在調(diào)控政策完善的市場環(huán)境下，部分城市采取了搖號買房的措施，但個別城市在實際執(zhí)行中，出現(xiàn)了“搖號搶房”的現(xiàn)象。房地產(chǎn)研究機構(gòu)諸葛找房今日發(fā)布了針對搖號城市的研究報告，報告指出，新房供應(yīng)緊張或為上述現(xiàn)象的主要成因，而在精準(zhǔn)調(diào)控的長效作用下，預(yù)計下半年商品住宅供需關(guān)系將得到顯著緩解。

“房地產(chǎn)市場需求的爆發(fā)、住宅土地成交的階段性減少與開發(fā)商在限價政策下入市意愿的降低，是市場供需緊張與搖號買房現(xiàn)象的主要成因。” 諸葛找房數(shù)據(jù)院首席分析師陳雷表示，政府雙管齊下，一方面增加住宅土地供給、另一方面強化對于捂盤惜售行為的專項整治，市場格局將得到有效改善。此外，潛在入市的商品住宅與未來延續(xù)的新建商品住宅供給，亦將對市場的穩(wěn)定產(chǎn)生積極作用。

市場需求持續(xù)升溫 住宅供應(yīng)受多因素制約

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析了南京、武漢、長沙、成都、西安，5個執(zhí)行搖號買房政策的城市土地與新房供應(yīng)等相關(guān)房產(chǎn)數(shù)據(jù)。土地市場方面，5城在2015-2016年住宅土地成交規(guī)劃建筑面積普遍下滑，形成明顯的區(qū)間洼地，導(dǎo)致了2017年市場供給減少。

以南京為例，其住宅土地成交規(guī)劃建筑面積由2014年的1577萬平方米下降至2015、2016年的1100萬平方米、1164萬平方米，與2014年相比降幅均在30%左右；武漢降幅約為30%，長沙降幅為47%。

“2015-2017年三年住宅土地供應(yīng)的減少，特別是15-16年的住宅土地供應(yīng)洼地，向后傳導(dǎo)至17年，勢必導(dǎo)致2017年供給端新建商品住宅數(shù)量的減少，是造成2017年至今市場供需緊張格局的主要因素之一。”陳雷說。

數(shù)據(jù)顯示，與此同時，市場需求出現(xiàn)了升溫。5城新建商品住宅成交量自2015年以來一直處于高位，即使在2017年面臨史上最嚴(yán)調(diào)控，除南京外，商品住宅成交面積也沒有出現(xiàn)斷崖式下滑。

報告認為，這其中有看好城市發(fā)展?jié)摿淼耐顿Y需求，也有人才落戶新政放開增加的購買需求，更有因棚改貨幣化安置擴展的置換需求。搖號買房城市的人口購房需求在嚴(yán)格的調(diào)控背景下并沒有大幅減少，反而持續(xù)升溫，抬高了房市預(yù)期，加之調(diào)控限價，客觀上導(dǎo)致很多區(qū)域一二手房價倒掛，進而帶動更多資金入市，加劇了供需關(guān)系的緊張。

在歷史庫存探底，市場需求旺盛的同時，五個搖號買房城市的商品住宅批準(zhǔn)上市面積與往年相當(dāng)，甚至有所減少，南京減少了332萬平方米、成都減少了743萬平方米，相當(dāng)于分別減少了28900套與72600套商品住宅的供給，占各自2017年全年新建商品住宅銷售的46.4%與35.1%。

陳雷分析指出，五個搖號買房城市在快速去化新建商品住宅庫存之后，沒有及時形成有效的商品住宅供給補充，以匹配各自市場需求的上漲。這種現(xiàn)象，一方面是源于上文所分析的2015、2016年土地市場在去庫存的背景下并沒有及時迅速增加，導(dǎo)致整體供應(yīng)不足；另一方面是源于市場博弈的反應(yīng)。“由于政府調(diào)控時引入限價政策，導(dǎo)致開發(fā)商延緩取證或者施工進度，造成已經(jīng)出讓的有限土地?zé)o法足量變成住宅供應(yīng)到市場，本就不充分的供給再次被打折扣，進一步加劇了市場供需的緊張關(guān)系。”他表示。

潛在入市住宅土地可觀 整治捂盤惜售緩解供應(yīng)

報告指出，秉承因地制宜、因城施策、精準(zhǔn)發(fā)力的政策方針，各地結(jié)合自身市場現(xiàn)狀與后續(xù)發(fā)展計劃，調(diào)節(jié)住宅土地的供應(yīng)節(jié)奏，以應(yīng)對市場新的變化與需求。

數(shù)據(jù)顯示，除成都以外，2017年，南京、武漢、長沙、西安的住宅土地成交規(guī)劃建筑面積與新建商品住宅銷售面積的比值分別達到了1.80、1.33、1.22、1.24，與2015、2016年相比有明顯的增加。

僅2017年至今，南京、武漢、長沙、成都、西安未入市、潛在可以入市的住宅土地規(guī)劃建筑面積預(yù)計分別達到1090萬平方米、2134萬平方米、1446萬平方米、1424萬平方米與1631萬平方米，潛在入市土地的體量非?？捎^。南京、武漢、長沙、西安四個城市潛在入市的住宅土地規(guī)劃建筑面積，幾乎可以與2017年全年的成交值相持平。

住宅土地供給的擴大可有效平復(fù)市場虛增的期望，并從2018下半年開始增加新建商品住宅的實際供給。同時，政府進一步整治捂盤惜售，打擊市場亂象，督促開發(fā)商盡快開工建設(shè)，依法辦理預(yù)售許可證。

公開資料顯示，2017年5月，西安要求開發(fā)商取得商品房預(yù)售許可后，必須在10日內(nèi)將所有房源一次性對外公開銷售，并對捂盤惜售做出了詳細規(guī)定。2017年9月，長沙加大在建商品房入市銷售的督辦力度，對在建商品房項目精準(zhǔn)摸底、精準(zhǔn)排查、精準(zhǔn)督辦。2017年11月，成都出臺重點查處捂盤惜售，炒賣房號，操縱市場價格的行為。

進入2018年，長沙住建委集體約談38個房產(chǎn)項目與48家中介機構(gòu)。成都市房管局約談66家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，涉及81個房產(chǎn)項目。西安市住房保障和房屋管理局在全市范圍內(nèi)開展為期6個月的商品房銷售秩序?qū)ｍ棛z查工作，不一次性公開銷售全部準(zhǔn)售房源、捂盤惜售或變相囤積房源等行為將被嚴(yán)肅處理。

“政府精準(zhǔn)發(fā)力、雙向出擊，有助于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健。而從供給側(cè)角度，市場供需關(guān)系也將趨于緩和。”陳雷分析認為，搖號買房措施取決于政府因地制宜、因城施策、精準(zhǔn)發(fā)力所做出的政策選擇，而目前相對緊張的房地產(chǎn)商品住宅供需關(guān)系，或?qū)⒃谙掳肽甑玫斤@著緩和，搖號不再一定會成為搶房行為。

來源：人民網(wǎng) 記者 孔海麗