每經(jīng)記者 沈溦     每經(jīng)編輯 魏文藝    

經(jīng)歷了上周末瘋狂的排隊(duì)驗(yàn)資場(chǎng)景后，日前，杭州兩大“紅盤”融信瀾天和華夏四季登記搖號(hào)名額定格在11927組和6687組，杭州也首次出現(xiàn)“萬人搖號(hào)”樓盤。

然而，在“瘋狂”搖號(hào)的背后，也有不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，在一、二手房?jī)r(jià)倒掛明顯的情況下，搖號(hào)并未解決供需關(guān)系等關(guān)鍵問題。如何解決“房住不炒”和高預(yù)期帶來的額外需求之間的平衡成為市場(chǎng)難題。

對(duì)此，浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)細(xì)紋》記者表示，只要限價(jià)政策導(dǎo)致的“價(jià)格雙軌制”存在，面對(duì)巨大的經(jīng)濟(jì)利益，搖號(hào)實(shí)際上就可能變相成為“中獎(jiǎng)”機(jī)會(huì)，相當(dāng)于樓市中的“打新股”。

新舊房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象明顯

“去年至今，不論是限價(jià)或者搖號(hào)政策，主要目標(biāo)都是希望改變市場(chǎng)預(yù)期，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)公平。”丁建剛表示，但由于限價(jià)只能限商品房的價(jià)格，而不能限二手房的價(jià)格，這樣就形成了價(jià)格雙軌制，使得買房存在套利空間，搖號(hào)便成了一種全民福利，“相當(dāng)于樓市中的‘打新股’，在新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛較嚴(yán)重的區(qū)域和樓盤，必然會(huì)出現(xiàn)火爆排隊(duì)搖號(hào)等現(xiàn)象。”

記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本次萬人搖號(hào)的融信瀾天最新備案均價(jià)為18460元/平方米，而周邊最近的萬科未來城二手房掛牌價(jià)超過3萬元/平方米；華夏四季精裝修均價(jià)為26105元/平方米，而旁邊的北大資源未名府在2016年時(shí)，毛坯單價(jià)已沖上3萬元/平方米。

此外，臨平山北、良渚以及三墩等新興區(qū)域，都是房?jī)r(jià)倒掛比較嚴(yán)重的板塊。比如另一家熱門搖號(hào)盤匯高栢悅中心，均價(jià)17504元/平方米，而周邊區(qū)域二手房目前均價(jià)普遍在2萬元/平方米以上。

相比之下，在成熟度較高的市中心、錢江新城以及申花板塊，一、二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象較少。相應(yīng)的，這些板塊的搖號(hào)積極性也并不高。

“市區(qū)的房?jī)r(jià)上漲空間有限，現(xiàn)在二手房預(yù)期高的主要出現(xiàn)在新興的周邊板塊，尤其是相對(duì)偏遠(yuǎn)，但交通、產(chǎn)業(yè)條件近年來有大改善的區(qū)域。”杭州某房地產(chǎn)中介人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，近期以來，二手房市場(chǎng)開始有惜售的情緒，“新房市場(chǎng)越熱，二手房市場(chǎng)預(yù)期越高。”

不過，上述人士也表示，從經(jīng)手的二手房購房人群組成來看，杭州二手房市場(chǎng)或許有“虛高”嫌疑，“限購以后，實(shí)際上剛需和投資客能夠購房的數(shù)量有了明顯壓抑，購買力更強(qiáng)的是拆遷戶。”

據(jù)介紹，去年杭州市區(qū)拆遷力度空前，達(dá)到5萬多戶。這些拆遷的基本都是城中村，兩代人、三代人同堂，一戶拆遷補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用基本在800萬～1000萬元。

“相比普通購房者，拆遷戶首先手中有大量現(xiàn)金，在購房過程中也有特別的優(yōu)勢(shì)。比如一戶可以購買三套房，房款和契稅都有相應(yīng)的補(bǔ)貼。”該人士表示，“比如去年城東融創(chuàng)某樓盤，有傳言周邊拆遷戶購買量就占了將近一半。近期以來，我們手中成交的大戶型房源全部都是拆遷戶，很多甚至都是全款付清。不過這也存在一個(gè)問題，就是這批人購房完畢之后，在調(diào)控政策下的未來幾年購房預(yù)期會(huì)有明顯下降。”

同策研究院首席分析師張宏偉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，需求上講，主要需要解決的問題是控制投資預(yù)期。供應(yīng)上來說，土地轉(zhuǎn)讓和樓盤入市的節(jié)奏需要進(jìn)一步加快。

