每經(jīng)記者 林菁晶 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 甄素靜    

繼11月6日，新城旗下新城悅成功登陸港交所，成為第9家香港上市的物業(yè)公司，佳兆業(yè)物業(yè)發(fā)布公告（預(yù)期12月6日上市），成為今年第4家分拆物業(yè)板塊赴港上市的房企之后，12月4日，旭輝控股集團(tuán)旗下永升服務(wù)發(fā)布公告稱，將于12月17日登陸港交所主板買賣。至此，永升服務(wù)很有可能成為內(nèi)地第11家在港交所主板上市的物業(yè)公司。

相較人們對(duì)于房企悶聲發(fā)大財(cái)?shù)馁嶅X印象，物業(yè)賺辛苦錢的方式并不輕松。

“但如果這個(gè)時(shí)期企業(yè)能夠上市，未來(lái)活下來(lái)的概率才能大大提升，進(jìn)而才有后期瓜分市場(chǎng)的資格。”58安居客首席分析師張波分析指出。

但還有更多人不曾留意，有些拆分物業(yè)上市的房企，其物業(yè)板塊市值已經(jīng)遠(yuǎn)超房企板塊。“鎂刻地產(chǎn)”記者查閱數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至12月5日收盤，綠城中國(guó)（3900.HK）股價(jià)6.21元，市值133.6億元；而綠城服務(wù)（2869.HK）股價(jià)6.50元，市值180.5億元。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

拆分物業(yè)的價(jià)值

“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的繁榮將通過(guò)項(xiàng)目交付逐漸傳導(dǎo)到物業(yè)管理公司，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商集中度提升會(huì)推動(dòng)物業(yè)管理公司的規(guī)模增長(zhǎng)。”廣發(fā)證券在研究報(bào)告中指出。

2014年6月，彩生活登陸港股資本市場(chǎng)，成為國(guó)內(nèi)首個(gè)分拆上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，敲開(kāi)資本市場(chǎng)的大門。公司掛牌首日受追捧，開(kāi)盤以4港元成交，募集資金約10億港元，首日估值達(dá)到46億港元。

同年11月，中奧到家在港交所敲鐘，目前市值達(dá)5.43億港元，行業(yè)由此迎來(lái)資本市場(chǎng)進(jìn)駐小高潮。

但讓整個(gè)行業(yè)虎軀一震的，還是2018年6月9日正式在港交所主板掛牌上市的碧桂園服務(wù)，開(kāi)市價(jià)格錄得每股10港元，總市值最高達(dá)到250億港元，迅速登上港股物業(yè)服務(wù)板塊第一的位置。

背靠中國(guó)最大的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，儲(chǔ)備面積行業(yè)第一，碧桂園的物業(yè)收入增長(zhǎng)確定性毋庸置疑。

截至記者發(fā)稿，碧桂園服務(wù)的股價(jià)遠(yuǎn)在碧桂園之上，為13.14元，（碧桂園9.67元），市值328.5億元，接近碧桂園市值（2093億元）的1/6，是國(guó)內(nèi)市值最高的物業(yè)公司。

值得一提的是，拆分后的物業(yè)公司享有的市盈率與市凈率都遠(yuǎn)高于關(guān)聯(lián)上市房企的估值水平。以碧桂園和碧桂園服務(wù)為例，目前碧桂園的市盈率為5.6倍，市凈率為1.68倍，而拆分后的碧桂園服務(wù)，其市盈率和市凈率分別達(dá)到驚人的36.77倍和15.46倍。

正如業(yè)內(nèi)人士所言，資本市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)都具備優(yōu)良業(yè)績(jī)支撐，業(yè)績(jī)良好的企業(yè)擁有較高的的安全壁壘，具備短期內(nèi)抵御新競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入的能力，若后續(xù)管理、經(jīng)營(yíng)良好，在未來(lái)一段時(shí)間繼續(xù)慣性發(fā)展是極有可能的，進(jìn)而給投資者以足夠的信心，使投資者對(duì)公司發(fā)展有更好的預(yù)期，從而對(duì)估值形成正面刺激。

綠城顛覆：物業(yè)市值反超地產(chǎn)

“房地產(chǎn)現(xiàn)在是十幾萬(wàn)億的大市場(chǎng)，物業(yè)服務(wù)撐死了也就是一萬(wàn)來(lái)億的市場(chǎng)。”那如果物業(yè)板塊干過(guò)了房地產(chǎn)呢？

如前所述，截至今日收盤，綠城中國(guó)市值133.6億元，而綠城服務(wù)市值180.5億元。

高出47億元，超過(guò)1/3，四舍五入后已近四成。

兩年多前，綠城服務(wù)上市時(shí)市值是61億元，還不到綠城中國(guó)的一半。如今，綠城服務(wù)市值翻了三倍，而綠城中國(guó)的市值卻一直徘徊不前。作為既有行業(yè)口碑，又有央企撐腰的房企，綠城中國(guó)的市場(chǎng)表現(xiàn)顯然不能讓投資者滿意，綠城管理層方面在出席會(huì)議時(shí)也不止一次被問(wèn)及相關(guān)估值問(wèn)題。

從半年報(bào)看，綠城服務(wù)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入29.27億元，同比增長(zhǎng)32.9%；歸母凈利潤(rùn)2.29億元，同比增長(zhǎng)29.11%。而綠城中國(guó)上半年收入335.3億元，同比增長(zhǎng)220.9%；除稅前利潤(rùn)為55.7億元，同比增長(zhǎng)111%；股東應(yīng)占利潤(rùn)23.3億元，同比增長(zhǎng)90%。

