每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

旭輝的2019年，平穩(wěn)如常。年報(bào)成績(jī)單，也使這家企業(yè)的“中庸之道”躍然紙上。

用董事長(zhǎng)林中的話來(lái)說(shuō)，旭輝的發(fā)展不需要有棱有角，只需平平穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)好“三好學(xué)生”。

數(shù)據(jù)最有說(shuō)服力。2019年旭輝合同銷售金額2006億元，同比增長(zhǎng)32%，目標(biāo)完成率為106%；營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)29%至548億元，核心凈利潤(rùn)69億元達(dá)歷史最高水平，這兩項(xiàng)的復(fù)合增長(zhǎng)率均連續(xù)4年保持在35%。

運(yùn)營(yíng)指標(biāo)中，旭輝的回款效率尤為突出，2019年的銷售回款率92%，處于行業(yè)高水平；平均售價(jià)為16700元/平方米，同比增長(zhǎng)5.0%。

對(duì)于2020年，旭輝也是“穩(wěn)”字當(dāng)先。用林中的話來(lái)說(shuō)，“我們希望每一年度的規(guī)模和利潤(rùn)，都保持穩(wěn)定的持續(xù)增長(zhǎng)。”

林中在業(yè)績(jī)會(huì)上預(yù)計(jì)，2020年房地產(chǎn)行業(yè)銷售會(huì)比2019年下跌7%~10%，房企銷售增速將比2019年降低。而他把2020年旭輝全年銷售目標(biāo)定為2300億元，較2019年增長(zhǎng)15%。這顯然也是一個(gè)比較“穩(wěn)”的目標(biāo)。

要保持自己的“中庸”，前提是保證走在行業(yè)平均的增長(zhǎng)弧線上。

那么在銷售超過(guò)2000億元后，如何保證進(jìn)一步生長(zhǎng)？旭輝找到的空間是華南華北市場(chǎng)，以及更加垂直的華東市場(chǎng)。

2019年，環(huán)渤海和華南區(qū)域在旭輝總業(yè)績(jī)中的占比有所攀升，分別達(dá)25.1%和8.7%。而對(duì)于銷售占比已達(dá)48.3%的長(zhǎng)三角區(qū)域，要更加聚焦、更突顯布局優(yōu)勢(shì)。

從2019年新增土儲(chǔ)就能發(fā)現(xiàn)，旭輝一二線城市的占比達(dá)到了87%，其中一線城市占比6%，二線城市占比69%。另外，準(zhǔn)二線城市占比12%，三線城市占比13%。

攻占方式則是“小集團(tuán)制”。

或許很多人注意到一個(gè)細(xì)節(jié)，今年旭輝的業(yè)績(jī)會(huì)發(fā)布上，出現(xiàn)了江蘇區(qū)域集團(tuán)總裁王鳳友的身影。很少有房企的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上有區(qū)域總裁列席，足見旭輝對(duì)這位功臣及其背后區(qū)域的重視。

在2019年，江蘇區(qū)域銷售額突破350億元，回款突破300億元。此外，浙江區(qū)域的銷售額也超越了300億元。

旭輝希望在2020年，有更多區(qū)域公司超過(guò)300億元，這是其進(jìn)一步拉升規(guī)模的關(guān)鍵之一。

相應(yīng)的，“小集團(tuán)制”將在旭輝廣而推之。用林峰的話來(lái)說(shuō)，“讓聽得見炮聲的人決策，未來(lái)總部只做財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和投資把關(guān)。”

在林峰看來(lái)，做不好的區(qū)域會(huì)逐漸被合并，優(yōu)秀的區(qū)域則會(huì)獲得更多權(quán)限。“不同級(jí)別的集團(tuán)，授權(quán)不一樣，我們有一個(gè)完整的表格，操作很流暢。”

素有旭輝“軍師”之稱的林峰已敏銳地感覺(jué)到疫情對(duì)行業(yè)的影響，但他對(duì)今年仍有信心。

在旭輝看來(lái)，只要能夠保持中庸，就能在動(dòng)蕩與風(fēng)波中不偏不倚，穩(wěn)步前行。

2019年，旭輝新拿地項(xiàng)目平均6.6個(gè)月開盤，提升了半個(gè)月，在行業(yè)內(nèi)處于高位。況且，這是在原來(lái) “僅7個(gè)月”的基礎(chǔ)上。

林峰告訴記者，2019年旭輝的銷售、回款、考核的比重占大頭，尤其是利潤(rùn)考核比重已經(jīng)占了70%。

實(shí)際上，2019年旭輝的人均權(quán)益回款提升了25%，人均權(quán)益利潤(rùn)提升了20%，已經(jīng)是不低的水平。但林中的要求是“效率把控用到極致”。

提效如此，增質(zhì)更是不遺余力。林中甚至在業(yè)績(jī)會(huì)上直言，成本一定要“擰毛巾”。

“靠成本管理精細(xì)化，還能節(jié)省出1%~2%的成本，減少建造過(guò)程中的浪費(fèi)也能再節(jié)約300~500元的建安成本。降一個(gè)點(diǎn)成本，就能增加10個(gè)億的利潤(rùn)。”

林中的“謹(jǐn)慎”并非空穴來(lái)風(fēng)。

值得注意的是 ，2019年旭輝在銷售額增長(zhǎng)25.8%的情況下，相應(yīng)的營(yíng)銷費(fèi)用成本增加了50%。

旭輝控股執(zhí)行總裁陳東彪解釋稱，營(yíng)銷費(fèi)用同比增長(zhǎng)，一方面是源于規(guī)模自然擴(kuò)張；另一方面，公司這兩年項(xiàng)目并表比例增加，帶來(lái)了報(bào)表上營(yíng)銷費(fèi)用的增長(zhǎng)。

但這畢竟是真實(shí)的成本，想當(dāng)“三好學(xué)生”的旭輝，不會(huì)允許自己成本超標(biāo)。尤其是成本的大頭——拿地，更要嚴(yán)控。

所以從2019年起，旭輝已經(jīng)有意識(shí)減少了招拍掛力度，占比降低了22%；同步增加了合作并購(gòu)、舊改和商業(yè)購(gòu)地，二者比例分別升至21%和12%。而當(dāng)年，旭輝的拿地成本就下降13%至5425元/平方米。

2020年開年以來(lái)，旭輝以高權(quán)益、低溢價(jià)新增總貨值超過(guò)220億元，是少有的在年初即得到足夠貨值補(bǔ)充的房企。

另一個(gè)“不小心”，2019年旭輝的應(yīng)占聯(lián)營(yíng)損益同比增長(zhǎng)了173.8%，非常顯然，絕對(duì)值增加到了19.85億元。

對(duì)此，林中和林峰也十分緊張，因?yàn)槭找嬷械臋?quán)益占比直接作用于2020年的利潤(rùn)成績(jī)。

可以看到，2019年的新增拿地，旭輝的土儲(chǔ)權(quán)益占比上升至65%，反應(yīng)堪稱迅速。

對(duì)于商業(yè)，林峰在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，旭輝2019年正式確定商業(yè)戰(zhàn)略，未來(lái)幾年商業(yè)將作為重點(diǎn)戰(zhàn)略發(fā)展方向之一。去年旭輝的租金收入超過(guò)了5.3億元，預(yù)計(jì)2020年可能會(huì)到7億多元，到2021年可能會(huì)達(dá)到10億元。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)