每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

5月22日，廣東東莞望牛墩地塊公布競得企業(yè)，首創(chuàng)置業(yè)以總價9.47億元+自持1850平方米商業(yè)40年成交，樓面價1.01萬元/平方米。

這是東莞近期以來第4宗“提前鎖定”的地塊——5月6日，這宗地塊開始接受報價，僅經(jīng)過24秒19輪競價，98號競拍者以最高限價9.47億元、自持年限40年的條件“鎖定”該地塊。

在此之前的3宗“提前鎖定”地塊，競得者分別是保利、融創(chuàng)和鵬瑞，有深耕東莞者，也有初來乍到的新兵。這4宗地塊讓東莞再次成為土地市場關(guān)注的焦點，也透露出一個事實——東莞這座位于粵港澳大灣區(qū)、且有產(chǎn)業(yè)支撐的城市已經(jīng)成為兵家必爭之地。

必爭之地

放眼整個粵港澳大灣區(qū)，深圳、廣州幾乎是所有房企最想進入的城市，但高企的土地拍賣門檻將其攔在了門外。

即使是“財大氣粗”的外地開發(fā)商，有很強的意愿和拿地決心，也很難能在深圳站穩(wěn)腳跟，個中的緣由——深圳的公開市場幾乎沒有地塊出讓，而城市更新“坑多”，本地房企更具優(yōu)勢。

很多外來房企在深圳洽談過多個項目，甚至達成過合作意向，但最終都以失敗告終。深圳“入而不得”，這些外來房企不得不將眼光放長，東莞由此進入了他們的視線。今年開始，東莞土地供應持續(xù)放量，房企們的熱情也被推上了高點。

在這批被“提前鎖定”地塊的房企中，鵬瑞、首創(chuàng)均是新兵。2017年，首創(chuàng)置業(yè)在深圳拿下一宗商住地之后，就鮮少聽到這家房企的投資動作；而鵬瑞，在深圳灣壹號上嘗到甜頭后，也開始尋覓下一個投資標的。

鵬瑞是以“23.6億元+自持面積100%”的封頂條件提前鎖定東莞地塊的，歷時也僅8分鐘、29次競價。

事實上，還有一個值得關(guān)注的信號是，很多深圳房企都開始頻密落子東莞。一名深圳房企的中層管理人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析稱，他們在東莞拿地的原因在于：“（深圳）拿地很難，舊改推進又很慢。棚改不貢獻貨值，也要求是國企實施，那更沒戲。”

典型的例證是中海地產(chǎn)，這家房企在深圳已經(jīng)幾無項目。近年來，中海地產(chǎn)在東莞的投資力度也不斷加大。2019年4月的這場土地爭奪戰(zhàn)中，中海的角色也頗為搶眼。

4月17日，中海地產(chǎn)在經(jīng)歷62輪競價后，以14.38億元摘得萬江區(qū)石美地塊2019WG007地塊，折合樓面價約1.6萬元/平方米，溢價75.79%。

而另一家被貼上“舊改之王”標簽的深圳房企佳兆業(yè)，也逐漸不滿足于城市更新領(lǐng)域。5月20日，佳兆業(yè)集團以10.37億元+自持面積10%+自持年限不低于5年，成功競得廣東省東莞市中堂鎮(zhèn)豆豉洲（濱江新城）2019WG014號宗地。

“騰籠換鳥”

如果要尋找深圳周邊的城市進行投資，東莞、惠州都應該在名單上。但目前看來，東莞的光芒要遠比惠州耀眼。多名接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪的房企人士表達了一個觀點：東莞的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)很好，也有人口流入，它不僅僅是深圳的“睡城”。

東莞的五大支柱產(chǎn)業(yè)是電子信息、裝備制造、紡織服裝、食品飲料、家具制造等，增長勢頭也頗為迅猛。

根據(jù)東莞市工信局發(fā)布《2019年一季度東莞工業(yè)經(jīng)濟運行報告》今年第一季度，東莞工業(yè)投資、技改投資增速分別達37.6%、79.1%，均在珠三角九市排名第二；全市完成規(guī)上工業(yè)增加值968.5億元，同比增長8.5%；自2018年3月起民營工業(yè)增加值已連續(xù)12個月保持雙位數(shù)增長。

深職院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時也表示，東莞本身的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型比較成功，本身的購房需求高，購買力也比較強。此外，都市圈建設進展也會加快，東莞會有更多深圳人群去購房消費。

一名在東莞鳳崗置業(yè)、在深圳科技園工作的程序員也指出，他在東莞購入住房也有投資的考慮。“東莞本身發(fā)展很好，即使自己住不到，拿出來放租也不錯，產(chǎn)業(yè)在這里，人也在這里。”

產(chǎn)業(yè)升級、人口流入，這些因素奠定了東莞被房企熱捧的基礎(chǔ)。而如果從房價、地價的走勢來看，當下也是一個拿地的窗口期。

據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測的數(shù)據(jù)，2019年4月東莞市場成交下滑，庫存小幅升高。截至2019年4月30日，東莞住宅庫存套數(shù)42998套，庫存面積526.76萬平方米，環(huán)比上升3.81%，同比上升5.41%。

而從拿地的地價和區(qū)域來看，房企對于熱點區(qū)域更加青睞。“隨著今年粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要正式出臺，許多開發(fā)商紛紛看好東莞市場，拿地熱情高漲，土拍市場十分火熱。但土地區(qū)域成交分化，熱門區(qū)域土拍市場相對火爆，房企瘋狂提前鎖定結(jié)果，相對較弱區(qū)域，房企拿地依舊理性謹慎。”東莞中原表示。

(封面圖片來源：攝圖網(wǎng) 鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）