每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

盡管樓市在去年下半年由熱轉(zhuǎn)涼，但在土地市場(chǎng)，杭州收獲頗豐。中指院數(shù)據(jù)顯示，剛剛過(guò)去的2018年，杭州以2443億元的土地出讓收入，超越北京并成功摘得全國(guó)土地出讓收入排行榜首位。

1月2日，假期后首個(gè)工作日，杭州土地市場(chǎng)迎來(lái)新年首拍。最終，當(dāng)日推出的4宗住宅和商業(yè)地塊均成功出讓，共攬金48.4億元，綜合溢價(jià)率11.7%。值得注意的是，其中的2宗宅地雖然分別以11%、20%的溢價(jià)率成交，但成交均價(jià)卻較周邊同類地塊最高降幅超30%。

多位市場(chǎng)分析人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施日益完善，亞運(yùn)概念利好逐漸釋放，杭州樓市整體雖然趨好，但調(diào)控政策帶來(lái)短期波動(dòng)，開(kāi)發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)趨勢(shì)性回歸理性。

4宗地?cái)埥?8億元

信息顯示，杭州此次出讓的4宗地為2宗住宅用地、2宗商業(yè)商務(wù)用地，位于拱墅區(qū)、江干區(qū)、蕭山區(qū)等熱門(mén)區(qū)域。最終，除2宗商業(yè)商務(wù)用地均只有1個(gè)競(jìng)買(mǎi)人，在經(jīng)過(guò)一輪競(jìng)價(jià)后均以底價(jià)成交外，2宗住宅用地均以2位數(shù)溢價(jià)率成交。

其中，江干區(qū)杭政儲(chǔ)出[2018]45號(hào)地塊，4位競(jìng)買(mǎi)人在經(jīng)過(guò)1輪掛牌出價(jià)和17輪限時(shí)競(jìng)價(jià)后，由甘肅建總置業(yè)發(fā)展有限公司（下稱甘肅建總）以總價(jià)17.14億元、樓面價(jià)23556元/平方米、溢價(jià)率11%競(jìng)得。

信息顯示，該地塊位于江干區(qū)筧橋生態(tài)公園單元，距離杭州東站約2.5公里；土地面積約3.31萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積約7.28萬(wàn)平方米。此外，該地塊須配建10%的公租房，以此測(cè)算，該地塊可售部分樓面價(jià)約26173元/平方米。

第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，目前緊鄰該地塊的龍湖一項(xiàng)目，疊墅在售均價(jià)約49800元/平方米，周邊在售高層住宅均價(jià)多在40000元/平方米至46500元/平方米之間。

另一宗位于拱墅區(qū)的杭政儲(chǔ)出[2018]46號(hào)地塊，16位競(jìng)買(mǎi)人在經(jīng)過(guò)6輪掛牌出價(jià)和16輪限時(shí)競(jìng)價(jià)后，由杭州金翰控股集團(tuán)有限公司以總價(jià)20.31億元、樓面價(jià)30559元/平方米、溢價(jià)率20.1%競(jìng)得。

信息顯示，該地塊位于拱墅區(qū)大關(guān)單元，距離武林廣場(chǎng)約3.4公里，位置較為優(yōu)越；土地面積約2.66萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積約6.64萬(wàn)平方米。根據(jù)出讓合同，該地塊須配建10%的公租房，以此測(cè)算，地塊可售部分樓面價(jià)約33954元/平方米。

第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，目前該地塊周邊在售住宅均價(jià)多在48000元/平方米至50000元/平方米之間。

另2宗商業(yè)商務(wù)用地中，濱江區(qū)中興單元杭政儲(chǔ)出[2018]47號(hào)地塊，被杭州中贏建設(shè)集團(tuán)有限公司以底價(jià)4.06億元、樓面價(jià)6156元/平方米競(jìng)得；江干區(qū)筧橋單元杭政儲(chǔ)出[2018]48號(hào)地塊，被杭州東澤實(shí)業(yè)有限公司以底價(jià)6.89億元、樓面價(jià)8003元/平方米競(jìng)得。

宅地樓面價(jià)降幅超20%

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，去年在樓市火熱時(shí)，杭州土拍溢價(jià)率達(dá)到50%上限，并投報(bào)自持比例成為標(biāo)配。5月30日，綠城交投以溢價(jià)率50%+自持2%、總價(jià)23億元拿下未來(lái)科技城一宗宅地；5月28日，恒隆以119%溢價(jià)率、總價(jià)107億元拿下一宗商業(yè)用地；5月21日，招商蛇口以溢價(jià)率50%+自持4%、總價(jià)56億元拿下蕭山一宗宅地……

然而在嚴(yán)格限價(jià)限購(gòu)等樓市調(diào)控政策下，特別是去年4月實(shí)施搖號(hào)購(gòu)房政策后，杭州土拍自7月起開(kāi)始降溫，“50%溢價(jià)率+自持比例”再未出現(xiàn)。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，去年7月，杭州土拍綜合溢價(jià)率為14%，8月降至4%，零溢價(jià)成交地塊漸多，而此后的土拍也延續(xù)著這一趨勢(shì)。

值得注意的是，雖然此次兩宗宅地溢價(jià)率分別達(dá)到11%、20.1%，但依然無(wú)法扭轉(zhuǎn)土地市場(chǎng)降溫的行情。

記者注意到，編號(hào)為杭政儲(chǔ)出[2018]45號(hào)地塊所在的江干區(qū)筧橋生態(tài)公園單元，上一次出讓宅地是在去年1月19日。彼時(shí)，龍湖以31154元/平方米的樓面價(jià)競(jìng)得1宗宅地，緊鄰此次出讓的45號(hào)地塊。對(duì)比來(lái)看，此次出讓的45號(hào)地塊樓面價(jià)，已較去年下降32%。

編號(hào)為杭政儲(chǔ)出[2018]46號(hào)地塊所在的拱墅區(qū)大關(guān)單元，去年1月杭州大家地產(chǎn)曾以36556元/平方米的樓面價(jià)、自持5%競(jìng)得單元內(nèi)1宗宅地，距離此次出讓的46號(hào)地塊約1.7公里。對(duì)比來(lái)看，46號(hào)地塊的樓面價(jià)較去年下降20%。

“此次土拍溢價(jià)率能達(dá)到2位數(shù)，且有多家房企報(bào)名競(jìng)爭(zhēng)，一方面可以看出在優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)上，房企還是有明顯的拿地積極性；另一方面也與年初房企資金回款到位、相對(duì)充裕有關(guān)。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著亞運(yùn)會(huì)的臨近，杭州在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上的投入較大，而供地節(jié)奏加快，溢價(jià)率和樓面價(jià)有所回落，土地市場(chǎng)的理性回歸，有助于樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年，杭州市區(qū)全年成交地塊143宗，其中宅地88宗，總規(guī)劃建筑面積981萬(wàn)平方米；總成交金額創(chuàng)下1779.4億元新高，樓面價(jià)18144元/平方米，同比下降2.1%。