近期關(guān)于棚改貨幣化對(duì)住房市場(chǎng)影響的討論較多，多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，棚改貨幣化是三四線城市樓市去庫(kù)存，乃至房?jī)r(jià)上漲的重要驅(qū)動(dòng)力。但也有專家有不同看法。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁和其同事弋代春近日撰文稱，根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)，在2013年至2017年的棚改貨幣化安置家庭中，僅20.4%的家庭重新購(gòu)房，占全部購(gòu)房家庭的比例僅為4.1%，對(duì)住房市場(chǎng)的影響非常有限。而投資性住房需求才是當(dāng)前推動(dòng)三四線房?jī)r(jià)迅速上漲的主要因素。

這篇題為《為什么應(yīng)該堅(jiān)持棚改貨幣化》的文章并未詳細(xì)透露這項(xiàng)調(diào)查的數(shù)據(jù)來源和樣本范圍。

不買房，錢去哪里了

甘犁稱，2013年至2017年，7.9%的城鎮(zhèn)家庭經(jīng)歷了拆遷。其中，貨幣化安置比例為31.6%，加上7.4%的拆遷家庭同時(shí)獲得了實(shí)物安置及貨幣補(bǔ)償，共計(jì)39%獲得了貨幣補(bǔ)償，平均補(bǔ)償金額為31.5萬(wàn)元。這相當(dāng)于政府直接轉(zhuǎn)移支付給居民2.9萬(wàn)億元。

被拆遷戶拿到補(bǔ)償款后，是拿錢走人還是新購(gòu)置房產(chǎn)？

根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)，在上述拆遷家庭中，13%的家庭新購(gòu)了住房。雖然貨幣化安置家庭購(gòu)房比例略高，但也僅為20.4%，還有近80%的貨幣化安置家庭并未購(gòu)房。

從區(qū)域上看，貨幣化安置家庭購(gòu)房比例在一、二、三線城市分別為12.0%、26.4%和14.8%。三四線城市貨幣化安置家庭購(gòu)房比例遠(yuǎn)低于二線城市。整體來看，棚改購(gòu)房家庭占總體購(gòu)房家庭比例都不高。2013年至2017年間，棚改購(gòu)房家庭僅占全部購(gòu)房家庭的8.3%，貨幣化安置購(gòu)房家庭僅占全部購(gòu)房家庭的4.1%。同時(shí)，三四線城市拆遷家庭占購(gòu)房家庭的比例同樣不高，僅為5.6%，甚至低于一二線城市。

如果八成棚改貨幣化安置家庭沒有購(gòu)置新房，那么剩余的貨幣化補(bǔ)償款流向了哪里？

中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，除去已購(gòu)房家庭，貨幣化補(bǔ)償增加了家庭儲(chǔ)蓄，減輕了家庭負(fù)債，增加了家庭創(chuàng)業(yè)比例及工商業(yè)資產(chǎn)，提高了家庭投資性收入，提升了家庭消費(fèi)。

甘犁表示，投資性購(gòu)房才是當(dāng)前購(gòu)房的主要?jiǎng)訖C(jī)。比較2008~2018年第一季度全國(guó)家庭的購(gòu)房動(dòng)機(jī)，投資性購(gòu)房比例在不斷上漲。2008年投資性購(gòu)房占19.6%，2013年上漲到28%。2016年上漲到33.4%。2017年37.6%，2018年50.3%。

甘犁表示，相對(duì)于“一刀切”的實(shí)物安置，棚改貨幣化安置給了家庭選擇是否購(gòu)房的自由，在提升資金使用效率、增加家庭儲(chǔ)蓄、減輕家庭負(fù)債、增加家庭創(chuàng)業(yè)和工商業(yè)資產(chǎn)、提高家庭投資性收入提升家庭消費(fèi)水平等方面具有重要意義。特別是，在當(dāng)前多套房比例居高的情況下，應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持棚改貨幣化安置。

