每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“碧萬(wàn)恒融”的四巨頭中，萬(wàn)科獨(dú)霸江湖多年，崇拜者眾，歷來(lái)都是房地產(chǎn)界的風(fēng)云企業(yè)。

萬(wàn)科或許不是“完美”的萬(wàn)科，但萬(wàn)科向來(lái)是外界眼中“優(yōu)秀”“穩(wěn)健”的萬(wàn)科。每一次，萬(wàn)科向公眾呈上成績(jī)單的時(shí)候，得到的溢美之詞往往不絕于耳。

即便在2020年這個(gè)特殊的年份也不例外——全行業(yè)盈利水平普降，萬(wàn)科今年上半年依舊錄得小幅增長(zhǎng)；即使受到疫情影響，銷售額也未出現(xiàn)大幅回調(diào)，尤為難得。

為了提振投資者的信心，萬(wàn)科還首次對(duì)外披露了多元化業(yè)務(wù)的具體經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，雖與主業(yè)不可等量齊觀，但半年百億元左右的規(guī)模仍值得慶賀。

兩年前的秋季例會(huì)上，萬(wàn)科提出“收斂聚焦”“穩(wěn)住基本盤”之后，萬(wàn)科的許多多元化業(yè)務(wù)已經(jīng)逐漸淡出視線。不過(guò)通過(guò)持續(xù)地收并購(gòu)來(lái)建立在某一領(lǐng)域的王者地位，萬(wàn)科腳步從未停歇，例如物流倉(cāng)儲(chǔ)、商寫物業(yè)，在中國(guó)內(nèi)地都具有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

盡管如此，頭頂一號(hào)光環(huán)的萬(wàn)科，在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)與多元業(yè)務(wù)的路線抉擇中，那種“領(lǐng)先領(lǐng)跑”的勇氣與銳氣，已經(jīng)漸漸藏起。

不當(dāng)老大很多年，萬(wàn)科不再斗志昂揚(yáng)。萬(wàn)科還能超越自己否？

業(yè)績(jī)不疾不徐

萬(wàn)科這份2020年的中期成績(jī)單，可以用“領(lǐng)跑同行”來(lái)形容。

得益于合理的財(cái)務(wù)管控措施，在連“優(yōu)等生”中海、華潤(rùn)的利潤(rùn)指標(biāo)均錄得下滑之時(shí)，萬(wàn)科依然有小幅增長(zhǎng)，頗令外界驚喜。

今年上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1463.5億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)125.1億元，同比分別增長(zhǎng)5.1%和5.6%。

萬(wàn)科半年報(bào)截圖

受疫情影響，今年上半年房企銷售額普遍下滑，萬(wàn)科也有小幅下調(diào)，但目前已經(jīng)逐步恢復(fù)。今年上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3204.8億元，同比下降4.0%。

凈負(fù)債率和現(xiàn)金流情況，萬(wàn)科依然維持在行業(yè)的最優(yōu)區(qū)間。今年上半年，萬(wàn)科繼續(xù)保持經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正；截至6月底的持有貨幣資金1942.9億元，遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期的有息負(fù)債總和968.2億元；凈負(fù)債率進(jìn)一步降至27%，保持行業(yè)低位。

在利潤(rùn)率指標(biāo)上，萬(wàn)科則未能跳出行業(yè)整體的趨勢(shì)。今年上半年，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為24.1%，較2019年同期下降4.2個(gè)百分點(diǎn)。

萬(wàn)科財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華表示，因?yàn)?019年結(jié)算的大部分項(xiàng)目都是在2017年、2018年銷售的高點(diǎn)結(jié)轉(zhuǎn)的，所以2019年是萬(wàn)科毛利率的高點(diǎn)，近年來(lái)地價(jià)占售價(jià)比持續(xù)上升，毛利率下降是整個(gè)行業(yè)的一個(gè)長(zhǎng)期趨勢(shì)。

她進(jìn)一步透露，萬(wàn)科目前銷售項(xiàng)目的毛利率比已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率相對(duì)更低，預(yù)計(jì)到年底公司結(jié)算毛利率還會(huì)有一個(gè)小幅的回落。

事實(shí)上，萬(wàn)科的利潤(rùn)率一直不算優(yōu)秀，尤其是對(duì)比同樣布局于一、二線城市的頭部房企。今年上半年，中海地產(chǎn)的毛利率為30.6%、華潤(rùn)置地的毛利率則為33.5%，且兩者都表態(tài)將維持在30%之上。故而，盡管毛利率下滑是行業(yè)趨勢(shì)，但萬(wàn)科的下降勢(shì)頭似乎更猛一些。

迷途而應(yīng)知返

外界能夠從萬(wàn)科的基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中，讀到職業(yè)經(jīng)理人的專業(yè)和自律，卻鮮有人關(guān)注到，這份年中報(bào)是萬(wàn)科第一次對(duì)外披露多元化業(yè)務(wù)的詳細(xì)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，這是觀察萬(wàn)科多元化業(yè)務(wù)的窗口。

萬(wàn)科對(duì)多元化業(yè)務(wù)的探索，是曲折前進(jìn)的。2014年，萬(wàn)科預(yù)判行業(yè)即將進(jìn)入“白銀時(shí)代”，萬(wàn)科南方區(qū)域最先感受到市場(chǎng)和行業(yè)的變化，2015年，時(shí)任萬(wàn)科南方區(qū)域區(qū)首的張紀(jì)文提出“八爪魚(yú)”戰(zhàn)略，推進(jìn)一系列多元化轉(zhuǎn)型。

