每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

深圳對每一家要進(jìn)行全國化布局的房企來說都是一個(gè)關(guān)鍵的戰(zhàn)略位置，但常常也讓很多房企求而不得。能在深圳扎根并持續(xù)發(fā)展的外來房企屈指可數(shù)，這往往需要天時(shí)地利人和。

起家廣州的中國奧園就是其中之一，“幸運(yùn)吧，我們進(jìn)入深圳的契機(jī)跟運(yùn)氣都還挺好的。”中國奧園集團(tuán)執(zhí)行董事、營運(yùn)總裁、地產(chǎn)集團(tuán)總裁馬軍在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)如是表示。

話雖如此，但運(yùn)氣往往留給有準(zhǔn)備的人。中國奧園自1996年成立，2007年在香港聯(lián)交所主板上市（股票代碼3883.HK），現(xiàn)在已經(jīng)是一家千億級跨國企業(yè)集團(tuán)。

在非同尋常的2020年上半年，中國奧園交出了一份優(yōu)秀的中期答卷。報(bào)告期內(nèi)，奧園的營業(yè)額同比增長19%至282億元，毛利潤同比增長18%至83億元；核心凈利潤同比增長14%至28億元；股東應(yīng)占核心凈利潤同比增長21%至25億元。

這家具有高成長性的房企一直在堅(jiān)持自己的獨(dú)特打法，低調(diào)邁入行業(yè)TOP30。經(jīng)過多年積累和實(shí)戰(zhàn)，奧園建立起“經(jīng)驗(yàn)足、網(wǎng)絡(luò)廣、團(tuán)隊(duì)強(qiáng)、決策快”的收并購優(yōu)勢，并一直堅(jiān)持以此為主，這需要的不僅僅是資金，還有勇氣、實(shí)力與眼光。

這樣的獨(dú)特打法不僅為奧園帶來了大量且高性價(jià)比的土地儲備，有足夠的實(shí)力在后千億時(shí)代繼續(xù)奔跑，也讓其在面臨市場變化和周期來臨時(shí)，有更多彈性空間可以從容應(yīng)對。

深圳“拼”字當(dāng)頭 收并購優(yōu)勢助力扎根

NBD：今年正值深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立40周年，作為深圳新加入的一份子，您期望公司在深圳可以得到怎樣的發(fā)展？

馬軍：其實(shí)我們地產(chǎn)集團(tuán)部門總經(jīng)理級別以上的高管中，超過6成都是深圳人，他們都對深圳很熟悉。奧園在2016年就已經(jīng)正式進(jìn)軍深圳市場，并陸續(xù)成功打造了奧園翡翠東灣、奧園峰薈兩個(gè)項(xiàng)目。

奧園還是比較幸運(yùn)的，我們進(jìn)入深圳的契機(jī)跟運(yùn)氣都還挺好，對于繼續(xù)深入發(fā)展也很有信心。

經(jīng)過這些年的發(fā)展，我們現(xiàn)在在深圳已經(jīng)積累有接近10個(gè)左右舊改項(xiàng)目，整體拓展速度還是很快的。奧園希望能夠在深圳扎根發(fā)展、開枝散葉，目前的發(fā)展情況跟我們進(jìn)入深圳之前的計(jì)劃還是符合的，因?yàn)樵谏钲谀玫剡€是比較困難。

NBD：去年，中央將深圳定位為中國特色社會主義先行示范區(qū)，加上粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃機(jī)遇，奧園如何抓住新的發(fā)展機(jī)遇？在下一個(gè)40年，奧園希望為深圳貢獻(xiàn)什么？

馬軍：政府給予的政策或者預(yù)期對開發(fā)商的作用其實(shí)沒有那么直接，直接的是城市可以利用好這樣的政策，抓住發(fā)展的機(jī)會。深圳是我們很喜歡的一個(gè)城市，政府很親商、高效，企業(yè)又立足于創(chuàng)新，經(jīng)濟(jì)非常有活力，這座城市和這座城市的人民都很能拼，“拼”字當(dāng)頭。

“貢獻(xiàn)”我們不敢說，只能說是立足于自身、做好本分。奧園目前在深圳儲備的城市更新項(xiàng)目類型非常豐富，微型改造、城中村改造、舊廠改造、老舊小區(qū)改造我們?nèi)加懈采w。比如有學(xué)校、醫(yī)院、場館等城市建設(shè)配套，我們就扎扎實(shí)實(shí)按照規(guī)劃、要求，把應(yīng)該為城市提供的設(shè)施建設(shè)好，那就能夠?yàn)槌鞘谐鲆环萘Α?/p>

NBD：在您看來，奧園在深圳市場的優(yōu)勢在哪里？

馬軍：第一，奧園地產(chǎn)集團(tuán)其實(shí)很像一家長期扎根在深圳的公司，很多資源都在深圳?，F(xiàn)在，我們在深圳6個(gè)區(qū)域都有舊改項(xiàng)目，前期資源還是很豐富的。

