馮焱東

近一年以來，全國房地產(chǎn)去庫存任務(wù)總體已經(jīng)基本完成，但房地產(chǎn)又轉(zhuǎn)而進(jìn)入到一個(gè)新的階段，即大部分城市處于庫存相對(duì)緊缺需要補(bǔ)貨的狀態(tài)。

易居研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國百城住宅庫存規(guī)模連跌35個(gè)月，回落到了6年前的水平。截至今年5月份，100個(gè)城市新建商品住宅的庫存去化周期平均為9.8個(gè)月，其中一線城市、二線城市、三四線城市新建商品住宅存銷比分別為13.4個(gè)月、9.7個(gè)月和9.6個(gè)月。

房地產(chǎn)住宅庫存去化周期合理區(qū)間一般為12~16個(gè)月，目前一到四線城市庫存均低于正常水平，顯示市場至少部分存在供不應(yīng)求的狀態(tài)。

再看價(jià)格數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~6月，全國商品房銷售面積為77143萬平方米，同比增長3.3%，商品房銷售額66945億元，增長13.2%，說明價(jià)格上漲幅度高于面積增長。

易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)表明，今年6月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅為1.1%，相比5月份的0.8%繼續(xù)擴(kuò)大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2018年4月份，全國有62個(gè)城市住房單價(jià)破萬元/平方米，其中三四線城市占比達(dá)三分之一。易居房地產(chǎn)研究院房價(jià)收入比偏離度研究報(bào)告顯示，2017年全國典型83個(gè)城市中有44個(gè)城市呈現(xiàn)不同程度的房價(jià)透支狀況。

由于整體去化周期偏緊，即使供應(yīng)端發(fā)力，估計(jì)也要大半年時(shí)間，一些城市的房地產(chǎn)未來仍可能處于供不應(yīng)求狀態(tài)，換句話說，房價(jià)上漲壓力依然存在?？紤]到三四線城市房價(jià)上漲的壓力并不比一二線低，房價(jià)收入比指標(biāo)可能進(jìn)一步惡化。

以往我們談房地產(chǎn)泡沫，一般指是的一線和熱點(diǎn)二線城市房價(jià)過高的問題，但畢竟集中在少數(shù)城市。去庫存政策執(zhí)行近3年后，房地產(chǎn)供應(yīng)過剩的問題基本解決，但新問題來了，就是除了一二線城市房價(jià)高企之外，眾多三四線城市也普遍出現(xiàn)房價(jià)上漲過快、房價(jià)收入比偏離正常水平的現(xiàn)象。

圖片來源：視覺中國

這些新情況告訴我們，房地產(chǎn)泡沫有從局部少數(shù)城市向全國蔓延的危險(xiǎn)傾向，這必須引起高度警覺，監(jiān)管層需要當(dāng)機(jī)立斷，采取各種有效措施遏制這一趨勢(shì)蔓延。

如果房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)大化，其危害是極大的，除了直接影響經(jīng)濟(jì)安全、金融安全，還會(huì)直接影響老百姓美好生活的追求與實(shí)現(xiàn)。

謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)大化，首先要破除對(duì)三四線乃至五六線城市的兩個(gè)普遍認(rèn)識(shí)誤區(qū)。

第一個(gè)誤區(qū)認(rèn)為這些城市人口一般都負(fù)增長，所以其房地產(chǎn)需求很有限或者會(huì)下降，價(jià)格泡沫就更不用擔(dān)心了。

根據(jù)筆者的統(tǒng)計(jì)，這些城市特別是中西部城市，很多常住人口都出現(xiàn)減少，但其2009年到2017年的成交面積和價(jià)格基本都呈明顯上揚(yáng)之勢(shì)，雖然中間會(huì)有一定波動(dòng)，這又該如何解釋呢？

