每經(jīng)編輯 秦風(fēng) 樹也    

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鏡頭拉回兩年前。

西安樓市已沉寂太久，經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)掙扎，作為本土龍頭房企的天朗還是決定把手頭8個(gè)項(xiàng)目交到融創(chuàng)手中，聯(lián)合開發(fā)，弱化地產(chǎn)板塊。它已經(jīng)很有毅力，在此之前，西安本土房企已經(jīng)淪陷十之八九——希望太渺茫，手握大把土地儲(chǔ)備卻難以為繼。

一年后，西安樓市迎來(lái)拐點(diǎn)，沉寂多年的房?jī)r(jià)開始大步走出谷底，未知有多少前浪悔得捶胸頓足。

而在這黃金時(shí)段前夜進(jìn)入西安的融創(chuàng)，引人側(cè)目——短短兩年間，已經(jīng)成為西安市場(chǎng)上唯二銷量過(guò)200億的房企。

透視當(dāng)前西安地產(chǎn)江湖風(fēng)云，其不失為好的“剖面”。

壹

2015年夏天，融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁、華北區(qū)域公司總裁遲迅帶著一撥人，從天津來(lái)到西安。

過(guò)去幾年里，這家企業(yè)以黑馬的姿態(tài)在全國(guó)攻城略地，艷驚四座。但對(duì)于其在西安的布局，外界卻鮮有留意。

當(dāng)時(shí)的西安土地市場(chǎng)，用一個(gè)詞來(lái)形容，“哀鴻遍野”。相對(duì)于一線城市而言，不成熟的市場(chǎng)，滋生了諸多故事，從拿地到開發(fā)，從品質(zhì)到服務(wù)……

對(duì)外來(lái)開發(fā)商，這就如同一道道山溝，橫亙面前。會(huì)唱兩句信天游顯然不行。

國(guó)內(nèi)某著名房產(chǎn)研究大佬對(duì)融創(chuàng)的舉動(dòng)，也曾質(zhì)疑，為啥要來(lái)西安蹚渾水。

遲迅則不掩興奮，告訴同行人員：這里，將是我們新的戰(zhàn)場(chǎng)。

進(jìn)入西安的方式，融創(chuàng)并未小打小鬧，也并不打算先做一個(gè)盤來(lái)試水，而是延續(xù)了以往的全面布局風(fēng)格。

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如，通過(guò)與西安本土地產(chǎn)大佬深度合作，先后獲取了西安8個(gè)項(xiàng)目。

按照遲迅的說(shuō)法，此舉可以使得融創(chuàng)進(jìn)入西安的方式，不是一個(gè)一個(gè)來(lái)，而是全方位進(jìn)入。

此時(shí)的西安房地產(chǎn)市場(chǎng)，規(guī)?；奂?ldquo;強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”與并購(gòu)成為“新常態(tài)”。

作為本土最大的開發(fā)商之一，天朗多年的本土經(jīng)營(yíng)，讓其具備了即便是萬(wàn)科、融創(chuàng)這些行業(yè)翹楚，也不具有的地緣優(yōu)勢(shì)。

出于彼此之間的需要，融創(chuàng)和天朗很快在合作方式和項(xiàng)目上，達(dá)成一致。而二者的合作，也成為西安本土房企的一個(gè)縮影。之后，萬(wàn)科、金地和綠地等先來(lái)者，以及后來(lái)的碧桂園等，也加快了與西安本土開發(fā)商的“聯(lián)姻”。

布局西安，在2015年的融創(chuàng)拓展版圖中，只是其一。這一年，融創(chuàng)將觸角還伸向了成都、濟(jì)南、南京、武漢等二線城市。

貳

2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)，去庫(kù)存是重中之重的一項(xiàng)任務(wù)。西安也不例外，且形勢(shì)更甚。

這一年3月，新浪樂(lè)居發(fā)布《30城樓市庫(kù)存消化周期排行榜》，西安以23.37個(gè)月的去化周期位列第七。排在西安前面的，有太原、呼和浩特、大連、煙臺(tái)和哈爾濱。

兩月后，陜西出臺(tái)“地產(chǎn)十一條”，6月份，西安發(fā)布“樓十條”，皆劍指去庫(kù)存，開啟救市模式。然而在此背景下，2016年第三季度，西安樓市庫(kù)存依舊僵持在18個(gè)月。

長(zhǎng)期不成熟的市場(chǎng)，帶來(lái)的隱患開始顯現(xiàn)。

高容積率、品質(zhì)差的樓盤，還有爛尾樓比比皆是。至今仍有不少人，首付款交了四五年，房子卻遙遙無(wú)期。

2016年下半場(chǎng)，西安樓市一反常態(tài)，迎來(lái)“爆發(fā)”。進(jìn)入西安正好一年的融創(chuàng)，開啟了自己的主場(chǎng)。

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年底，西安市掛出東二環(huán)一塊逾百畝的地塊。在主城區(qū)幾無(wú)凈地的情形之下，這樣的誘惑沒(méi)幾人能抵擋。