第二，因?yàn)閵W園一直以來都以收并購為主，所以我們可以直接把收并購的優(yōu)勢轉(zhuǎn)到深圳來。眾所周知在深圳拿項(xiàng)目競爭非常激烈，而我們可以做到跟合作伙伴進(jìn)行長期持續(xù)合作。比如我們在深圳坪山的項(xiàng)目，2016年跟合作伙伴簽約第一個(gè)項(xiàng)目后，后面又一起合作了三個(gè)項(xiàng)目；跟光明區(qū)的一個(gè)合作伙伴，現(xiàn)在又再新增加了兩個(gè)合作項(xiàng)目，這些就是我們在深圳能夠拓展比較快的原因之一。

市場依然向好 調(diào)控之下有彈性空間

NBD：您如何看待目前深圳的房地產(chǎn)市場？

馬軍：今年以來，深圳的房地產(chǎn)市場還是很好的。當(dāng)然因?yàn)樽罱艿?ldquo;715”新政的影響，市場確實(shí)有一些波動(dòng)，但總的來說我們對深圳是非?？春玫摹Ｒ?yàn)樯钲诘慕?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口流入都是非常良好和穩(wěn)定的，現(xiàn)在還擁有“中國特色社會主義先行示范區(qū)”的新稱號，所以我們認(rèn)為深圳仍然會走在國內(nèi)城市前列。

同時(shí)，以深圳為中心的整個(gè)珠江口東岸我們都非常重視，比如在深圳周圍的東莞、惠州等地，我們的項(xiàng)目布局量都比較大。截至2020年6月30日，奧園擁有逾50個(gè)不同階段的城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)額外貢獻(xiàn)可售資源約人民幣6587億元，其中粵港澳大灣區(qū)占95%。

NBD：疫情對整體經(jīng)濟(jì)都造成影響，但房地產(chǎn)仍舊是恢復(fù)最快的行業(yè)之一，您如何看待疫情中房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)？

馬軍：首先，政府創(chuàng)造出來的大環(huán)境是很好的，很短時(shí)間就把疫情控制住了，讓各行各業(yè)都可以得到快速復(fù)蘇，這是一個(gè)基本條件。其次，房地產(chǎn)行業(yè)的總體需求只是延緩了，而不是消失。如果沒有疫情的話，上半年的購買力是比較平穩(wěn)的，在水平線上的。但是今年二季度突然出現(xiàn)了一個(gè)反彈高峰，這就是購買力的釋放和延緩。

NBD：截至2020年前7月，中國奧園完成全年目標(biāo)1320億元的45.77%，公司下半年在銷售上會有哪些更進(jìn)一步的措施持續(xù)拉動(dòng)銷售？下半年在調(diào)控下會不會對項(xiàng)目的定價(jià)有影響？

馬軍：奧園完成年度目標(biāo)任務(wù)應(yīng)該是沒有問題，下半年的銷售貨值大概在1700億元，整體貨量是比較充足的，市場方面其實(shí)從4月份開始恢復(fù)的跡象就很明顯了。

項(xiàng)目的價(jià)格和利潤空間一般在做開發(fā)的時(shí)候我們就有準(zhǔn)備和預(yù)期了，整體還是按照自己的節(jié)奏和計(jì)劃來走，相對來講我們還是有三個(gè)優(yōu)勢的。

一是，奧園的產(chǎn)品類型是以剛需為主，均價(jià)都在10000元/平方米左右，這不是調(diào)控的主要方向。相較于高端產(chǎn)品，我們的彈性空間就會略大一些。

二是，因?yàn)槲覀冺?xiàng)目很多是收并購來的，相較于招拍掛的項(xiàng)目，在市場價(jià)格調(diào)整、利潤上的空間會更柔和、彈性一點(diǎn)。收并購項(xiàng)目的特點(diǎn)是波動(dòng)幅度比較小，當(dāng)市場好的時(shí)候，我們掙錢可能沒別人快；但當(dāng)市場不好的時(shí)候，我們虧的也沒有別人那么多。

三是，房企也經(jīng)過了這么多年的調(diào)控，大家在調(diào)控的過程中，慢慢和客戶、政府的磨合也越來越好了，各方對調(diào)控的適應(yīng)性都越來越強(qiáng)了，調(diào)控的政策也越來越具有合理性了，房企的應(yīng)對準(zhǔn)備更加充分了。

NBD：對奧園來說，總體也基本走出疫情的影響，是如何做到的？有什么總結(jié)經(jīng)驗(yàn)？

馬軍：我們現(xiàn)在比較關(guān)注的是經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展的情況，因?yàn)檫@涉及到購買力。目前來看，政府對經(jīng)濟(jì)的信心還是比較足的，房地產(chǎn)市場整體的成交情況也是比較穩(wěn)定的。境外方面，我們比較關(guān)注資本市場，除了預(yù)防境外資金發(fā)生一定的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，我們內(nèi)部也設(shè)置有資金警戒線。