筆者的研究結(jié)論是，這些城市房地產(chǎn)的成交量在中短期與人口增減量關(guān)系不大，主要與其人口存量關(guān)系密切。

比如一個(gè)城市一年減少1萬人，10年減少10萬人，但其存量可能還有80萬、100萬或者更多，這些城市城鎮(zhèn)化率一般都低于全國平均水平，鄉(xiāng)鎮(zhèn)大量人口進(jìn)城的歷史步伐正在快步向前，城鎮(zhèn)化正處于快速發(fā)展時(shí)期，所以房地產(chǎn)成交量總體不斷上揚(yáng)，房價(jià)總體上漲。

更何況出去的10萬人，很多離土不離鄉(xiāng)，在沿海地區(qū)賺到了錢，有很多還是回老家買房子。有人認(rèn)為，三四線這輪上漲主要是因?yàn)榕锔耐苿?dòng)，這是有一定道理的，但棚改不是全部原因。筆者考察過很多中小城市，有些城市棚改基本沒有啟動(dòng)或正準(zhǔn)備啟動(dòng)，但市場形勢(shì)依然比較紅火，原因就在于城鎮(zhèn)化發(fā)展空間非常巨大。

棚改和貨幣安置應(yīng)該說是錦上添花，助推房地產(chǎn)走向火爆，但根本因素還在于城鎮(zhèn)化，這是基礎(chǔ)。還有人認(rèn)為，三四線城市樓市火爆是因?yàn)橐欢€需求外溢，這個(gè)因素對(duì)少數(shù)一線和熱點(diǎn)二線周邊城市有解釋力，廣大中小城市購房需求主要是內(nèi)生市場，與一二線外溢需求有點(diǎn)關(guān)系，但很有限。

第二個(gè)誤區(qū)是認(rèn)為這些城市經(jīng)濟(jì)沒有一二線發(fā)達(dá)，人均GDP和人均收入都比較低，所以住房購買能力也比較低，房地產(chǎn)泡沫難以產(chǎn)生，缺乏經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，這個(gè)觀點(diǎn)也非常容易誤導(dǎo)人。

衡量購房能力和房價(jià)高低主要看房價(jià)收入比，廣大三至六線城市雖然收入水平低，但房價(jià)更低，其房價(jià)收入比普遍在3~9之間，而經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的一線和熱點(diǎn)二線城市房價(jià)收入比普遍在10~20之間，從這個(gè)角度衡量，三四線乃至五六線的居民購房能力遠(yuǎn)高于一二線，這是事實(shí)。

從這個(gè)角度衡量，三至六線存在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的肥沃土壤，這并不是危言聳聽。

關(guān)于房價(jià)，另外還有兩點(diǎn)要關(guān)注：一是很多中小城市外出人員在沿海或大城市打工，其收入并不很低，但大部分人因?yàn)樗诔鞘蟹績r(jià)過高，還是會(huì)選擇回鄉(xiāng)購房，這樣算的話房價(jià)收入比就更低了。

二是老百姓承受房價(jià)壓力的彈性較大，主要是因?yàn)橘I房有按揭這個(gè)杠桿。中小城市一套房50萬元到120萬元比較普遍，一般家庭雖然也難以承受，但通過按揭，首付15萬~36萬元就可以了，其余按揭，這樣造成購房能力大幅增強(qiáng)。

房價(jià)雖然高，但有按揭和大家湊首付，表面上房子也買得起，但要注意的是：很多年輕購房者，其雙方父母湊的錢可能是他們的養(yǎng)老錢，如此以后生病養(yǎng)老又該怎么辦？這很不公平，會(huì)帶來畸形消費(fèi)，代價(jià)過高，也大幅擠壓了其他合理消費(fèi)。

謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)大化，還要在以下幾個(gè)方面下功夫：

一是中央和地方政府的房地產(chǎn)泡沫防控重點(diǎn)要及時(shí)進(jìn)行兩個(gè)調(diào)整：從空間上講，必須及時(shí)從一二線轉(zhuǎn)向全國，三到六線房地產(chǎn)泡沫苗頭絕不可忽視，必須及早出手；從性質(zhì)上講，及時(shí)從防控供應(yīng)泡沫轉(zhuǎn)向防控價(jià)格泡沫。

