每經(jīng)記者 舒曼曼    每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 李詩(shī)琪    每經(jīng)編輯 梁秋月    

在各種質(zhì)疑和不解的聲音猶在耳邊之時(shí)，被冠以“10年租金180萬(wàn)”標(biāo)簽的萬(wàn)科翡翠書(shū)院項(xiàng)目似乎經(jīng)受住了市場(chǎng)的考驗(yàn)，而這一結(jié)果著實(shí)出乎許多人的意料。

根據(jù)北京萬(wàn)科方面的消息，翡翠書(shū)院現(xiàn)已正式啟動(dòng)租賃運(yùn)營(yíng)試水。截至5月13日，其首批推出的房源已完成超過(guò)80%的綜合出租率。而此前，該項(xiàng)目曾因“天價(jià)租金”、“涉嫌以租代售”等標(biāo)簽被各界“唱衰”。

作為全國(guó)首個(gè)全自持租賃住房項(xiàng)目，翡翠書(shū)院初步收獲市場(chǎng)肯定的“高端化租賃住房”開(kāi)發(fā)路徑是否該被效仿？在此背景下，房屋租賃市場(chǎng)的風(fēng)向又會(huì)有怎樣的改變？

萬(wàn)科高價(jià)租賃項(xiàng)目爭(zhēng)議中入市

上月中旬，北京萬(wàn)科發(fā)布消息稱，由其負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的、北京首個(gè)企業(yè)全自持租賃項(xiàng)目即將展開(kāi)預(yù)租。而其公布的預(yù)租方案卻刷新了人們對(duì)于租賃市場(chǎng)的認(rèn)知，方案顯示，項(xiàng)目中90平米的精裝修小三居，月租金預(yù)計(jì)達(dá)到1.5萬(wàn)元~1.8萬(wàn)元，并要求租客一次付清10年房租至少180萬(wàn)元；而另一種180平米的別墅類疊拼產(chǎn)品更是達(dá)到3萬(wàn)元/月~4萬(wàn)元/月的租金價(jià)格。

如此高昂的租金定價(jià)迅速引來(lái)市場(chǎng)的熱議，而提前預(yù)租以及一次性交付多年租金的模式也讓其陷入了“以租代售”的爭(zhēng)議之中。

對(duì)于項(xiàng)目的實(shí)際出租情況，許多人似乎并不抱有樂(lè)觀的態(tài)度。有業(yè)內(nèi)人士曾對(duì)此表示，那么高的租金，而且要提前一次性支付，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了絕大部分租客的承受能力。換句話說(shuō)，具備這個(gè)支付能力的，與其花那么一大筆錢去租房，為何不去買房呢?

但對(duì)于這一預(yù)期，市場(chǎng)卻給出了不一樣的答復(fù)。根據(jù)北京萬(wàn)科提供的數(shù)據(jù)，翡翠書(shū)院剛剛啟動(dòng)的租賃運(yùn)營(yíng)試水取得了不錯(cuò)的成績(jī)，其首推兩幢樓共計(jì)48套實(shí)現(xiàn)意向滿租，后續(xù)又加推一幢，總計(jì)72套房源。截至5月13日，最終達(dá)成首次試水超過(guò)80%的綜合出租率。而在租期方面，萬(wàn)科似乎也做出了優(yōu)化，規(guī)定租期范圍并非一定為最長(zhǎng)的10年，而是設(shè)定了3~10年的選擇范圍。

與此同時(shí)，高價(jià)位、大戶型、十年期的租賃形式也被更多客戶所選擇。北京萬(wàn)科相關(guān)工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在首批推出的72套推出房源中，目前已經(jīng)出租了60套左右。其中55套客戶選擇了十年期的租金方案，戶型是疊拼180平米；3年和5年期的項(xiàng)目各有5套，對(duì)應(yīng)為90平米的戶型。該工作人員還表示，實(shí)際簽約用戶主要集中在金融投資行業(yè)，科技行業(yè)和海淀區(qū)高精尖行業(yè)人群。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示，80%以上的出租率對(duì)于翡翠書(shū)院確實(shí)已經(jīng)很不錯(cuò)了。此前，這一項(xiàng)目產(chǎn)品最大的爭(zhēng)議在于一萬(wàn)多的租金放在市場(chǎng)中較為少有。但從實(shí)際情況來(lái)看，這個(gè)新房的品質(zhì)是過(guò)關(guān)的，另外其針對(duì)很多海淀的高科技人才，也是有住房需求的。

