每經(jīng)記者｜王佳飛    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

“房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定劑和壓艙石，尤其是內(nèi)循環(huán)的重要組成部分，仍然有較強(qiáng)的韌性。”

面對(duì)后疫情時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)代置業(yè)中國(guó)有限公司執(zhí)行董事兼總裁張鵬在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)如是說(shuō)，而這種樂(lè)觀顯然來(lái)自其對(duì)行業(yè)前景的判斷和自身布局的自信。

專(zhuān)訪(fǎng)中，張鵬談到了對(duì)“房住不炒”的理解和國(guó)內(nèi)大循環(huán)的思考，更多地分享了他從業(yè)這些年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)到觀察。

地產(chǎn)中長(zhǎng)期會(huì)平穩(wěn)發(fā)展

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控基調(diào)是“房住不炒”，各地出臺(tái)的限制抑或刺激政策都是圍繞此方向展開(kāi)。

“過(guò)去，房地產(chǎn)行業(yè)泥沙俱下，房子被賦予了太多居住以外的功能，使得地產(chǎn)行業(yè)就變成了追求大、追求快，速度太快了就很難做精。‘房住不炒’使得過(guò)去高去化、高周轉(zhuǎn)、高成本轉(zhuǎn)向新價(jià)值新周期和新模式。新價(jià)值便是回歸客戶(hù)價(jià)值、回歸產(chǎn)品價(jià)值。同時(shí)，越來(lái)越多的企業(yè)研究房子如何更能讓人舒適、更綠色、更節(jié)能、更能防疫，更符合人的需求，這是個(gè)好事兒。”張鵬表示，當(dāng)代置業(yè)一直是以產(chǎn)品主義作為企業(yè)的核心價(jià)值觀或者差異化競(jìng)爭(zhēng)力，是回到了一個(gè)比較正常的賽道上。

“當(dāng)然，我們也不能否認(rèn)房地產(chǎn)背后的商品屬性，房地產(chǎn)實(shí)際上仍然是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要的組成部分。行業(yè)發(fā)展到一定程度，又會(huì)重新認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的居住和商品屬性。”

張鵬承認(rèn)，房地產(chǎn)行業(yè)在疫情的沖擊下處于艱辛的狀態(tài)。“年初疫情的暴發(fā)，包括前段時(shí)間北京疫情有所反復(fù)，讓我們看到總體環(huán)境還是有些壓力的。地產(chǎn)前100強(qiáng)整體的銷(xiāo)售額在下降，供地節(jié)奏也發(fā)生了紊亂。從某種角度上來(lái)講，消費(fèi)者也不斷觀望，手里的錢(qián)就會(huì)更謹(jǐn)慎使用，這是短期的艱辛。 ”

但是對(duì)于行業(yè)發(fā)展，張鵬卻信心十足。“地產(chǎn)增量的主航道不會(huì)發(fā)生變化，中國(guó)的城市化率現(xiàn)在是60%多，達(dá)到70%還有10年。如果每年增長(zhǎng)一個(gè)百分點(diǎn)，那就是十幾億平米，十幾萬(wàn)億的銷(xiāo)售額，這個(gè)不會(huì)發(fā)生變化。隨著疫情的進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，以及適度寬松政策的釋放，房地產(chǎn)行業(yè)的中長(zhǎng)期肯定還會(huì)平穩(wěn)發(fā)展，市場(chǎng)信心會(huì)逐步恢復(fù)，市場(chǎng)需求供給也會(huì)重回正軌。”

“從長(zhǎng)期來(lái)看，還要重視創(chuàng)新。往往有危就有機(jī)，在‘六穩(wěn)六保’大基調(diào)之下，行業(yè)集中度持續(xù)提高，增量市場(chǎng)向增存并舉的趨勢(shì)下，我覺(jué)得有幾個(gè)維度的創(chuàng)新：要更加注重?cái)?shù)字化創(chuàng)新，數(shù)字化背后肯定是科技創(chuàng)新。具體到我們公司，我們就叫硬科技、黑科技和數(shù)字科技。”張鵬表示。

雙循環(huán)下的行業(yè)機(jī)遇

在“加快形成以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”的背景下，張鵬表示，“房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定劑和壓艙石，尤其是內(nèi)循環(huán)的重要組成部分，仍然有較強(qiáng)的韌性。”

張鵬認(rèn)為，內(nèi)循環(huán)的打造將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)諸多機(jī)遇：一是城市再造，包括城市更新、產(chǎn)城融合等，這是一個(gè)萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)；二是新消費(fèi)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)，隨著國(guó)內(nèi)消費(fèi)力的不斷提升，國(guó)外消費(fèi)力的回流，新消費(fèi)、新空間將成為新市場(chǎng)。三是數(shù)字科技的應(yīng)用，5G、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、區(qū)塊鏈、人工智能等科技手段改善經(jīng)營(yíng)效率，沉淀數(shù)字資產(chǎn)，快速提升資產(chǎn)價(jià)值。

不過(guò)，張鵬同時(shí)表示，市場(chǎng)上永遠(yuǎn)有機(jī)會(huì)，關(guān)鍵是各家房企是否有抓住機(jī)會(huì)的能力。因此，首先要深淘灘，向內(nèi)深耕，提升內(nèi)功，不斷打破以往發(fā)展的邊界，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)手段，創(chuàng)新組織管理模式，優(yōu)化投資發(fā)展布局，提升人才能力，強(qiáng)化流程與運(yùn)營(yíng)管控，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)健發(fā)展。其次要針對(duì)各發(fā)展機(jī)遇，提前布局，聚攏優(yōu)秀人才，深入研判市場(chǎng)，結(jié)合自身潛力，尋找適合自身發(fā)展的道路。最后要及時(shí)關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，及時(shí)調(diào)整發(fā)展策略，不打無(wú)準(zhǔn)備之仗，立于主動(dòng)之地。