在碧桂園服務(wù)上市之前，綠城服務(wù)一直是中國(guó)市值最高的物業(yè)公司。而目前中國(guó)物業(yè)公司市值三甲是：碧桂園、綠城和雅居樂(lè)。不同于碧桂園和碧桂園服務(wù)同屬楊國(guó)強(qiáng)，綠城服務(wù)的獨(dú)特之處在于其與綠城中國(guó)的關(guān)聯(lián)并不那么緊密。

房企與拆分物業(yè)公司市值對(duì)比，截至12月5日收盤數(shù)據(jù)。“鎂刻地產(chǎn)”制圖

在綠城服務(wù)上市時(shí)，作為控股股東的宋衛(wèi)平并沒(méi)有現(xiàn)身港交所敲鐘。在綠城服務(wù)上市兩周年之時(shí)，綠城服務(wù)董事會(huì)副主席楊掌法在接受媒體專訪時(shí)曾表示，物業(yè)是獨(dú)立行業(yè)，不是地產(chǎn)附屬。

“鎂刻地產(chǎn)”記者注意到，綠城服務(wù)最早是附屬于綠城中國(guó)的一個(gè)業(yè)務(wù)部門，1998年10月獨(dú)立成為公司。2003年進(jìn)行了第一次股權(quán)改革，董事長(zhǎng)李海榮獲得49%股權(quán)，從此奠定管理層重要大股東的地位。綠城服務(wù)上市前，宋衛(wèi)平家族和壽柏年合計(jì)持有51%股權(quán)，李海榮34%，高管層15%。如今（截至2018年6月30日），壽柏年、宋衛(wèi)平、夏一波一致行動(dòng)人持有綠城服務(wù)36.72%股權(quán)，李海榮21.29%，蔣錦志5.32%。

萬(wàn)科沉默：低調(diào)推進(jìn)物業(yè)上市小目標(biāo)

那么，在物業(yè)公司的激戰(zhàn)中，2014年就提出分拆物業(yè)管理板塊獨(dú)立上市的萬(wàn)科在干什么？

根據(jù)中信證券，今年上半年，萬(wàn)科物業(yè)營(yíng)業(yè)收入超過(guò)45億元，毛利率為17.3%，已經(jīng)超越綠城服務(wù)。

今年3月召開(kāi)業(yè)績(jī)推介會(huì)時(shí)，萬(wàn)科副總裁張旭表示，萬(wàn)科物業(yè)目前沒(méi)有上市計(jì)劃，目標(biāo)是做好客戶和黏性。

不過(guò)，在2016年9月25日的萬(wàn)科物業(yè)睿服務(wù)3.0發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科物業(yè)CEO朱保全曾說(shuō)：“按照目前的增長(zhǎng)速度，（萬(wàn)科物業(yè)上市）在兩三年內(nèi)便能夠?qū)崿F(xiàn)。”他也為未來(lái)兩三年的業(yè)務(wù)發(fā)展提出了小目標(biāo)——成為中國(guó)第一家營(yíng)業(yè)收入超100億元的物業(yè)公司。

彼時(shí)，萬(wàn)科物業(yè)與萬(wàn)科集團(tuán)已完成業(yè)務(wù)分拆，萬(wàn)科集團(tuán)與萬(wàn)科物業(yè)是控股關(guān)系，而兩者關(guān)聯(lián)交易的比例也在迅速降低。在朱保全看來(lái)，萬(wàn)科物業(yè)上市是一個(gè)政策時(shí)機(jī)的問(wèn)題。分拆上市計(jì)劃受限于目前A股市場(chǎng)的分拆政策，與綠城、彩生活等不同，香港市場(chǎng)相對(duì)比較靈活，而A股的分拆政策艱難。

目前的物業(yè)行業(yè)中，A股上市公司有南都物業(yè)，H股則以彩生活、中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)等多家從母公司剝離的物業(yè)公司為主。萬(wàn)科物業(yè)至今沒(méi)有上市，萬(wàn)科管理層亦無(wú)正面回應(yīng)過(guò)不上市的原因。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，2017年年底在一次萬(wàn)科的媒體交流會(huì)上，在被問(wèn)到萬(wàn)科物業(yè)上市進(jìn)程時(shí)，朱保全三緘其口：“這是萬(wàn)科禁止提及的問(wèn)題。”再將這個(gè)問(wèn)題拋給郁亮，也沒(méi)有答案。

盡管沒(méi)法從資本市場(chǎng)得到驗(yàn)證，但萬(wàn)科物業(yè)每年高速增加的管理面積和營(yíng)業(yè)收入仍可側(cè)面說(shuō)明。

記者查閱公告后獲悉，萬(wàn)科物業(yè)業(yè)務(wù)布局涵蓋住宅物業(yè)、商企物業(yè)服務(wù)、開(kāi)發(fā)商前介服務(wù)、社區(qū)資產(chǎn)服務(wù)、智能科技服務(wù)和社區(qū)生活服務(wù)六大業(yè)務(wù)板塊，而從今年的動(dòng)態(tài)來(lái)看，萬(wàn)科物業(yè)正在橫向拓寬業(yè)務(wù)范圍，更新發(fā)展方向。今年10月，萬(wàn)科物業(yè)推出獨(dú)立子品牌“萬(wàn)物商企”，全面進(jìn)軍商企市場(chǎng)。