圖片來源：攝圖網(wǎng)

近日，東莞出臺土拍新規(guī)，首創(chuàng)“最接近平均價者得”的土地網(wǎng)上競價方式，不再“價高者得”，引起市場關(guān)注。

東莞之所以出臺土拍新政，與近期土地市場升溫較快有關(guān)，數(shù)十家房企搶一宗地、買家多輪自加價提前鎖定地塊、溢價率高企等現(xiàn)象頻現(xiàn)。

值得注意的是，近期，蘇州、合肥等土地市場過熱的城市相繼收緊了房地產(chǎn)調(diào)控政策。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，二線熱點城市引發(fā)的“地市熱”或?qū)⒌玫娇刂啤?/p>

東莞首創(chuàng)“最接近平均價者得”土拍新規(guī)

6月6日，東莞市公共資源交易網(wǎng)發(fā)布國土資源網(wǎng)上交易達(dá)到上限后的終次報價規(guī)則。

新政規(guī)定，東莞市國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)交易達(dá)到上限后，交易系統(tǒng)暫停接受新的報價，轉(zhuǎn)為通過網(wǎng)上最終一次性報價方式（簡稱“終次報價”），以終次報價中最接近所有終次報價平均價的原則確定競得入選人的競價方式，其所報價格確定為該宗地最終報價。

對競自持、競配建等設(shè)定上限的國土資源網(wǎng)上掛牌交易，需要通過終次報價確定競得入選人的，適用本規(guī)則。

誰有資格進(jìn)行終次報價？

新政規(guī)定，在終次報價前，已報出至少一次有效報價的競買人，自動獲得終次報價資格。未報出有效報價的競買人，須在資格確認(rèn)環(huán)節(jié)同意接受上限報價后，才能獲得終次報價資格。未獲得終次報價資格的競買人，不能參加終次報價。

如何進(jìn)行終次報價？

有效競買人在終次報價環(huán)節(jié)出價時只能在指定的報價區(qū)間出價。終次報價區(qū)間為土地出讓最高限價至不高于最高限價加一口報價。

如何確認(rèn)最終競買人？

1． 在終次報價環(huán)節(jié)無有效報價的，以最先報出上限值的競買人即為競得入選人。

2． 根據(jù)終次報價的結(jié)果，只有一個有效報價的，以此報價確定競得入選人。兩個或以上的有效報價，按照有效報價計算平均價，所報價與平均價相差的絕對值最小的為競得入選人，如果絕對值相等的情況下，以絕對值最小且高于平均價的確定為競得入選人。

3． 終次報價環(huán)節(jié)結(jié)束后，將在競價系統(tǒng)中公布報價記錄，確定競得入選人。

東莞地市升溫，多地塊被提前鎖定

東莞之所以出臺土拍新政，與近期土地市場升溫較快有關(guān)，數(shù)十家房企搶一宗地、買家多輪自加價提前鎖定地塊、溢價率高企等現(xiàn)象頻現(xiàn)。

據(jù)了解，5月以來，有多宗地塊出現(xiàn)了提前鎖定的情況。

5月7日，保利以30億元競得萬江勝利社區(qū)商住地塊，溢價率46%，商業(yè)自持比例100%。值得注意的是，在沒有其他競價人的情況下，保利自己連續(xù)加價至最高限價30億元，并且連續(xù)加報自持商業(yè)面積比例，最終獨自進(jìn)行30輪競報后，在掛牌截止日前13天提前鎖定該地塊，這也是東莞土拍市場第一次出現(xiàn)提前鎖定的情況。

5月15日，鵬瑞地產(chǎn)同樣是在沒有其他競價人的情況下，獨自進(jìn)行29輪加價和加報商業(yè)自持面積比例，最終以23.6億元+商業(yè)自持比例100%的代價競得南城雅園商住地塊，溢價率159%，比掛牌截止日提前了2天鎖定了該地塊；

5月16日，融創(chuàng)以10.23億+商業(yè)部分自持年限 40年的代價拿下沙田鎮(zhèn)商住地塊，溢價率50%，整個網(wǎng)上競價過程用時僅29秒，比掛牌截止日提前了17天鎖定了該地塊；

5月22日，首創(chuàng)置業(yè)以9.465億+商業(yè)部分自持年限40 年的代價競得望牛墩商住地塊，溢價率24%，整個網(wǎng)上競價過程用時僅24秒，比掛牌截止日提前了16天鎖定了該地塊。

而今年4月份，東莞土地市場就開始升溫。

4月17日，中海以14.38億拿下東莞開年第一塊商住用地，當(dāng)時27家房企廝殺了62輪，參與競拍的房企數(shù)量創(chuàng)下今年以來粵港澳大灣區(qū)土拍市場的新高。

隨著今年粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃的發(fā)布，眾多品牌房企紛紛搶灘進(jìn)駐這座灣區(qū)重鎮(zhèn)，土地成交也火爆起來。

多地加碼調(diào)控為地市降溫

值得注意的是，2017年3月，東莞出臺了限購、限貸、限價等房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，其中還包括創(chuàng)新土地供應(yīng)條件，探索采取“限地價、競配建人才房（保障性住房）”“限房價、競地價”等新型房地產(chǎn)用地交易方式，促進(jìn)土地市場理性平穩(wěn)，嚴(yán)控地價過快上漲。

如今，土地市場的快速升溫再次引發(fā)了調(diào)控加碼。

易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受記者采訪時表示，東莞土拍新政破解了“價高者得”模式，創(chuàng)新性采取“終次報價”模式，通過最接近終次報價平均價的模式來確定競得人，對于整個土地市場價格有積極作用，因為報價最高的不一定能拿到地，這使得企業(yè)拿地會更加理性，有一些拿地資金預(yù)算不是很多但報價最接近也有機(jī)會拿地，也能更加體現(xiàn)拿地的公平性。

廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉也認(rèn)為，一次性最終報價，并以最接近平均價作為定價的依據(jù)，首先可以淘汰風(fēng)險傾向高、杠桿高的開發(fā)商；其次，由于中標(biāo)者對最終價格沒有影響力，所有投標(biāo)人都會基于市場基本面，顯示其對地塊的真實評價，最后出來的房屋供給也是最佳的。

此前，已經(jīng)有蘇州、合肥等土地市場過熱的城市相繼收緊了房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括調(diào)整土地出讓報價規(guī)則等。繼住建部對房價、地價波動較大城市進(jìn)行2次預(yù)警提示后，銀保監(jiān)會也要求對房地產(chǎn)融資亂象包括銀行、信托資金違規(guī)用于拿地等進(jìn)行整治。近期，房企融資也有收緊跡象，部分房企申請發(fā)債時會被問及是否有拿過“地王”等問題。

李宇嘉認(rèn)為，5月11日的蘇州土拍新政已提出，土地競價超過市場指導(dǎo)價10%- 25%后，轉(zhuǎn)為一次報價出讓方式。同為“新一線”城市的東莞，也提出類似的模式，這可視為樓市長效機(jī)制的落地成果。由此可期待，由二線熱點城市（包括“新一線”城市）引發(fā)的“地市熱”或?qū)⒌玫娇刂啤?/p>

券商中國記者 張達(dá)