每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 林菁晶    

“這一陣子中介隔幾天就給我打電話，讓我把掛牌價(jià)再往下降50萬(wàn)元，不然根本沒人來(lái)看房。”

家住上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)某小區(qū)的胡磊（化名）告訴記者。去年底，他就打算賣掉手里的大兩居，在市區(qū)內(nèi)買一套位置、學(xué)區(qū)好一點(diǎn)的房子。

“當(dāng)時(shí)來(lái)看房的人實(shí)在太少，今年五一，我把掛牌價(jià)從620萬(wàn)元降到了590萬(wàn)元，但來(lái)看房的人仍然不多。”胡磊說(shuō)，“知道二手房行情不好，但真沒想到會(huì)差到這個(gè)地步。”

實(shí)際上，在限價(jià)、搖號(hào)、限購(gòu)、限貸等多重作用下，特別是“遏制房?jī)r(jià)上漲”的政策背景下，上海樓市的降溫也早已由二手房市場(chǎng)傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪滬上部分樓盤后發(fā)現(xiàn)，新盤的去化速度明顯放慢、部分樓盤的價(jià)格明顯松動(dòng)，購(gòu)房者的心態(tài)也出現(xiàn)分化，開始由“搶著買”變?yōu)?ldquo;挑著買”。

“現(xiàn)在買房能挑了”

年初至今，胡磊都在一邊著手賣房，一邊抽空在市區(qū)看看新盤。

“3月份的時(shí)候，看中了閔行區(qū)中環(huán)附近的一個(gè)樓盤，緊貼著中環(huán)、大牌開發(fā)商，關(guān)鍵是均價(jià)不到7萬(wàn)，當(dāng)時(shí)比周邊二手房便宜1萬(wàn)左右，性價(jià)比確實(shí)不錯(cuò)。”胡磊告訴記者，“但當(dāng)時(shí)手里面的房子一直沒賣出去，也只能先看看行情了。”

因?yàn)橄拶?gòu)，單身的胡磊在上海只能買一套房。這意味著他如果不賣掉手中的這套房，就無(wú)法在市區(qū)買房。

“大半年時(shí)間看了有6、7個(gè)盤吧，明顯感覺到一手房的行情越來(lái)越冷。”胡磊說(shuō)，“上半年那會(huì)兒日光盤還挺多，買房基本靠搶，但最近再去看房，很少有樓盤能日光，買房的時(shí)候置業(yè)顧問不僅態(tài)度好了，關(guān)鍵是還能挑了，這個(gè)盤沒合適的就去其它盤看。”

圖片來(lái)源：視覺中國(guó)

新盤去化速度的確在放慢。

9月19日，記者以購(gòu)房者身份走訪了寶山區(qū)羅涇鎮(zhèn)某項(xiàng)目。公開信息顯示，該項(xiàng)目距離人民廣場(chǎng)約37公里，車程需要1個(gè)小時(shí)左右；距離最近的地鐵站7號(hào)線終點(diǎn)站美蘭湖站約10公里。

整個(gè)營(yíng)銷中心，包括記者在內(nèi)，前來(lái)看房的只有2組客戶，其他多名置業(yè)顧問正在閑聊。一名置業(yè)顧問“熱情”地接待了記者，在常規(guī)性地介紹完項(xiàng)目情況后，該置業(yè)顧問告訴記者，目前主要推的是89平方米左右的3房，均價(jià)在3.6萬(wàn)元左右，為精裝交付。

當(dāng)記者詢問是否有優(yōu)惠時(shí)，上述置業(yè)顧問告訴記者：“如果當(dāng)天認(rèn)購(gòu)的話可以打96折，一個(gè)星期內(nèi)付首付款的話還能額外享受98折優(yōu)惠。”以此來(lái)算，3.6萬(wàn)元的單價(jià)，在折扣完后能“降”到3.4萬(wàn)元。

“這個(gè)月我們還有零元購(gòu)的活動(dòng)，買房送寶馬。”該置業(yè)顧問說(shuō)。

89平的戶型能享受寶馬X1或3系的零元購(gòu)，也就是送一輛寶馬車給你，如果你不想要車還可以折現(xiàn)，大概能抵22萬(wàn)元左右的房款，抵扣完后，單價(jià)也只有31000多元。

盡管在享受到各種折扣后單價(jià)不高，但第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，該單價(jià)仍較周邊多個(gè)項(xiàng)目二手房?jī)r(jià)格高近5000元/平方米。

此外，該項(xiàng)目雖然有意通過(guò)優(yōu)惠加快去化速度，但目前來(lái)看效果仍不理想。“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目自今年3月底開盤以來(lái)，350套房源僅網(wǎng)簽16套。

記者隨后來(lái)到了位于寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)外環(huán)內(nèi)的某樓盤，置業(yè)顧問告知記者“項(xiàng)目還有少量房源在售”、“我們價(jià)格被限的很低，目前沒有優(yōu)惠”。“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，該樓盤自8月底開盤以來(lái)，734套房源仍有283套可售。

