2019年1月至今，由于正榮地產穩(wěn)定的業(yè)績表現和強勁的盈利能力，德意志銀行、法國巴黎銀行、建銀國際、東北證券、興業(yè)證券、海通國際、大華繼顯、摩根大通、西南證券、東吳證券10家機構先后發(fā)布研報覆蓋正榮地產，對正榮地產前景表示看好，機構給出的平均目標價為6.71港元。

優(yōu)質土地儲備積累發(fā)展動能

正榮地產擁有充足的低成本土地儲備，預計未來能夠提供可觀的利潤。截至2018年年底，正榮地產在全國28個城市擁有建筑面積2,456萬平方米的土地儲備，總貨值約人民幣4,200億元。海通國際估算正榮地產平均土地成本約為其售價的26%，未結轉銷量約為900億元人民幣，超越2018年全年收入的三倍，將此視為正面因素。巴黎銀行表示，正榮地產2019年購地預算達300億元人民幣，購地加速將帶來銷售規(guī)模增長。

從土地分布來看，正榮地產的土地儲備區(qū)域分布更加均勻，持續(xù)加強二線城市布局，有助于其未來業(yè)績釋放。西南證券指出，正榮地產土儲主要位于一二線及都市圈，拿地持續(xù)深耕重點城市。東吳證券表示，正榮地產基本完成“1+6+X”全國性布局，即一個職能總部、六大發(fā)展區(qū)域、X 個項目深耕，注重精總部、強區(qū)域架構變陣。公司采取逆周期的拿地策略，提前布局核心二線城市，壓低土地成本，為毛利率的提升提供了足夠的空間。東北證券認為，正榮地產位于二線城市的土儲面積為1,681萬平米，占比達68.4%，保證了未來銷售的安全墊。德意志銀行指出，低成本的一、二線城市土儲將加強正榮地產的競爭力，令其成為該城市市場復蘇的主要得益者。

債務結構優(yōu)化+有效財務管理 財務狀況不斷優(yōu)化

機構高度肯定正榮地產近年來在優(yōu)化債務結構、降低負債率方面取得的成果。建銀國際研報指出，正榮地產2018年年報的最大亮點是其凈資產負債率的大幅下降至74%，低于行業(yè)平均水平，降幅高達109個百分點。西南證券認為，正榮地產有息負債規(guī)?？煽?，債務結構不斷改善。2018 年公司有息負債總額為 464.9 億元，一年內借款占比 51.3%，二年期借款占比 28.6%，二至五年期債務占比 18.9%，五年以上的債務占比僅為 1.1%。

正榮地產的財務管理能力獲看好。海通國際指出，正榮地產成本控制能力乃同業(yè)領先，其2018年全年銷售及行政開支只占合約銷售額的16%。東吳證券表示，正榮地產的管理費用率、銷售費用率和財務費用率明顯下降，未來有望進一步下降。2017和2018 年，公司銷售費用和管理費用之和占合約銷售金額的比例已經從4%以上下降到 2%以下。摩根大通認為，有效的財務管理促使正榮地產抗風險能力明顯提升。

基于融資渠道拓寬、負債率下降、財務管理能力提升，機構對正榮地產未來財務狀況持樂觀預期。大華繼顯預期正榮地產未來2-3年的財務結構將大幅改善。建銀國際預計正榮地產中期凈負債比率將維持在80%以下。

銷售增勢強勁 價值低估 升值空間大

機構認為正榮地產盈利有望進一步釋放。東吳證券表示，正榮地產發(fā)展進入了新的階段，全國性布局基本完成，費用管控能力持續(xù)提升，獲取項目時有更強的自主權，因此盈利能力持續(xù)得到提升。西南證券指出，正榮地產繼2018年躋身地產界千億營收陣營之后，定位為“改善大師”，專注中高端改善型客戶開發(fā)優(yōu)質住宅物業(yè)，隨著未來市場改善型住宅需求的釋放，銷售有望有質有量穩(wěn)定增長。

目前，機構普遍認為正榮地產的市值被嚴重低估，基于其強勁的銷售增長和財務結構的持續(xù)改善，未來升值空間較大。德意志銀行給予正榮地產目標價每股6.76港元，較現價有潛在31％上升空間。海通國際基于分類加總估值法估算其資產總值為760億元人民幣，目標價7.5港元。建銀國際預期正榮地產2018-2021年的核心利潤復合增長率高達45%，重申“買入”評級，將其目標價由每股5.47港元上調至每股6.5港元。同樣重申“買入”評級的還有巴黎銀行，將正榮地產目標價上調至每股6.43港元。

（本文不構成任何投資建議，投資者據此操作，風險自擔。）