看好線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)未來(lái)前景

受今年初的疫情影響，各房企紛紛發(fā)力線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)，頭部房企甚至推出全民營(yíng)銷(xiāo)，對(duì)此前的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)產(chǎn)生了較大沖擊。

“疫情期間，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)，打通渠道是當(dāng)代置業(yè)的發(fā)力重點(diǎn)。”張鵬表示，“我們?cè)诖舜我咔楸l(fā)后的第一時(shí)間就制定了一系列的政策和手段，為體驗(yàn)中心開(kāi)放后的客戶(hù)基數(shù)做準(zhǔn)備。以最快速度開(kāi)通線(xiàn)上體驗(yàn)中心，包括房天下、樂(lè)居、網(wǎng)易、安居客等流量端口的體驗(yàn)中心，和當(dāng)代摩客掌上體驗(yàn)中心聯(lián)動(dòng)起來(lái)，并積極實(shí)現(xiàn)線(xiàn)上認(rèn)購(gòu)、交易的小程序等工作，把一切通路打開(kāi)。同時(shí)自2月14日起啟動(dòng)無(wú)憂(yōu)購(gòu)房計(jì)劃，分步驟實(shí)施無(wú)理由退房計(jì)劃和合伙人計(jì)劃。相關(guān)策略占據(jù)了一定市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，客戶(hù)反饋良好，為疫情好轉(zhuǎn)后銷(xiāo)售的回暖奠定了基礎(chǔ)。當(dāng)時(shí)我們開(kāi)的最好的盤(pán)是3個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)了近千套房，這也為今后營(yíng)銷(xiāo)提供了新的思路。”

不過(guò)，對(duì)于線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)的具體效果，張鵬認(rèn)為：“從短期來(lái)看，我認(rèn)為線(xiàn)上售樓處更多起到的是一種宣傳推廣作用，是企業(yè)在特殊時(shí)期保持活躍度、增加蓄客的一種手段。但從長(zhǎng)期來(lái)看，我相信線(xiàn)上售樓處是未來(lái)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)很重要的補(bǔ)充。”

對(duì)于全民營(yíng)銷(xiāo)，張鵬持積極態(tài)度。“總體來(lái)看，全民營(yíng)銷(xiāo)是市場(chǎng)壓力下的產(chǎn)物，也是各房企必不可少的營(yíng)銷(xiāo)手段。但各房企實(shí)施策略及成效并不相同，這取決于各企業(yè)自身稟賦及發(fā)展戰(zhàn)略。對(duì)于大多數(shù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，全民營(yíng)銷(xiāo)逐步成為線(xiàn)上宣傳推廣方式，用以提升品牌影響力。”

盤(pán)活城市存量空間需創(chuàng)新

城市更新可以說(shuō)是今年的熱詞，也成為不少房企轉(zhuǎn)型的方向。

對(duì)此張鵬表示，房企創(chuàng)新要圍繞著地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全生命周期和客戶(hù)需求的全生命周期展開(kāi)，如在增量市場(chǎng)或舊城改造，當(dāng)代置業(yè)就對(duì)城市更新進(jìn)行了分類(lèi)，包括棚改拆改、既有改造和綜合治理等幾大方面。棚改拆改是對(duì)部分區(qū)域整體拆除后重新規(guī)劃，對(duì)城市變動(dòng)較大；既有改造是對(duì)城市做有機(jī)更新，保護(hù)、修繕為主，對(duì)環(huán)境變動(dòng)較少；綜合治理主要為增加配套，提升生活環(huán)境，河道綜合治理、生態(tài)修復(fù)、城市環(huán)境治理等都屬于此類(lèi)。

張鵬認(rèn)為，城中心住宅和建筑已經(jīng)進(jìn)入到升級(jí)換代的歷史階段，此外老舊城區(qū)的改造也是國(guó)計(jì)民生的需要，原有的房子的功能、性能、技術(shù)、格局都要發(fā)生變化，物業(yè)服務(wù)的升級(jí)、節(jié)能技術(shù)、節(jié)能技術(shù)的升級(jí)換代，都是今后的一個(gè)巨大機(jī)遇。

“具體到投資方向上，我們結(jié)合企業(yè)自身稟賦，適時(shí)選定了一些發(fā)展方向予以布局，同時(shí)充分給予職員發(fā)揮自身潛力的機(jī)會(huì)，孵化各類(lèi)城市空間盤(pán)活方面的項(xiàng)目。”據(jù)張鵬介紹，旗下的第一服務(wù)是一家集物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)服務(wù)、科技物聯(lián)、建筑科技咨詢(xún)、建筑科技產(chǎn)品研發(fā)、建筑科技建造、能源站運(yùn)維為一體的綠色服務(wù)企業(yè)，是當(dāng)代置業(yè)在存量物業(yè)上的一個(gè)成功的探索，目前已經(jīng)發(fā)展了20年有余。

此外，在城市存量空間盤(pán)活方面，當(dāng)代置業(yè)還孵化了第一教育、第一體育、第一商業(yè)、找梯網(wǎng)、綠材網(wǎng)、蔓蘭酒店、摩碼公寓、養(yǎng)老公寓等機(jī)構(gòu)，不斷探尋新的城市更新方面第二、第三等業(yè)務(wù)增長(zhǎng)可能。

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封面圖片來(lái)源：受訪(fǎng)者提供