租賃住房高端化的擔(dān)憂

市場(chǎng)的肯定當(dāng)然是企業(yè)喜聞樂(lè)見(jiàn)的結(jié)果，然而翡翠書(shū)院項(xiàng)目這一高端化的定位是否可以復(fù)制，是否值得推廣還有待商討。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，翡翠書(shū)院代表了北京市場(chǎng)目前現(xiàn)存的三個(gè)企業(yè)全自持租賃項(xiàng)目。在“土地出讓競(jìng)自持比例”的拍地規(guī)則下，兩年多來(lái)，北京共產(chǎn)生了四塊100%企業(yè)全自持用地，目前由萬(wàn)科、中鐵建和中糧聯(lián)合其他房企三方面負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)。

思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅認(rèn)為，對(duì)于很多拿了自持用地的企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)論租金的高低、租期長(zhǎng)短以及租金交付方式，最起碼萬(wàn)科的這種嘗試能夠給大家提供一個(gè)參考。而另一企業(yè)全自持項(xiàng)目——中鐵建理想家的工作人員也對(duì)記者表示稱，他們的動(dòng)作要比萬(wàn)科慢一步，并且會(huì)參考萬(wàn)科翡翠書(shū)院的相關(guān)信息。

不過(guò)，如果此類高端租賃項(xiàng)目得到市場(chǎng)認(rèn)可并引發(fā)更多企業(yè)的效仿，這樣的結(jié)果似乎又將背離來(lái)發(fā)展租賃市場(chǎng)的本意。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰曾公開(kāi)對(duì)媒體表示，國(guó)家培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的初衷，在于通過(guò)租賃市場(chǎng)解決廣大中低收入者的居住問(wèn)題。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)法研究所所長(zhǎng)尹飛教授認(rèn)為，從企業(yè)的角度來(lái)看，從一開(kāi)始企業(yè)就應(yīng)該規(guī)劃、設(shè)計(jì)好，以公寓等形式進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)，以提供長(zhǎng)租或短租的方式，定期去收取租金。個(gè)別企業(yè)做法被認(rèn)為是“炒”房屋租賃權(quán)或者說(shuō)使用權(quán)，這種做法顯然曲解了政府出臺(tái)政策的目的。如果政策的初衷沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的話，政府相關(guān)部門就應(yīng)該好好研判，將來(lái)在土地出讓上能不能設(shè)置其他條件，比如對(duì)自持企業(yè)的租金收取時(shí)間，尤其是能否一次性收取、提前收取等問(wèn)題明確進(jìn)行約定。

另一方面，在北京萬(wàn)科提供的資料中，其援引翡翠書(shū)院租戶經(jīng)緯中國(guó)的董事總經(jīng)理兼投資人錢坤的話稱，“政府通過(guò)大力支持租賃市場(chǎng)以緩解住房壓力的邏輯是很正確的。期待未來(lái)政府可以和企業(yè)共同推出更多、更好的面向家庭的租賃產(chǎn)品，使得房屋可以真正去除投資屬性，大家可以更加自由從容地選擇安居之所”。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，萬(wàn)科“經(jīng)驗(yàn)”在短期內(nèi)或許會(huì)引起其他企業(yè)自持項(xiàng)目或存量房項(xiàng)目的高端定位模仿，但問(wèn)題關(guān)鍵在于產(chǎn)品的分類發(fā)展。翡翠書(shū)院不一定代表主流，以后的租賃產(chǎn)品層次將會(huì)逐漸豐富，高端、中端、低端的都會(huì)產(chǎn)生。