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》中,使用年限在20年以上,且符合存在住房質(zhì)量、消防等安全隱患,或使用功能不齊全,或配套設(shè)施不完善三個條件中的其中一條,即可納入棚戶區(qū)改造范圍;如果使用年限不足20年的,但按照標(biāo)準(zhǔn)被鑒定為危房D級,也可納入改造范圍。
而據(jù)鎂編了解,郎苑建成于2009年,也正是因為“不符合規(guī)定的棚改年限標(biāo)準(zhǔn)”為由,被排除在本次棚改項目范圍之外。
但郎苑的業(yè)主并不認(rèn)賬。他們在“奧一爆料”上提到,福田區(qū)南華村中,有一棟樓齡不足20年的、單獨(dú)宗地的高層住宅,也參與到南華村的棚改中,與朗苑情況完全相同,基于此請將龍聯(lián)朗苑棟納入本次棚改中。
上述業(yè)主還指出,郎苑龍聯(lián)社區(qū)的一份子,與多層樓梯房同屬龍聯(lián)花園小區(qū),共同享有停車位、綠化、道路、幼兒園等民生設(shè)施,龍聯(lián)朗苑棟不納入棚改則嚴(yán)重侵害了業(yè)主的權(quán)益。
但業(yè)主拿到的最新官方回復(fù)不支持業(yè)主的訴求。
據(jù)《券商中國》,南山區(qū)棚戶區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組指揮部辦公室給予的回復(fù)稱,朗苑住房使用年限不足20年,為獨(dú)立宗地,且無法鑒定為危房D級,不符合棚戶區(qū)改造項目的申報標(biāo)準(zhǔn)。
此外,朗苑所在地塊為獨(dú)立宗地,朗苑為與龍聯(lián)花園所在地塊分宗后所建,其規(guī)劃設(shè)計均獨(dú)立于龍聯(lián)花園,已單獨(dú)考慮并配建了停車、菜市場等生活設(shè)施,在本宗地范圍內(nèi)享有單獨(dú)的配套,建筑設(shè)計方案與配建設(shè)施符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。朗苑與龍聯(lián)花園分屬不同的宗地,建成時間有別,登記名稱也不相同,因此,朗苑與龍聯(lián)花園不屬于同一個不動產(chǎn)單元。
信榮房地產(chǎn)律師團(tuán)隊張茂榮對鎂編分析稱,(能不能列入棚改),其實(shí)是一個法律適用問題,通過政府部門的回復(fù)來看,它不夠20年,宗地規(guī)劃也不是一起的,從合法性來說它確實(shí)不符合條件。不過業(yè)主認(rèn)為之前有過先例可以進(jìn)行整改,“合理性我認(rèn)為是存在的。”
實(shí)際上,郎苑只是近期深圳刮起的“棚改風(fēng)”中的其中一個典型案例,在此之前,羅湖區(qū)樂東花園的業(yè)主也因為相似的背景而發(fā)起請愿。
據(jù)鎂編獲得的一份“關(guān)于樂東花園舊改問題的訴求”,其中提到近期東湖街道辦委托第三方明昇公司對東樂花園小區(qū)業(yè)主進(jìn)行更新意愿征集摸底時,明確表示只針對多層業(yè)主,并不包含高層業(yè)主。
此后,東湖街道辦回復(fù)稱:東樂花園分屬不同年限、不同宗地建成,容積率也不一樣?;诂F(xiàn)有政策“對現(xiàn)狀容積率超過2.5的小區(qū),更新模式原則上以綜合整治為主”,我街道先行征集多層業(yè)主意愿,以進(jìn)一步研究后續(xù)更新工作的可行性,包括高層納入更新的可行性及更新模式。
不過據(jù)樂東花園的業(yè)主透露,目前高層業(yè)主也已經(jīng)與多層業(yè)主一同簽署《城市更新單元申報意愿征集表》。
合一集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇告訴鎂編,只改多層不改高層,很現(xiàn)實(shí)的問題是,算不過“經(jīng)濟(jì)賬和規(guī)劃賬”。
羅宇提示,更深層的原因是需要綜合考慮公共利益、教育學(xué)位與交通等綜合配套因素。倘若一棟100米的樓,棚改之后無法再提高容積率增加保障房或公共配套,只是使用全體納稅人的財政資金來幫助部分原業(yè)主單純的拆舊建新,既無助于增進(jìn)公眾利益亦不公平。政府主導(dǎo)財政投入的棚改模式需要考慮更多的公共利益與經(jīng)濟(jì)社會效益。
但這種情況的解決,需要有一個妥當(dāng)?shù)姆桨?,張茂榮指出,以客觀結(jié)果來說,如果同一個小區(qū)多層棚改成了超高層,它會導(dǎo)致容積率的增加,那居住密度會增加,客觀上對原高層業(yè)主的確存在舒適感降低的影響。
因此,在權(quán)衡利弊之時,也的確應(yīng)該在法律的框架下,尋求更合理的解決方式。深職院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺就告訴鎂編,遇到這種情況,首先要以法規(guī)來做,當(dāng)然也要考慮到城市更新以后對高層建筑的影響。
“那么這里面,我覺得現(xiàn)在需要去考慮一些補(bǔ)救的措施,比如說多層這邊改造以后是不是留些空間給高層?或者說讓高層也享受更多配套等。”鄧志旺續(xù)稱。
封面圖片來源:攝圖網(wǎng)
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