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近期，關(guān)于金融資本攪亂租房市場(chǎng)秩序的話題引發(fā)監(jiān)管部門(mén)關(guān)注。專(zhuān)家表示，長(zhǎng)租公寓作為ABS底層資產(chǎn)此前備受追捧：一方面符合投資者對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)和收益的預(yù)期，另一方面成為長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展的重要助力。但是當(dāng)前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)存在諸多亂象，部分機(jī)構(gòu)借道ABS變相加杠桿，增大了風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)長(zhǎng)租公寓ABS相關(guān)業(yè)務(wù)很快會(huì)迎來(lái)強(qiáng)監(jiān)管，產(chǎn)品發(fā)行或面臨更高門(mén)檻。

加杠桿“游戲”亂花迷眼

“以往很多租賃企業(yè)用的是租金沉淀和押金沉淀的作法。如今在資本挾持下，借用了外部金融杠桿，帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)是必然的。”中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉表示。

胡景暉所指的外部金融杠桿，廣義上被認(rèn)為是長(zhǎng)租公寓的資產(chǎn)支持證券。目前，市場(chǎng)上推出了“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”“中信證券·自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”“中聯(lián)前海開(kāi)源·保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”“高和晨曦·中信證券·領(lǐng)昱1號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”等長(zhǎng)租公寓相關(guān)的ABS產(chǎn)品。

據(jù)東方金誠(chéng)統(tǒng)計(jì)，截至8月21日，已發(fā)行長(zhǎng)租公寓ABS共8單，總規(guī)模98.07億元，產(chǎn)品類(lèi)型包括類(lèi)REITs、CMBS、信托受益權(quán)ABS。此外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)長(zhǎng)租公寓ABS等已獲交易所審批通過(guò)。

興業(yè)研究固收首席分析師徐寒飛指出，住房租賃ABS有三種證券化模式：雙SPV的收費(fèi)收益權(quán)ABS、CMBS和類(lèi)REITs。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的住房租賃主體僅可選擇收費(fèi)收益權(quán)ABS，以未來(lái)一定期限內(nèi)的租金收入作為底層資產(chǎn)，采用“信托+專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”雙SPV模式；重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的住房租賃主體以房企為主，可選擇CMBS和類(lèi)REITs。CMBS和類(lèi)REITs均對(duì)標(biāo)的物業(yè)在產(chǎn)權(quán)、土地性質(zhì)、實(shí)際用途等方面的法律完備性要求較高，同時(shí)要求標(biāo)的物業(yè)的租金收入對(duì)當(dāng)期應(yīng)付本息保持較高覆蓋度。

知情人士透露，當(dāng)前最受質(zhì)疑的某資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，通過(guò)與信托機(jī)構(gòu)合作，由信托計(jì)劃向月付租客發(fā)放貸款，月付租客與信托機(jī)構(gòu)之間實(shí)質(zhì)形成“借貸關(guān)系”。而該信托計(jì)劃的受益人為長(zhǎng)租公寓公司所設(shè)立公司。隨后，該公司將信托計(jì)劃的受益權(quán)轉(zhuǎn)給新設(shè)的資管計(jì)劃，從而搭建ABS構(gòu)架。

上述人士指出：“長(zhǎng)租公寓公司一般以季度或半年度向房東支付房租，而通過(guò)發(fā)行ABS可以一次性得到幾乎全年租金。如此一來(lái)，可以得到約等于半年或9個(gè)月房租的資金池，從而產(chǎn)生巨大的資金錯(cuò)配空間。由于在此ABS計(jì)劃中，信托僅起到通道作用，并未實(shí)際監(jiān)管托管賬戶，從而讓長(zhǎng)租公寓公司可支配池內(nèi)資金進(jìn)行擴(kuò)張，簽訂更多房源從而擴(kuò)大市場(chǎng)占比。”

