每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 魏文藝    

3月25日，萬科發(fā)布2018年年報，各項業(yè)績指標穩(wěn)健增長。2018年實現(xiàn)營業(yè)收入2976.8億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤337.7億元，同比分別增長22.6%和20.4%；實現(xiàn)銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%；在全國商品房市場的占有率進一步上升至4.05%；全年納稅額762.96億元；連續(xù)第三年上榜《財富》“世界500強”，位列第332位。

另據(jù)同日披露的分紅派息預案，2018年度萬科現(xiàn)金股利約為118.1億元，以2018年末公司總股份數(shù)計算，每10股派送人民幣10.70元（含稅）現(xiàn)金股息。

對于2019年，萬科董事會主席郁亮表示：“‘基本盤’將是萬科2019年最重要的詞匯。我們要先求得根基的穩(wěn)固，才能更好地開枝散葉；先在最基本的業(yè)務上深化對商業(yè)邏輯的理解、練好經(jīng)營管理的內功，才能為轉型奠定更堅實的基礎。”

鞏固基本盤  去年銷售額破6000億

2018年，萬科在開發(fā)業(yè)務的優(yōu)勢得以持續(xù)鞏固。年報顯示，2018年萬科實現(xiàn)銷售面積4037.7萬平方米，同比增長12.3%；銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%。所銷售的產(chǎn)品中，住宅占比84.9%，144平方米以下的中小戶型占比91.4%。

值得注意的是，萬科在全國商品房市場的份額由3.96%提升至4.05%，在24個城市的銷售金額位列當?shù)氐谝弧?/p>

報告期內，萬科實現(xiàn)結算面積2191.4萬平方米，同比增長10.7%；實現(xiàn)結算收入2846.2億元，同比增長22.1%。截至2018年底，萬科已售未結資源上升，合并報表范圍內有3710.2萬平方米已售資源未竣工結算，同比增長25.2%，合同金額合計約5307.1億元，同比增長28.1%。

在高度的不確定性面前，萬科堅持量入為出，審慎投資，確保投資規(guī)模與經(jīng)營承載力相匹配。2018年，萬科獲取新項目227個，總規(guī)劃建筑面積4681.4萬平方米，權益規(guī)劃建筑面積2490.2萬平方米。按建筑面積計算，其中72.1%位于一二線城市。

截至2018年末，萬科在建項目總建筑面積約9012.7萬平方米，權益建筑面積約5402.1萬平方米；規(guī)劃中項目總建筑面積約5936.2萬平方米，權益建筑面積約3579.6萬平方米。此外，萬科還參與了一批舊城改造項目，按當前規(guī)劃條件，權益建筑面積合計約347.7萬平方米。

對房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩和融資持續(xù)收緊的宏觀環(huán)境，萬科堅持“以現(xiàn)金流為基礎的持續(xù)真實價值創(chuàng)造”理念，強化資金管控。

2018年，萬科實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入336.2億元；截至2018年底，萬科持有貨幣資金1884.2億元，遠高于一年內到期的流動負債的總和931.8億元。截至2018年底，萬科凈負債率（有息負債減去貨幣資金，除以凈資產(chǎn)）為30.9%，繼續(xù)處于行業(yè)低位。

通過持續(xù)優(yōu)化債務結構、降低融資成本，萬科提升對財務風險的防范能力。2018年，萬科總體融資成本繼續(xù)處于較低水平。其中，公司債券（5年期）最低發(fā)行利率4.05%，超短期融資券（188天）最低發(fā)行利率3.13%，中期票據(jù)（3年期）最低發(fā)行利率4.03%。

提升運營能力 長租公寓業(yè)務覆蓋35城

2018年是萬科“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”戰(zhàn)略的開局之年，從配套服務商到生活服務商，意味著萬科不僅要提供硬件，也要提供軟件；不僅要提供空間，也要提供內容。

物業(yè)服務方面，萬科以住區(qū)物業(yè)服務為基本盤，保證充足的資源投入。2018年實現(xiàn)營業(yè)收入98億元，同比增長33%；在2018年新增簽約飽和收入中，住宅業(yè)務占比65%，非住宅業(yè)務占比35%。