樓市“入秋”之際能否進(jìn)場(chǎng)抄底？

自搖號(hào)政策實(shí)行一年多以來(lái)，在限購(gòu)、限貸、限價(jià)以及收緊企業(yè)購(gòu)房資格后，上海樓市逐步降溫，且這一降溫行情已從遠(yuǎn)郊中低價(jià)位樓盤，傳導(dǎo)至中心城區(qū)部分高價(jià)樓盤。

據(jù)記者不完全梳理，自7月份以來(lái)，上海有70個(gè)新盤上市，共推出房源22041套，認(rèn)籌人數(shù)20845組，綜合中簽率1.06。

從各月情況來(lái)看：

7月認(rèn)籌的24個(gè)新盤，推出房源8288套，認(rèn)籌人數(shù)8626組，綜合中簽率0.97。其中外環(huán)外區(qū)域房源7551套，認(rèn)籌7169組，中簽率1.05；內(nèi)外環(huán)間房源156套，認(rèn)籌369組，中簽率0.49；內(nèi)環(huán)內(nèi)房源581套，認(rèn)籌1138組，中簽率0.51。

8月認(rèn)籌的38個(gè)新盤，推出房源10387套，認(rèn)籌人數(shù)10192組，綜合中簽率1.02。其中外環(huán)外房源7083套，認(rèn)籌4172組，中簽率1.7；內(nèi)外環(huán)間房源3053套，認(rèn)籌5687組，中簽率0.54；內(nèi)環(huán)內(nèi)房源251套，認(rèn)籌333組，中簽率0.75。

9月上半月認(rèn)籌的8個(gè)新盤，共推出房源3366套，認(rèn)籌人數(shù)2027組，綜合中簽率1.66。其中外環(huán)外房源2907套，認(rèn)籌1719組，中簽率1.7；內(nèi)外環(huán)間房源459組，認(rèn)籌308組，中簽率1.5。

顯然，不管是從綜合中簽率看，還是從區(qū)域中簽率看，總體都呈現(xiàn)出明顯的逐月提高的特點(diǎn)。而這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，意味著買房難度越來(lái)越低，已從過(guò)去的“搶著買”轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的“挑著買”。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年初以來(lái)，上海商品住宅月均成交50萬(wàn)平方米，與去年52萬(wàn)平方米的月均成交量相當(dāng)，遠(yuǎn)低于2016年月均104萬(wàn)平方米。

每經(jīng)記者 程成 攝

總體上看，入秋的上海樓市，已涼意漸濃。

那么，從搶著買到挑著買、價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)、優(yōu)惠樓盤不斷出現(xiàn)，是否意味著已到抄底購(gòu)房的最佳時(shí)機(jī)了呢？

“目前上海樓市整體上已呈現(xiàn)出由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)的特點(diǎn)，一些位置、產(chǎn)品、品牌上有劣勢(shì)的項(xiàng)目確實(shí)主動(dòng)在價(jià)格上出現(xiàn)松動(dòng)。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，市場(chǎng)的底部出現(xiàn)在2017年，目前的成交量與去年基本持平。

現(xiàn)在已是抄底的后半場(chǎng)。

但在地產(chǎn)分析人士、優(yōu)淘城總裁薛建雄看來(lái)，目前市場(chǎng)還并未真正見底。他告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：

去年一些郊區(qū)盤就開始降價(jià)，而今年的持續(xù)調(diào)控，市中心的高端項(xiàng)目也以限價(jià)名義降價(jià)，郊區(qū)盤將會(huì)面臨更大的降價(jià)壓力。按目前的政策走勢(shì)看，元旦后市場(chǎng)可能還會(huì)進(jìn)一步降溫。

想抄底的話還有足夠的時(shí)間慢慢等，不過(guò)現(xiàn)在一些特別便宜、性價(jià)比高的項(xiàng)目可以考慮出手。

不過(guò)，盡管上海樓市涼意漸濃，但一些地段好、性價(jià)比高的熱點(diǎn)項(xiàng)目依然受到追捧。

如位于浦東新區(qū)張江板塊，由萬(wàn)科開發(fā)的張江興科苑項(xiàng)目于9月4號(hào)搖號(hào)開盤，總計(jì)52套房源，認(rèn)籌人數(shù)達(dá)到712組，中簽率不足0.07；信息顯示，該項(xiàng)目位于中環(huán)內(nèi)，售價(jià)僅6萬(wàn)～6.6萬(wàn)元/平方米，緊鄰地鐵13號(hào)線；目前該項(xiàng)目已售罄。

從認(rèn)籌情況來(lái)看，上海中心城區(qū)的樓盤要明顯好于遠(yuǎn)郊樓盤。而從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，每一次樓市調(diào)控，都是購(gòu)房者從郊區(qū)向中心城區(qū)進(jìn)軍的最佳時(shí)機(jī)。

眼看著自己在中心城區(qū)看中的樓盤好戶型相繼被買走，胡磊既無(wú)奈又矛盾：“割肉出手我真的心不甘，但再這么等下去，真擔(dān)心買不到地段好，戶型又合心意的房子。”