每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 林菁晶    

2月14日，綠地地產(chǎn)集團發(fā)布公告稱，收購中民外灘董家渡13、15號地塊50%股權及轉(zhuǎn)讓方對標公司的全部債權，交易價格共計121億元。此外，綠地迅速將其所持有的中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全部股份質(zhì)押給了上海銀行市北分行，股權數(shù)額為50億元。

三天后的2月17日，綠地控股（600606.SH）披露與上海銀行（601229.SH）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，確定百億級授信額度。

據(jù)知情人士透露，就在公告發(fā)布當日，綠地已將購地的第一筆費用，約52億，兌付予中民投。

一日之內(nèi)，左手收購、右手質(zhì)押；一周之內(nèi)，完成第一筆兌付、確定百億授信。

收購占地12.67萬平方米的外灘地王項目，綠地原本很難繞過“高價地占用大量自有資金”的難題，為何它這一次展現(xiàn)了足夠的野心？

左手收購、右手質(zhì)押 百億授信“翹動”地王

眼下，地價越高的項目可能越“燙手”，何況是董家渡的地王。

早前在董家渡棚戶區(qū)改造中圈地的泛海、浙江華浙、華潤都承擔過拿地后，后續(xù)拆遷工程延續(xù)了數(shù)年的苦果。上個月，泛海終將這個“燙手山芋”交給了融創(chuàng)。

在這一項目上，中民投的“入場費”為248.5億元，2014年的拿地單價折合已超2萬元/平方米。

伴隨集中還債周期的到來，中民投陸續(xù)開展股權抵押，除所持全部長城人壽股權外，地產(chǎn)項目也沒有幸免。每經(jīng)記者注意到，董家渡項目的50億股權，已于2018年12月21日由中民投質(zhì)押給了上海銀行市北分行。

今年2月1日，由于一宗30億元債券逾期未還，中民投持有的中民外灘49%股權（即董家渡項目）遭遇司法凍結(jié)，凍結(jié)期三年。

及至2月14日綠地接盤前夜，項目雖解除了凍結(jié)，但仍保留質(zhì)押狀態(tài)，出質(zhì)人主體更新為綠地，質(zhì)權人依舊是上海銀行。

三日后，綠地控股與上海銀行即確定了確定百億級授信額度。

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨指出，綠地可能是先期向中民投支付52億，之后再通過上海銀行的百億授信，支付本次交易剩余資金。

“這種靈活的金融操作，既能讓綠地的資產(chǎn)規(guī)模增加，又能保證流動性的穩(wěn)定，也能在后期為項目開發(fā)儲備充足的資金儲備。”安居客首席房地產(chǎn)分析師張波告訴記者。

實際上，在綠地的資本算盤里，解除抵押沒有必要、也并不理智。

公開數(shù)據(jù)顯示，截止2018年3季度，綠地持有的貨幣資金為726.7億。而綠地接手董家渡項目標價在121億，以綠地的現(xiàn)金流狀況，現(xiàn)金接盤著實不易。

“何況交易價格雖標明121億，看似已折半，但綠地需承接標的公司所有債務，成本將推升至350億左右。”

張波認為，這輪操作也側(cè)面表明綠地在董家渡項目的收購中，沒有或并不愿動用足額現(xiàn)金支付，因此將剩余的資金采用質(zhì)押股份的方式來操作。

業(yè)內(nèi)人士也指出，能在這么短時間內(nèi)完成收購，并有銀行愿意繼續(xù)就該標的做抵押融資，說明資本方認為，原先的主體公司出現(xiàn)了兌付問題，并不影響項目本身，項目是具有潛在增值能力的，未來銷售后也能回流現(xiàn)金流，并足額償還債務。

不過項目的股權質(zhì)押屬于常規(guī)的融資運作，綠地方面也告訴每經(jīng)記者，對于公司來說，這只是一筆常規(guī)交易。對于交易細節(jié)，綠地方面表示不予披露。

凈負債率191.9% 需加快融資做大資本

此次收購完成后，綠地方面在接受每經(jīng)記者采訪時表示，綠地一直想尋找機會尋找大項目，一直會在核心區(qū)域獲取核心戰(zhàn)略性項目，這是綠地的拓展戰(zhàn)略。

然而，獲取“核心戰(zhàn)略性項目”意味著付出高成本。

截止2018年三季度末，綠地現(xiàn)金短債比為0.8，短期償債稍有壓力，公司凈負債率為191.9%，同比下降23.9%，但在千億以上的房企陣營中，仍處于偏高的位置。

“綠地此次收購在提升企業(yè)規(guī)模的同時，自身的負債率提升也需引起足夠重視，拿到董家渡項目后，必定需要快速開發(fā)、回籠資金。”張波表示。

綠地也直言，在2018年的基礎上，2019年集團會持續(xù)加大籌融資力度。

2019年初，央行全面降準為房地產(chǎn)行業(yè)資金面帶來了利好。億翰智庫表示，2018年下半年房企融資規(guī)模增多，呈邊際改善。但融資分化加劇不容忽視，國企、優(yōu)質(zhì)民企融資成本相對較低，其他房企的融資壓力仍大。

“另外值得注意的是，新發(fā)行債券多用于償還企業(yè)到期債務。企業(yè)為擴大業(yè)務還需要擴寬融資渠道和規(guī)模。”億翰智庫表示。

綠地近年來也一直致力擴大授信規(guī)模、大舉推動境外發(fā)債。2018年，綠地授信規(guī)模達240億元，境外發(fā)行26.8億美元債和15億人民幣債，規(guī)模在內(nèi)房企排名第一，并在深交所發(fā)行CMBS10.53億元，整體資金成本穩(wěn)步下降。

此次與上海銀行合作的協(xié)議顯示，雙方將在優(yōu)勢互補基礎上，通過抓戰(zhàn)略、抓渠道、抓創(chuàng)新和抓資金等措施完善風控體系，上海銀行將在多元化融資服務、供應鏈金融等方面為綠地提供全方位金融服務，綠地將享受優(yōu)惠利率和授信規(guī)模的優(yōu)先安排。

此外，2018年，穆迪、標普等國際評級機構先后將綠地評級展望調(diào)升至穩(wěn)定，中誠信國內(nèi)評級重回3A。對此，張玉良也表示，綠地總資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)跨過萬億門檻。

（封面圖片來源：攝圖網(wǎng)）