每經(jīng)記者 魏瓊    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

過去一個月，上市房企悉數(shù)公布2018年中報。從數(shù)據(jù)表現(xiàn)看，2018年上半年，上市房企整體取得了不俗成績，中信建投也給出了“十年來最好的一次中報”評價。恒大、奧園等房企交出了歷史最好的中報成績，中型以上房企也普遍交出了投資者滿意的答卷，規(guī)模利潤雙豐收。

不過，資本市場從來都是殘酷的，光鮮數(shù)據(jù)背后仍有危局浮現(xiàn)，比如銷售增速下滑，回款速度下降，現(xiàn)金流承壓。

規(guī)模擴張業(yè)績靚麗

規(guī)模方面，房企規(guī)模持續(xù)擴張，龍頭房企市場占有率提升，規(guī)模加速集中。碧桂園、恒大、萬科銷售金額突破3000億元大關(guān)，TOP100房企規(guī)模接近4.6萬億元，同比增長36.5%，規(guī)模集中度創(chuàng)歷史新高，上升至69.3%。

華創(chuàng)證券研報顯示，上半年房地產(chǎn)板塊營業(yè)收入同比增長24.1%，歸母凈利潤同比增長40.3%，兩項數(shù)據(jù)同比均實現(xiàn)較大幅度的增長。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，八成房企上半年利潤明顯上漲。以恒大為例，上半年營業(yè)額達到3003.5億元；核心利潤550.1億元，同比漲101.5%；稅后凈利潤530億元，同比漲129.3%，三項指標均刷新行業(yè)歷史紀錄。

房地產(chǎn)靚麗的業(yè)績報是多年積累的結(jié)果，據(jù)廣發(fā)證券發(fā)布的研報，2015年以來的銷售端漲價效應(yīng)帶動毛利率改善，其中龍頭房企的毛利率更高，毛利率的提升帶動凈利潤水平的上升，規(guī)模擴張效應(yīng)開始體現(xiàn)。

圖片來源：視覺中國

狂飆背后隱憂浮現(xiàn)

上半年中型房企和部分龍頭房企依然沉浸在規(guī)?？癖嫉牡缆飞?，但行業(yè)整體規(guī)模是存在天花板的，房企能做的就是搶占更高的市場份額，恒大總裁夏海鈞在2018年中期業(yè)績發(fā)布會上便指明了房企接下來的競爭方向。

房企市場占有率的提升也是房企加速規(guī)模擴張的動力所在。兩年前，部分房企大佬紛紛拋出“中國龍頭房企市場占有率較美國、日本等國家成熟房地產(chǎn)市場龍頭房企市場占有率過低”的言論。彼時，碧萬恒三強市場占有率為3%～4%，而美國、日本的龍頭房企市場占有率達6%～8%，房企規(guī)模擴張還有空間。

兩年過去了，龍頭房企的市場占有率迅速提升，上半年商品房銷售約6.69萬億元，碧萬恒三家房企的市場占有率約4.6%～6%，銷售總額市場占比超15%。夏海鈞預(yù)測，未來3～5年房企三強的市場占有率將達到20%。

龍頭房企逐漸接近規(guī)模的天花板，在規(guī)模擴張方面的上升空間在縮小，而龍頭房企的規(guī)模天花板則是中小房企規(guī)模的上限。

在嚴調(diào)控下，房企整體的規(guī)模增長速度正在放緩。據(jù)廣發(fā)證券發(fā)布的數(shù)據(jù)，2016年和2017年龍頭房企銷售金額增速分別為41%和49%，在達到2017年的高位后開始下滑，2018年上半年降至30%。

受信貸政策影響，房企的銷售回款率受制約，2017年上半年的銷售回款率為71.7%，而2018年上半年則為70.5%。同時，部分房企的去化率下降。

7～8月的銷售數(shù)據(jù)再次佐證了房企規(guī)模增速下滑的事實?？硕饠?shù)據(jù)顯示，7月32家房企合約銷售金額環(huán)比下降37%，8月基本持平，僅環(huán)比微增1.3%。

資本故事未完待續(xù)

以規(guī)模論江湖地位的法則還能適用于新時代嗎？

房地產(chǎn)是個“清零”的行業(yè)，一個周期結(jié)束了，一切需要從零開始，并不斷刷新歷史紀錄。當(dāng)規(guī)模達到高位，相應(yīng)的股價也達到一定高位水平。如果沒有更好的成績支撐，意味著股價將存在下跌風(fēng)險。

當(dāng)規(guī)模增速下滑，規(guī)模帶來的利潤增長等紅利逐漸釋放后，擺在房企眼前的就是下坡路。資本對強者是善意的，同時資本是逐利的，當(dāng)紅利散去，資本殘酷的一面開始顯現(xiàn)。

憑借并購快速擴張的融創(chuàng)畫風(fēng)正在轉(zhuǎn)變，孫宏斌坦言保持目前規(guī)模的難度不大，但要增長也很難，未來發(fā)展更加注重安全。

房企的規(guī)模天花板正在逐漸顯現(xiàn)，這意味著房企單純依靠規(guī)模擴張博取資本市場青睞的時代即將過去，很多房企開始不再刻意追求規(guī)模以及高周轉(zhuǎn)。萬科在幾年前就已不公布銷售目標；恒大早已轉(zhuǎn)型，更加注重降負債和杠桿；遭遇安全事故危機的碧桂園正在控制發(fā)展速度，其一度引以為傲的高周轉(zhuǎn)模式正在被拋棄。

規(guī)模保持適度增長之余，房企將戰(zhàn)場擴圍至多元化領(lǐng)域，物業(yè)服務(wù)、長租公寓，以及新能源汽車等，誰將成為地產(chǎn)之后資本續(xù)集的主角？