那時(shí)候，萬(wàn)科期望在原來(lái)的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上發(fā)現(xiàn)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，物業(yè)、商業(yè)、物流、長(zhǎng)租公寓、冰雪度假、養(yǎng)老教育及產(chǎn)業(yè)辦公等，都曾出現(xiàn)在萬(wàn)科的試驗(yàn)名單上。

上半年萬(wàn)科各區(qū)域公司表現(xiàn)

這一場(chǎng)轟轟烈烈的轉(zhuǎn)型行動(dòng)在2018年戛然而止。2018年，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在萬(wàn)科南方區(qū)域9月的月度例會(huì)上提出要“收斂”“聚焦”，并要求對(duì)非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理，投入和產(chǎn)出、風(fēng)險(xiǎn)與收益嚴(yán)重不匹配的業(yè)務(wù)必須要調(diào)整，三年沒(méi)做成的業(yè)務(wù)就不要再做了。

兩年后的今天，再來(lái)回望萬(wàn)科南方區(qū)域的樣本，正是萬(wàn)科在多元化路上“試錯(cuò)”的典型。萬(wàn)科南方區(qū)域今年上半年的銷售額為491.6億元，占比15.3%，再次墊底。而多元化業(yè)務(wù)氣候初成，卻離萬(wàn)科當(dāng)年設(shè)想的量級(jí)相去甚遠(yuǎn)。

今年上半年，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓實(shí)現(xiàn)的租金收入是10.5億元。截至6月底，萬(wàn)科在33個(gè)城市累計(jì)開(kāi)業(yè)泊寓12.73萬(wàn)間，其中上半年新增開(kāi)業(yè)1.89萬(wàn)間。

在長(zhǎng)租公寓方面，萬(wàn)科的租金收入與龍湖相當(dāng)，但萬(wàn)科沒(méi)有談及盈利水平，且離萬(wàn)科所設(shè)定的目標(biāo)有相當(dāng)?shù)木嚯x。2017年，郁亮預(yù)計(jì)，萬(wàn)科2018年長(zhǎng)租公寓的規(guī)模將達(dá)15萬(wàn)間，時(shí)至今日，這仍是一個(gè)未完成的目標(biāo)。

多元化的去路

在萬(wàn)科的其他賽道上，商業(yè)、物業(yè)和物流，萬(wàn)科都曾通過(guò)收并購(gòu)來(lái)增厚自身的優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)科在每一條賽道上都有足夠的競(jìng)爭(zhēng)力嗎？

在商業(yè)地產(chǎn)方面，今年上半年，萬(wàn)科旗下運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)項(xiàng)目(含非并表項(xiàng)目)產(chǎn)生租金收入30.5億元，同比增長(zhǎng)0.3%。這一租金收入水平在行業(yè)中大約能夠排在行業(yè)前十左右，而盈利水平卻未知。

外界評(píng)價(jià)商業(yè)成功與否，除卻盈利和運(yùn)營(yíng)水平，在公眾之中的認(rèn)知程度也時(shí)常被提起。一位印力的高管曾經(jīng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，印力也期望能夠有“標(biāo)桿項(xiàng)目”，盡管印象城系列在江浙滬有所分布也有亮點(diǎn)，但相較于太古里、萬(wàn)象城乃至萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，這對(duì)公眾而言依然是相對(duì)遙遠(yuǎn)的IP。

萬(wàn)科近一年股價(jià)表現(xiàn)  數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順

商業(yè)地產(chǎn)之上，萬(wàn)科從來(lái)都是追趕者。

萬(wàn)科的多元化業(yè)務(wù)之中，最讓萬(wàn)科管理層倚重的是物業(yè)管理業(yè)務(wù)。不止一名萬(wàn)科物業(yè)的員工告訴記者，郁亮本人對(duì)物業(yè)管理十分重視，“物業(yè)也的確蠻讓他們省心的”。

萬(wàn)科物業(yè)今年上半年表現(xiàn)突出，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入67.0億元，同比增長(zhǎng)26.8%。截至6月底，萬(wàn)科物業(yè)已接管面積5.2億平方米，累計(jì)簽約建筑面積6.8億平方米。

盡管萬(wàn)科物業(yè)依然是龍頭，但物業(yè)管理的機(jī)會(huì)，也并非萬(wàn)科能夠看到。資本市場(chǎng)上的物業(yè)管理公司已經(jīng)充分證明了實(shí)力，在萬(wàn)科拓展的商寫服務(wù)、城市服務(wù)，也有眾多與其競(jìng)爭(zhēng)者。

換言之，這是行業(yè)的趨勢(shì)，而非萬(wàn)科洞察到的機(jī)會(huì)。

萬(wàn)科曾在2019年的《致股東書》中表示，“我們至少需要建立六個(gè)千億級(jí)業(yè)務(wù)，才能再造一個(gè)今天的萬(wàn)科。”今天斷定萬(wàn)科未能找到下一個(gè)“千億級(jí)業(yè)務(wù)”為時(shí)尚早，但萬(wàn)科多元化業(yè)務(wù)水平未及預(yù)期，卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。

過(guò)去外界敬仰萬(wàn)科，大抵是因?yàn)樗沁@個(gè)草莽生長(zhǎng)的行業(yè)中，職業(yè)化、專業(yè)化程度最高的房企之一，對(duì)行業(yè)的預(yù)判也時(shí)常對(duì)其他房企有引領(lǐng)作用。

今天行業(yè)同樣期望萬(wàn)科能夠?yàn)槲磥?lái)探索到可復(fù)制的“第二曲線”增長(zhǎng)路線，但行業(yè)總是“各領(lǐng)風(fēng)騷幾十年”，這或許已經(jīng)不是萬(wàn)科高光的年代。多元化的旅途，萬(wàn)科還在路上，它有著行業(yè)共同的焦慮和迷茫。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)