2018年萬科將租賃住宅業(yè)務提升為核心業(yè)務，繼續(xù)圍繞核心城市加大對租賃住宅的布局，提升已獲取項目的開業(yè)效率與經(jīng)營質量。截至目前，萬科長租公寓業(yè)務覆蓋35個主要城市，累計開業(yè)超過6萬間，開業(yè)6個月以上項目的平均出租率約92%。截至年報披露日，萬科共完成55億元住房租賃專項公司債券發(fā)行，為租賃住宅業(yè)務發(fā)展提供了資金支持。

商業(yè)開發(fā)與運營方面，萬科持續(xù)提升既有項目的運營表現(xiàn)。截至2018年底，萬科在商業(yè)領域的總管理項目210余個，總建筑面積超過1300萬平方米。

物流倉儲服務方面，萬科旗下萬緯物流專注于高標倉儲投資、開發(fā)選址、招商運營、資產(chǎn)管理等環(huán)節(jié)，經(jīng)過近四年發(fā)展，已成為國內領先的物流服務商。截至目前，萬緯物流已累計獲取項目124個，合計可租賃物業(yè)的建筑面積約971萬平方米，其中穩(wěn)定運營項目平均出租率為96%。萬緯物流還持續(xù)豐富服務內容，通過收購融合太古冷鏈物流，實現(xiàn)冷鏈規(guī)模及運營能力的升級。

此外，萬科在產(chǎn)業(yè)辦公、冰雪及其他業(yè)務方面進行積極探索。截至2018年底，萬科已在超過20個城市開展標準辦公與產(chǎn)業(yè)園的建設和運營管理業(yè)務，管理面積合計約700萬平方米；成功中標北京2022年冬奧會和冬殘奧會延慶賽區(qū)PPP項目；在醫(yī)養(yǎng)、教育等領域的品牌影響力逐步擴大。

萬科表示，將持續(xù)從客戶真實需求出發(fā)，不斷發(fā)現(xiàn)、理解和順應客戶的需求及其變化，打造客戶愿意買單的好產(chǎn)品、好服務，在“口碑時代” 贏得客戶的信賴與支持。

房地產(chǎn)市場  還是一個白銀時代

如果只看數(shù)據(jù)，2018年中國房地產(chǎn)市場似乎很完美。銷售面積、銷售金額、投資、開工等各項指標，幾乎都創(chuàng)出了歷史新高。這還是一個白銀時代嗎？

在《致股東》信中，萬科的回答很清晰：現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，還是一個白銀時代。

信中指出，中國的城市化過程并沒有結束，城市對于空間的需求，無論從數(shù)量還是品質上來看，都依然龐大。但是，那個市場單邊快速上漲的時代已經(jīng)結束了，那個行業(yè)整體快速擴張的時代已經(jīng)結束了。

從人口總量的角度看，我國的“少子化”“老齡化”趨勢已毋庸置疑。人口數(shù)量的減少，在很大程度上會對沖掉城市化率繼續(xù)提升帶來的新增需求。

而隨著90后甚至00后逐漸成為購房、租房的主流群體，客戶需求的多樣性、多變性特點比以往要明顯得多。

從供給端的情況來看，行業(yè)集中度上升，已經(jīng)不再是趨勢，而是事實。2018年中國房地產(chǎn)市場TOP3包括萬科在內的發(fā)展商共獲得12.6%的市場份額，超過1/8；TOP10是26.9%，超過1/4；TOP20為37.5%，TOP30為45.2%，TOP50為55.1%，TOP100為66.7%。

前100家開發(fā)商獲得2/3的市場份額，競爭正變得越來越激烈，而且主要是重量級選手之間的相互競爭。如何在市場中贏得客戶的青睞，考驗的是方方面面的能力。

白銀時代是一個更多變的時代，是一個更細膩的時代，是一個競爭更激烈、需要更高技術含量的時代。

（封面圖片來源：攝圖網(wǎng)）