中小城市政府一般還沒有房地產(chǎn)價(jià)格泡沫控制的經(jīng)驗(yàn)，前些年主要是解決供應(yīng)泡沫問題（去庫存），對(duì)于防控價(jià)格泡沫則缺乏經(jīng)驗(yàn)，容易犯錯(cuò)和貽誤戰(zhàn)機(jī)，可能導(dǎo)致房價(jià)在短期內(nèi)過快上漲，而房價(jià)的特點(diǎn)是易漲難跌，快漲慢跌，這個(gè)特點(diǎn)要高度重視。

鑒于房地產(chǎn)關(guān)乎國計(jì)民生和經(jīng)濟(jì)金融社會(huì)全局，且調(diào)控難度大，牽扯面很廣，泡沫有擴(kuò)大化傾向，建議應(yīng)該加強(qiáng)中央與地方之間，中央各相關(guān)部門之間，地方各個(gè)部門之間的溝通和協(xié)調(diào)，加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的前瞻性、及時(shí)性、精準(zhǔn)性和有效性。

二是三到六線城市的地方政府應(yīng)充分借鑒一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。房地產(chǎn)調(diào)控的主體責(zé)任必須明確落實(shí)在地方政府，出現(xiàn)房價(jià)過快上漲要追究地方主要官員責(zé)任。

中央政府可以組織地方政府參加房地產(chǎn)泡沫危害及調(diào)控的系統(tǒng)培訓(xùn)。這些年來一二線城市對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)積累了很多經(jīng)驗(yàn)，也有很多教訓(xùn)。三至六線絕不是房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的避風(fēng)港，也有必要主動(dòng)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)調(diào)控本領(lǐng)。主要措施包括限購限貸限價(jià)、交易年限限制、征收交易環(huán)節(jié)稅收、加強(qiáng)保障房和租賃房建設(shè)力度等，加強(qiáng)市場監(jiān)測及時(shí)調(diào)控。

當(dāng)然調(diào)控關(guān)鍵還在于積極擴(kuò)大供應(yīng)，供應(yīng)管理是房地產(chǎn)調(diào)控側(cè)重點(diǎn)和難點(diǎn)，需求是快變量，短期調(diào)控措施可以很快起作用，但供應(yīng)是慢變量，短期措施無效，需要加強(qiáng)前瞻性和土地供應(yīng)計(jì)劃管理才行。房地產(chǎn)出問題都是供應(yīng)和需求不搭調(diào)造成的，要么供應(yīng)泡沫，要么價(jià)格泡沫，地方政府必須加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測，前瞻性地保障土地供應(yīng)，寧可失之于供大于求，不可失之于供小于求，供不應(yīng)求容易造成房價(jià)快速上漲。

三是棚改政策進(jìn)一步加大調(diào)整力度。棚改應(yīng)有序推進(jìn)，去化周期在12個(gè)月以內(nèi)的貨幣安置比例應(yīng)大幅減少乃至取消。

四是加強(qiáng)用途管理，嚴(yán)格控制個(gè)人消費(fèi)貸款及個(gè)人房屋抵押貸款進(jìn)入樓市。嚴(yán)防國有企業(yè)融資和上市公司融資、小微貸款和中小企業(yè)貸款、工商企業(yè)貸款變相進(jìn)入樓市。

五是進(jìn)一步強(qiáng)化精準(zhǔn)調(diào)控和分類調(diào)控。一線城市和熱點(diǎn)二線城市周邊三四線，東部三四線，中西部三四線，五六線房地產(chǎn)市場均存在很大差異，必須因城施策。

六是對(duì)于在三至六線城市過高價(jià)格開盤的公司進(jìn)行約談，高房價(jià)非行業(yè)之福，非百姓之福，非地方之福。地方政府必須對(duì)不合理的定價(jià)行為進(jìn)行干預(yù)管制。而房企則要增強(qiáng)行業(yè)責(zé)任感，主動(dòng)維護(hù)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，不可飲鴆止渴。（作者為浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員）