近期，因三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大，關(guān)于棚改貨幣化應(yīng)該退出的言論逐漸成為輿論主流，這種背景下，甘犁及其同事的上述文章也將引發(fā)一輪新的討論。

地方坦承有拿錢走人情況

截至目前，官方尚未就棚改政策、棚改貨幣化安置政策是否出現(xiàn)了重大變化作出相關(guān)表態(tài)。

今年3月份的全國(guó)兩會(huì)上，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中表示，啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開工580萬(wàn)套。

這也意味著，即便年度總量相比前三年調(diào)低了20%，但580萬(wàn)套的棚改計(jì)劃也仍然遠(yuǎn)高于過去十年來的平均量。

我國(guó)2015年棚改貨幣化安置的比例為29.9%，2016年這一比例上升到了48.5%。官方數(shù)據(jù)稱，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫(kù)存。

截至目前，住建部尚未對(duì)外公布2017年全國(guó)棚改貨幣化安置比例。此前業(yè)界一般認(rèn)為會(huì)超過50%，有望幫助消化樓市庫(kù)存2.5億～3億平方米。

當(dāng)然，在地方棚改貨幣化的實(shí)際推進(jìn)過程中，也確實(shí)存在拿錢走人不買房的情況。

吉林省住建廳廳長(zhǎng)孫眾志2017年初曾表示，“(吉林省)貨幣化安置中拿錢走人的比例達(dá)25.5%，高于2015年8.5個(gè)百分點(diǎn)。貨幣化安置要盡量引導(dǎo)老百姓買房，不是簡(jiǎn)單的拿錢走人”。

為什么棚改貨幣化家庭不購(gòu)房？甘犁在上述文章中分析認(rèn)為存在兩個(gè)原因，一是家庭住房剛需已基本滿足。中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，52.0%的貨幣化安置家庭在棚改前已經(jīng)擁有多套房，遠(yuǎn)高于城鎮(zhèn)其他家庭，這也是近80%貨幣化安置家庭拆遷后未購(gòu)房的主要原因。

原因之二是，家庭購(gòu)房財(cái)力不足。相比于新房?jī)r(jià)格，貨幣化補(bǔ)償金額并不高，這意味著拆遷戶僅靠補(bǔ)償金并不能全款購(gòu)置新房。

“調(diào)查發(fā)現(xiàn)，貨幣化安置且未購(gòu)房家庭中，71.7%居住在自有的其他住房中，這些住房主要是拆遷前擁有的多套房，以及小部分拆遷后通過自建、繼承等方式獲得的新住房。還有其余28.3%的家庭，通過租賃或者免費(fèi)借住親友住處的途徑解決了住房問題，這其中又有39.5%居住在公租房中，繼續(xù)享受住房保障福利。”甘犁稱。

為了更好的串聯(lián)棚改貨幣化與樓市去庫(kù)存，近年來不少地方政府部門推出了各式各樣的房票、購(gòu)房券制度，但小異而大同，基本上是將應(yīng)安置的房屋轉(zhuǎn)化為貨幣，以房票或者購(gòu)房券形式出具給被征收人，由被征收人向參與房票或購(gòu)房券結(jié)算的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)買商品住房。

房票和購(gòu)房券本身不是現(xiàn)金，也不容易兌現(xiàn)成現(xiàn)金。棚戶區(qū)改造的居民拿著房票，就可以去購(gòu)買新房，從而減少等待時(shí)間，同時(shí)還加快了棚戶區(qū)改造貸款資金的使用速度。

這種做法相對(duì)直接貨幣補(bǔ)償?shù)确绞絹碚f，能夠更有效地促進(jìn)棚改安置與消化商品住房之間的銜接?？陀^上，此舉也可幫助避免棚改貨幣化后“拿錢走人”的情況。

（來源：一財(cái)網(wǎng) 記者：劉展超）