房企在經(jīng)歷了無數(shù)起起落落的市場變化、大大小小的調(diào)控后，慢慢都養(yǎng)成了一定的打法。以往大家的打法可能沒有那么靈活，有時(shí)候決心下得也不夠快，但現(xiàn)在大家表現(xiàn)出來的反應(yīng)都還是比較快。而且，隨著行業(yè)集中度的提升，房企規(guī)模都在普遍壯大，整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力也提高了很多，大家應(yīng)對變化的能力也變強(qiáng)了。

建立獨(dú)特打法 抓住稍縱即逝的機(jī)會

NBD：今年以來，奧園進(jìn)行了多起收并購，包括A股上市平臺京漢股份，在今年整體環(huán)境逆市下主動(dòng)出手的主要原因是什么？

馬軍：要說今年土地市場的窗口期可能就是2月份剛復(fù)工的那一周，很短很迅速。原本以為大家會很悲觀，沒想到一周后土地溢價(jià)率就上去了。雖然上半年銷售有受影響，但我們認(rèn)為房企上半年的資金還是充足的，大部分房企在融資、回款的端口受影響并不是很大。

奧園一直以來就是以收并購為主，今年因?yàn)閭€(gè)別小規(guī)模企業(yè)出現(xiàn)了很大的資金壓力，就出現(xiàn)了可以收購資產(chǎn)包的新機(jī)會，這也讓奧園開啟了資產(chǎn)包拿地的新模式。對于京漢股份的收購我們的推進(jìn)速度還是很快的，因?yàn)闄C(jī)會稍縱即逝。不是說一定要逆勢拿地，而是在當(dāng)前的市場環(huán)境下，有機(jī)會嗅到很好的合作機(jī)會，那我們就積極地去獲取，而且推進(jìn)要快。

NBD：奧園是如何建立起收并購優(yōu)勢的？這一模式為奧園帶來了什么？

馬軍：奧園在拿地模式上通過收并購逐漸形成了自己的獨(dú)特打法。要一直堅(jiān)持做收并購是不容易的，雖然收并購可以有獲得較為便宜土地的機(jī)會，但風(fēng)險(xiǎn)對應(yīng)來說也很大。

奧園為什么能夠形成收并購的傳統(tǒng)優(yōu)勢？一是，我們收并購合作伙伴建立的都是長期的合作關(guān)系，能夠做到相互信任，相互支持；二是，經(jīng)過長期的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，我們建立了非常專業(yè)的收并購財(cái)務(wù)、法務(wù)團(tuán)隊(duì)，他們可以根據(jù)不同的項(xiàng)目類型、風(fēng)險(xiǎn)所處的條線位置派出合適的人員去對應(yīng)、解決問題，對風(fēng)險(xiǎn)的控制能力很強(qiáng)；三是，我們有強(qiáng)有力的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)來承接好收并購項(xiàng)目，比如要深入研判收并購合同模式，權(quán)衡利弊，如何在現(xiàn)有的體系下排除風(fēng)險(xiǎn)等等。

整體來說，奧園過去幾年的發(fā)展主要是受益于收并購的優(yōu)勢。不過，從去年開始，我們也適當(dāng)?shù)卦黾恿苏信膾毂壤?。一方面，是迎合品牌的需要，因?yàn)楫?dāng)我們新進(jìn)入一些城市時(shí)，需要讓當(dāng)?shù)芈犚娢覀兊穆曇簦涣硪环矫媸?，我們也希望通過一些優(yōu)質(zhì)的招拍掛項(xiàng)目讓我們在產(chǎn)品上有所突破，比如適當(dāng)增加一些改善型產(chǎn)品，讓整體的產(chǎn)品線更加豐富，也讓客戶對我們的認(rèn)知程度有所改善。去年我們引入前龍湖產(chǎn)品負(fù)責(zé)人胡浩和他的團(tuán)隊(duì)，在他的帶領(lǐng)下全面推進(jìn)奧園A+產(chǎn)品戰(zhàn)略，通過整合資源提升了產(chǎn)品和管理標(biāo)準(zhǔn)化，經(jīng)過一年多的打磨，產(chǎn)品力全面提升。

我們在發(fā)揮收并購傳統(tǒng)拿地優(yōu)勢的同時(shí)，也在加快城市更新項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化。上半年，奧園就有3個(gè)城市更新項(xiàng)目陸續(xù)轉(zhuǎn)為二級開發(fā)。下半年，則預(yù)計(jì)陸續(xù)有城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化，可為公司提供豐富的土地儲備。

封面圖片來源：受訪者供圖