供地增加未與房源供應(yīng)同步

記者注意到，自去年以來杭州土地出讓明顯有了較大增幅。

據(jù)第三方平臺(tái)住在杭州網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，杭州市區(qū)2017年全年成功出讓土地153宗（主城區(qū)81宗，蕭山區(qū)35宗，余杭區(qū)37宗），總面積522.4萬平方米（約7836畝），總可建面積1226.8萬平方米，總成交金額1942.98億元，同比2016年的全年成交額（1597.7億元）上漲21.6%，創(chuàng)歷史新高。

其中，杭州市區(qū)涉宅用地（宅地、商住用地）共成交86宗，總出讓面積402.6萬平方米（約6038.8畝），總可建面積912.2萬平方米，總成交金額1685.6億元，平均樓面價(jià)18478元/平方米。成交金額、平均樓面價(jià)同時(shí)刷新紀(jì)錄。

另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年5月28日，杭州市土地出讓金達(dá)1244億元，同比上漲210%。

丁建剛認(rèn)為，盡管有大量供應(yīng)土地，但近期市場(chǎng)上開發(fā)節(jié)奏明顯減緩，房子供應(yīng)量沒有達(dá)到與土地供應(yīng)量同步。“沒有上市的主要原因是被限制了價(jià)格，開發(fā)商不愿意以被限的低價(jià)上市，但對(duì)此又沒有相應(yīng)的措施，只好降低開發(fā)速度。”

而相對(duì)于去年搶地大戰(zhàn)中高價(jià)拿地的房企來說，減緩開發(fā)節(jié)奏將帶來財(cái)務(wù)成本的激增。據(jù)悉，2018年杭州市區(qū)36個(gè)板塊均創(chuàng)地價(jià)紀(jì)錄，其中一些區(qū)域已經(jīng)刷出了新盤首開價(jià)格新高，例如“5萬元+”的申花，“近7萬元”的錢江新城以及“近9萬元”的市中心等。

“現(xiàn)在來看，一些高價(jià)拿地的房企風(fēng)險(xiǎn)明顯增加。”張宏偉指出，“據(jù)我們了解到的情況，房企定價(jià)一般通過成本疊加法，即以樓面價(jià)為基準(zhǔn)、疊加各類成本最終定價(jià)，相比一些政府限價(jià)政策中的定價(jià)以利潤(rùn)疊加為準(zhǔn)，雙方不同的定價(jià)準(zhǔn)則導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)兩難。同時(shí)，由于近期資本市場(chǎng)融資環(huán)境嚴(yán)峻，對(duì)房企融資成本和資金周轉(zhuǎn)壓力等都是考驗(yàn)。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，近期，杭州市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓高價(jià)地的案例已經(jīng)出現(xiàn)。據(jù)澎湃新聞報(bào)道，去年8月以18205元/平方米樓面價(jià)拿下轉(zhuǎn)塘地塊的杭州世騰已準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓土地。

“政府調(diào)控初衷在于保證市場(chǎng)活躍度，又能將樓市熱度調(diào)節(jié)在可控范圍內(nèi)。但從相應(yīng)政策角度看，限價(jià)導(dǎo)致了一、二手房?jī)r(jià)格倒掛，搖號(hào)則更加促進(jìn)了購房欲望。因此，如何進(jìn)一步調(diào)控是眼下許多地方政府面臨的問題。”雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳對(duì)記者表示，接下來可以調(diào)控的手段還很多，比如二手房限售、增收契稅等，有待進(jìn)一步關(guān)注。

據(jù)悉，截至目前，在全國范圍內(nèi)，已有上海、南京、長(zhǎng)沙、杭州、西安、武漢和深圳等8個(gè)城市發(fā)布了房源統(tǒng)一搖號(hào)政策，即全部或者部分房源需要搖號(hào)出讓。而搖號(hào)購房的背后，是“限價(jià)”政策導(dǎo)致一、二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象。

丁建剛表示，相比限價(jià)政策帶來的系列“后遺癥”，利用稅收、金融手段調(diào)控市場(chǎng)過熱可能更為長(zhǎng)效。如按每戶持有住宅的套數(shù)梯級(jí)征收契稅：第一套征收契稅3%；第二套6%；第三套15%；第四套30%等。或者使用金融貨幣政策：首套房按揭基準(zhǔn)利率，二套房基準(zhǔn)利率上浮20%。