每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

曾經(jīng)火爆一時(shí)的北京“學(xué)區(qū)房”，如今表現(xiàn)如何？

7月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)通報(bào)稱，針對違法群租、炒作“學(xué)區(qū)房”、發(fā)布虛假房源信息等房地產(chǎn)市場亂象，北京市開展房地產(chǎn)市場執(zhí)法檢查，10家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)因違規(guī)發(fā)布房源信息被查處。

臨近9月開學(xué)季，北京的學(xué)區(qū)房市場表現(xiàn)如何？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪得知，北京優(yōu)質(zhì)教育資源所在區(qū)域房價(jià)仍保持高位運(yùn)行，學(xué)區(qū)房為父母們帶來的焦慮仍未消退。

北京西單京畿道臨近學(xué)校的某老舊小區(qū) 圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝 

學(xué)區(qū)房價(jià)格逐年攀升

北京市西城區(qū)金融街區(qū)域內(nèi)富集北京優(yōu)質(zhì)的教育資源，小學(xué)學(xué)段，實(shí)驗(yàn)二小、西單小學(xué)、宏廟小學(xué)名揚(yáng)京城，中學(xué)學(xué)段，北京四中、北師大實(shí)驗(yàn)附中等亦是家長眼中的好學(xué)校。

京畿道小區(qū)，對口西單小學(xué)，直升北師大實(shí)驗(yàn)附中，令眾多家長虎視眈眈。

2015年7月末，在金融街工作的趙婷（化名）如愿買下了京畿道小區(qū)一套近40平方米的一居室，總價(jià)450萬元，單價(jià)11萬元/平方米左右。“那時(shí)候買這樣的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房真的得搶，開始都覺得是忽悠，但確實(shí)真實(shí)存在。”

“當(dāng)時(shí)10天內(nèi)，我們鎖定了京畿道、豐匯園、華遠(yuǎn)北街（均為金融街區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)）的3套房，精力基本都花在與房主博弈上了。雖然那時(shí)候房主比較好談，但談好價(jià)的房子被其他人搶走也是有的。”趙婷告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者，“我們看中的豐匯園那套，跟中介是從晚上7時(shí)開始談的，期間收到消息說有客戶從順義那邊趕過來加錢購買，我個(gè)人覺得不太信，就跟中介一起等到了晚上11時(shí)，結(jié)果是真的。”

“華遠(yuǎn)北街那套，已經(jīng)約好第二天中午簽約，結(jié)果被其他中介攔下了，據(jù)說是有客戶全款買下了。最終簽約的京畿道這套，從看房到簽約只有一天，當(dāng)時(shí)聽房主說還有別的客戶也想要，但由于出差沒來得及看房，便成了我這單。反正也就1個(gè)月時(shí)間，京畿道小區(qū)已經(jīng)無房，價(jià)格也漲到一般人的可承受范圍之外了。”趙婷回憶道。

4年間，北京的學(xué)區(qū)房經(jīng)歷了暴漲。

鏈家工作人員向記者介紹，如今京畿道小區(qū)這樣的一居室，“上月成交了1套，總價(jià)750萬元左右，單價(jià)18萬元+，并且房主掛出這套房子也就1周左右。”

據(jù)此計(jì)算，趙婷買下的京畿道這套學(xué)區(qū)房，4年間漲幅超過六成。

“西城的學(xué)區(qū)房現(xiàn)在是稀缺資源了，買套性價(jià)比高的不容易。老城區(qū)，房子老，多要全款購買，并且買了只能用來給孩子上學(xué)。近期京畿道小區(qū)也有過一單540萬元的，總價(jià)沒那么高，但是個(gè)半地下戶型。”上述工作人員告訴記者。

從鏈家方面提供的數(shù)據(jù)看，京畿道小區(qū)目前二手房均價(jià)在16萬元/平方米左右，近90天內(nèi)成交了6套，而1個(gè)月內(nèi)的帶看次數(shù)達(dá)到了81次。

僅以京畿道小區(qū)40平方米左右的一居室為例，鏈家在2013年10月的成交價(jià)格是280萬元，單價(jià)約7.6萬元/平方米；2014年12月的成交價(jià)格是335萬元，單價(jià)漲到了約8.6萬元/平方米。