風(fēng)險(xiǎn)陡增需警惕

一位評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，正規(guī)評(píng)級(jí)公司通常不會(huì)輕易對(duì)上述模式ABS產(chǎn)品作出評(píng)級(jí)，原因在于這類(lèi)ABS中涉及的機(jī)構(gòu)有較大交叉，并且該計(jì)劃的本質(zhì)使長(zhǎng)租公寓企業(yè)得到資金池且?guī)缀醪皇鼙O(jiān)管，風(fēng)險(xiǎn)較高。“長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)一方面通過(guò)其他方式得到支付貸款的資金，另一方面通過(guò)ABS再次獲取幾乎等額的資金。也就是說(shuō)，（在底層資產(chǎn)價(jià)值上）至少加了2倍杠桿，一旦底層資產(chǎn)斷裂，個(gè)別機(jī)構(gòu)將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。”前段時(shí)間由于鼎家“暴雷”而映入公眾眼簾的“租金貸”，可以看做是長(zhǎng)租公寓ABS的“異化版”：租客在與長(zhǎng)租公寓簽訂租約時(shí)，與一家同該企業(yè)合作的資方簽訂貸款合約，由資方將租金支付至長(zhǎng)租公寓方，租客向該金融機(jī)構(gòu)按月還清租房貸款。也就是說(shuō)，租客在完全不知情的情況下“被貸款”，且由于租客支付的房租與長(zhǎng)租公寓公司需要支付給房東的房租存在時(shí)間差，便有了資金錯(cuò)配獲利空間。長(zhǎng)租公寓的資金池并沒(méi)有任何監(jiān)管介入，更沒(méi)有備付金制度。

不少金融業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，一旦金融市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)，部分項(xiàng)目房租可能無(wú)法順利支付。如果進(jìn)一步加入信用違約債券、擔(dān)保債務(wù)憑證等金融衍生品，必將帶來(lái)更高的杠桿，資金鏈一旦斷裂將產(chǎn)生嚴(yán)重后果。

監(jiān)管短板亟待補(bǔ)上

長(zhǎng)租市場(chǎng)背后的金融亂象引發(fā)了多個(gè)監(jiān)管部門(mén)的重視。此前北京市住建委披露，針對(duì)近期媒體關(guān)于個(gè)別住房租賃企業(yè)哄抬租金搶占房源的報(bào)道，聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門(mén)集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源等。

8月27日，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于防范“長(zhǎng)租公寓”業(yè)態(tài)涉互聯(lián)網(wǎng)金融的風(fēng)險(xiǎn)提示》，對(duì)“租金貸”存在的風(fēng)險(xiǎn)做出提示，并吁請(qǐng)會(huì)員單位不要與違法違規(guī)的長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商開(kāi)展類(lèi)似“租金貸”業(yè)務(wù)。

在中國(guó)社科院金融研究所法與金融研究室副主任尹振濤看來(lái)，從業(yè)務(wù)的本質(zhì)上來(lái)講，長(zhǎng)租公寓ABS是合法合規(guī)的，但從其實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況看，與當(dāng)前的資管規(guī)定、住房金融監(jiān)管規(guī)定的理念不符：一是規(guī)避牌照管理的限制，通過(guò)發(fā)行信托產(chǎn)品，用信托牌照獲得貸款進(jìn)行租戶分期付款，存在利用通道進(jìn)行貸款的違規(guī)行為；二是即便產(chǎn)品設(shè)計(jì)合規(guī)，也不符合當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控思路。“預(yù)計(jì)接下來(lái)相關(guān)業(yè)務(wù)會(huì)被暫時(shí)禁止或提高標(biāo)準(zhǔn)要求，監(jiān)管短板亟待補(bǔ)上。”他說(shuō)。

但無(wú)論如何，長(zhǎng)租公寓是我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展的重要方向。東方金誠(chéng)結(jié)構(gòu)融資部總經(jīng)理郭永剛表示，ABS作為長(zhǎng)租公寓融資的方式之一，相比權(quán)益資本及其他私募債務(wù)資本而言，在成本、效率方面具有優(yōu)勢(shì)。長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，有利于改善長(zhǎng)租公寓行業(yè)資金結(jié)構(gòu)和資金成本，從而推動(dòng)行業(yè)良性發(fā)展。

分析人士表示，隨著我國(guó)住房市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的逐步完善，長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)的融資方式將進(jìn)一步規(guī)范。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，成熟的長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)融資方式多元，對(duì)于REITs自身所持的資產(chǎn)要求，各經(jīng)濟(jì)體有明確規(guī)定。從全球范圍來(lái)看，各經(jīng)濟(jì)體對(duì)于REITs所持實(shí)物房地產(chǎn)物業(yè)的比例要求都較高，且在新加坡與中國(guó)香港，條例明確規(guī)定REITs所募集資金不可參與空地投資，切斷了“炒地皮”“囤地”的可能性。