圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

多個(gè)城市土地市場(chǎng)火熱，銷(xiāo)售行情升溫，關(guān)于樓市小陽(yáng)春的消息引起各界關(guān)注。這時(shí)，樓市調(diào)控也開(kāi)始再度發(fā)力。

繼對(duì)市內(nèi)部分區(qū)域升級(jí)樓市調(diào)控之后，蘇州月內(nèi)再次出手，把調(diào)控重點(diǎn)放在土地這一源頭，控制出讓土地最高限價(jià)。

調(diào)整相關(guān)土地報(bào)價(jià)

記者在江蘇省蘇州市吳江區(qū)政府網(wǎng)站看到，吳江區(qū)自然資源和規(guī)劃局近日發(fā)布《關(guān)于吳地網(wǎng)（2019）7號(hào)公告地塊掛牌出讓的補(bǔ)充公告》?！堆a(bǔ)充公告》指出，對(duì)編號(hào)為WJ-J-2019-014號(hào)、位于吳江開(kāi)發(fā)區(qū)（同里鎮(zhèn)）楊中路、云龍西路交叉口的地塊進(jìn)行相關(guān)調(diào)整。記者發(fā)現(xiàn)，該地塊掛牌出讓公告早已在4月30日掛出，對(duì)比發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)指導(dǎo)總價(jià)、網(wǎng)上競(jìng)價(jià)中止價(jià)格及一次性報(bào)價(jià)全部降低。

其中，調(diào)整市場(chǎng)指導(dǎo)總價(jià)由11.17億元降至10.65億元，降幅為4.6%；網(wǎng)上競(jìng)價(jià)中止價(jià)由13.96億元降至11.72億元，降幅為16.05%；一次報(bào)價(jià)有限區(qū)間由13.96億元至15.08億元降至11.72億元至12.25億元，最高降幅為18.7%。

(此為4月30日掛出的公告)

此外，公告還調(diào)整了土地使用權(quán)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)后的報(bào)價(jià)規(guī)則：網(wǎng)上競(jìng)價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%以內(nèi)的，按價(jià)高者得的原則確定競(jìng)得人，商品房預(yù)售條件調(diào)整為項(xiàng)目工程結(jié)構(gòu)封頂后，方可申請(qǐng)預(yù)售許可；網(wǎng)上競(jìng)價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10% (含10%) 以上的，商品房預(yù)售條件調(diào)整為工程竣工驗(yàn)收后，方可申請(qǐng)預(yù)售許可。網(wǎng)上競(jìng)價(jià)中止，轉(zhuǎn)為通過(guò)網(wǎng)上一次報(bào)價(jià)方式確定競(jìng)得人。由此可見(jiàn)，如果出現(xiàn)這種情況，項(xiàng)目將轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷(xiāo)售。

根據(jù)此前的蘇州土地競(jìng)買(mǎi)規(guī)則，政府對(duì)設(shè)定市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的地塊，在自由報(bào)價(jià)和限時(shí)競(jìng)價(jià)階段，競(jìng)價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的25%以上的，網(wǎng)上競(jìng)價(jià)中止，轉(zhuǎn)為網(wǎng)上一次報(bào)價(jià)。競(jìng)買(mǎi)人在規(guī)定的報(bào)價(jià)總額范圍內(nèi)，進(jìn)行一次報(bào)價(jià)。

近段時(shí)間以來(lái)，蘇州樓市不僅新房、二手房市場(chǎng)頗為活躍，土地市場(chǎng)也出現(xiàn)回暖，部分片區(qū)的“地王”層出不窮，從下列數(shù)據(jù)當(dāng)中就能略知一二。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年4月蘇州（含吳江）商品住宅的成交均價(jià)為每平方米21884元，環(huán)比上漲6.51%。其中，主城區(qū)商品住宅成交均價(jià)為每平方米25055元，工業(yè)園區(qū)均價(jià)甚至高達(dá)每平方米35491元。

蘇州市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓系統(tǒng)信息顯示，在五一假期前新鮮出爐的“地王”位于鐘南街東、港田路南，出讓面積78440.69平方米，規(guī)劃建筑面積為117661平方米。這一地塊的最終得主為蘇州竹輝興業(yè)有限公司，競(jìng)標(biāo)總價(jià)35.64億元，較起始總價(jià)25.87億元溢價(jià)37.7%，折合樓板價(jià)為每平方米30287元。市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，該地塊的保本售價(jià)至少也應(yīng)該在每平方米4.5萬(wàn)元以上。

對(duì)此，蘇州市政府在5月11日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補(bǔ)充意見(jiàn)》，對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域新建商品住房實(shí)施限制轉(zhuǎn)讓措施。自本意見(jiàn)發(fā)布之日起，限制轉(zhuǎn)讓區(qū)域內(nèi)新取得預(yù)（銷(xiāo)）售許可的商品住房項(xiàng)目（含已經(jīng)取得預(yù)售許可尚未開(kāi)始網(wǎng)簽的項(xiàng)目），購(gòu)房人自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起，滿三年后方可轉(zhuǎn)讓。對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手住房實(shí)施限制轉(zhuǎn)讓措施。自本意見(jiàn)發(fā)布之日起，購(gòu)房人通過(guò)二手住宅市場(chǎng)交易新取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿五年后方可轉(zhuǎn)讓。此外，意見(jiàn)還提出調(diào)整土地出讓報(bào)價(jià)規(guī)則，將土地出讓報(bào)價(jià)條件從定值調(diào)整為區(qū)間設(shè)置。

調(diào)控背后不變的樓市基本面

蘇州接連出手升級(jí)調(diào)控的背景有點(diǎn)特別：這座城市的樓市剛剛被住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部“點(diǎn)名”。

近日，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控城市主體責(zé)任，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在4月19日對(duì)6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)在房地產(chǎn)市場(chǎng)政策不斷微調(diào)，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)，各地調(diào)控次數(shù)明顯增加，前4個(gè)月各地發(fā)布的調(diào)控措施已超過(guò)160次。深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前整個(gè)樓市調(diào)控已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化，即從自上而下的調(diào)控到發(fā)揮城市政府的主體責(zé)任。

其實(shí)，變化的調(diào)控背后也有不變的樓市基本面，熱點(diǎn)一二線城市依然具備人口凈流入的長(zhǎng)期基礎(chǔ)和開(kāi)發(fā)商高周轉(zhuǎn)的短期支撐。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，對(duì)于蘇州來(lái)說(shuō)，土地限價(jià)說(shuō)明接下來(lái)會(huì)繼續(xù)管控土地的高溢價(jià)現(xiàn)象，類(lèi)似的土地高溢價(jià)很大程度上說(shuō)明有違當(dāng)前調(diào)控的思路，接下來(lái)一二線城市對(duì)于土地溢價(jià)情況依然會(huì)嚴(yán)格把控，但客觀來(lái)說(shuō)地價(jià)本身還是會(huì)遵循土地稀缺性和市場(chǎng)供求關(guān)系，將呈現(xiàn)小幅上漲態(tài)勢(shì)，所以在接下來(lái)的土地市場(chǎng)管控過(guò)程中，部分高地價(jià)項(xiàng)目或會(huì)繼續(xù)增加配建項(xiàng)目的任務(wù)，這是最關(guān)鍵的一點(diǎn)。

證券時(shí)報(bào)網(wǎng)記者：吳家明