此后，價(jià)格一路飆升，2015年7月，單價(jià)達(dá)到了11.5萬元/平方米；2016年8月，成交總價(jià)超580萬元，單價(jià)達(dá)14.9萬元/平方米。到了去年9月，鏈家成交的該戶型最高總價(jià)達(dá)到了765萬元，單價(jià)超過20萬元/平方米。

就在7月初，西城區(qū)德勝片區(qū)剛剛成交了一套僅12.2平方米的“老破小”學(xué)區(qū)房，成交價(jià)高達(dá)360萬元，單價(jià)逼近30萬元/平方米。

“不過現(xiàn)在我個(gè)人倒不是很建議您出手，可以再觀望。”該上述工作人員向記者坦言，“德勝片區(qū)的潛在購房者將這個(gè)區(qū)域的房價(jià)炒高了，因?yàn)榍岸螘r(shí)間入學(xué)時(shí)，一些符合德勝片區(qū)條件的學(xué)生因?yàn)閷W(xué)位不足而被派位至其他學(xué)區(qū)，所以的一部分客戶外溢過來，把這個(gè)小區(qū)的房價(jià)炒高了。”

西單小學(xué) 圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝 

被淡化的學(xué)區(qū)房概念

但一直以來，政策的導(dǎo)向便是不斷淡化學(xué)區(qū)房的概念。入學(xué)政策也開始變得靈活，向著多校劃片轉(zhuǎn)變。

2018年，北京傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房重鎮(zhèn)東城、西城、海淀的入學(xué)政策開始大調(diào)整，再一次牽動(dòng)了購房者敏感的神經(jīng)。當(dāng)年4月25日，北京市教委為學(xué)區(qū)房定的基調(diào)是“穩(wěn)妥推進(jìn)單校劃片和多校劃片相結(jié)合入學(xué)方式”。

今年，北京市表示將繼續(xù)穩(wěn)妥推進(jìn)單校劃片和多校劃片相結(jié)合入學(xué)方式，同時(shí)“對房產(chǎn)、戶口具備條件且居住達(dá)到一定年限的老居民子女繼續(xù)實(shí)行原有單校劃片，不完全符合學(xué)校單校劃片入學(xué)的將實(shí)施多校劃片”。

2018年4月27日，東城區(qū)宣布，當(dāng)年6月30日后取得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書家庭，將通過電腦派位的方式在東城區(qū)內(nèi)多校劃片安排入學(xué)。今年更是明確提出一個(gè)實(shí)際居住地址用于登記入學(xué)之年起，原則上六年內(nèi)只提供一個(gè)單校劃片入學(xué)學(xué)位。

2018年4月28日，海淀區(qū)也宣布，自2019年1月1日起，在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的住房用于申請入學(xué)的，將不再對應(yīng)一所學(xué)校，實(shí)施多校劃片。

在此政策下，即使是購買了一所名校之前對應(yīng)房源的家長，此后也不能保證孩子一定能上該所名校，學(xué)區(qū)房概念在東城和海淀漸漸有模糊的趨勢。

而西城的政策大致沒有變化，2018年只是提及了“學(xué)位不足時(shí)，通過多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)派位入學(xué)”。今年則用調(diào)協(xié)調(diào)入學(xué)代替了多校劃片。

所以這使得西城區(qū)的學(xué)區(qū)房成為家長位追捧目標(biāo)。

一位西城區(qū)中介人員向記者表示：“雖然西城房價(jià)沒有明顯的上漲，但是成交量已經(jīng)上來了。幾乎每周都有成交，比2018年好太多了。很多之前買了海淀、東城的客戶，現(xiàn)在也想置換到西城來。”

值得注意的是，7月26日，北京住建委消息稱，近期有10家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在針對整治違法群租、炒作“學(xué)區(qū)房”、發(fā)布虛假房源信息等房地產(chǎn)市場亂象的專項(xiàng)行動(dòng)中被查處。

對于令父母們焦慮的學(xué)區(qū)房，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“北京市住建委執(zhí)法部門將密切跟蹤違法行為新動(dòng)向，堅(jiān)決治理房地產(chǎn)市場亂象，特別是針對發(fā)布虛假房源信息、違規(guī)租賃、炒作‘學(xué)區(qū)房’等市場亂象形成共治合力，對發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，堅(jiān)決從嚴(yán)、從重、從快予以查處。”

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan)

封面圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