包括中鐵建、碧桂園、萬(wàn)科、金地、恒大、龍湖、中海、華潤(rùn)、保利、綠地等地產(chǎn)巨鱷紛紛加入競(jìng)拍。

彼時(shí)，融創(chuàng)高層堅(jiān)決決策：毫不猶豫、勢(shì)在必得。最終，得償所愿。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)數(shù)據(jù)研究院此前的數(shù)據(jù)，西安10月平均房?jī)r(jià)為6754元，而融創(chuàng)獲得此宗地樓面單價(jià)約7212元/平方米。融創(chuàng)這宗地備受矚目。

然而對(duì)于拿地，融創(chuàng)有自己的邏輯：一個(gè)成規(guī)模的純住宅用地，且位于核心地段，升值是必然的。

如今看來(lái)，融創(chuàng)對(duì)于城市土地價(jià)值的挖掘和判斷是極其精準(zhǔn)的。

隨著西安土地市場(chǎng)的不斷開放，如今想以7000多的樓面均價(jià)，在二環(huán)內(nèi)拿地，幾無(wú)可能。

叁

2017年，被稱之為“大西安元年”。

這種稱謂，來(lái)自于多維度地衡量。官方層面的率先改變，無(wú)論是“三大革命”，還是“店小二”精神，一改多年的沉暮之氣，激活了這座城市。

西安房地產(chǎn)市場(chǎng)也在這一年迎來(lái)集中爆發(fā)，國(guó)內(nèi)房企前30強(qiáng)紛紛搶灘，落子西安。

資本追逐的地方，市場(chǎng)必定活躍。

而四次限購(gòu)限貸，空前的調(diào)控力度，也正說(shuō)明西安樓市處于陽(yáng)春三月。

另一方面，在這一年間，西安本土房企卻全面淪陷，TOP10里無(wú)一上榜。融創(chuàng)名列榜單前茅，西安全年銷售額超200億，占西安商品房銷售額近10%。

正處黃金機(jī)遇疊加期的西安，傳遞到一二級(jí)土地市場(chǎng)，土地成交價(jià)也是水漲船高。

當(dāng)后來(lái)者以7900元/㎡的樓面價(jià)拿下浐灞宗地時(shí)，坊間也不過(guò)感嘆一聲：西安土地今非昔比了。

而此時(shí)的融創(chuàng)，在拿地上開始有所收斂。

用融創(chuàng)西安某高層人士的話說(shuō)，2015年布局、2016年夯實(shí)基礎(chǔ)，到了2017年是爆發(fā)。

在回溯這一年的時(shí)候，很多人詫異于融創(chuàng)在西安地區(qū)布局的項(xiàng)目已達(dá)12個(gè)。

而反觀融創(chuàng)，卻已將目光放在了西安之側(cè)的咸陽(yáng)。

這一年4月，融創(chuàng)高層低調(diào)赴陜，與咸陽(yáng)本土房企麗彩談笑之間達(dá)成合作。就在外界諸多揣測(cè)和觀望中，其布局的單盤為融創(chuàng)貢獻(xiàn)了17億銷售額，占當(dāng)年咸陽(yáng)樓市銷售總額的三分之一。

咸陽(yáng)的樓市，則被攪動(dòng)一池春水……

融創(chuàng)方面對(duì)此只有一句，“我們習(xí)慣提前布好局。”

肆

站在一年的開端，總有千般思緒，開口時(shí)卻覺(jué)詞窮。

過(guò)去的2017，可用熱火朝天來(lái)形容，也可用神奇來(lái)形容。這種貫穿于全年的情緒，生活在西安的每個(gè)人都深有感觸。

聚焦于房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)論是“大西安”的語(yǔ)境，亦或土地出讓方式的改革，還是人才引進(jìn)、落戶政策的不斷加強(qiáng)，最終皆體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上——TOP30開發(fā)商進(jìn)入西安、房?jī)r(jià)步入萬(wàn)元時(shí)代、遷入人口同比增長(zhǎng)逾400%……

作年終盤點(diǎn)，沒(méi)有比數(shù)據(jù)更為妥當(dāng)?shù)牧恕?/span>

官方數(shù)據(jù)顯示，西安2017年商品房銷售額2189億元，較之2016年提升20%。

2016年西安市場(chǎng)上銷冠成績(jī)放到此時(shí)，也只能屈居第三。

城市冷暖，開發(fā)商的感觸往往最為敏感。即便西咸版塊，如今也是品牌開發(fā)商云集。

進(jìn)軍西安兩年有余的融創(chuàng)，亦不例外。“2017年這座城市的變化，我們深有感觸。很多時(shí)候，這里的效率已經(jīng)超過(guò)了外地。不然200億也做不出來(lái)。”說(shuō)這話的融創(chuàng)西安公司總經(jīng)理朱祖星并未客套。

新的一年，西安樓市如何走向，很多人都在做研判，幾無(wú)唱衰。供需和政策，依舊會(huì)在某個(gè)平衡點(diǎn)上拉鋸。

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有一點(diǎn)無(wú)需質(zhì)疑——這座城市對(duì)高品質(zhì)產(chǎn)品的追求正愈發(fā)強(qiáng)烈。

作為支撐，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告統(tǒng)計(jì)，包括西安在內(nèi)的二線城市，90-200平米住房銷售比例上升，而90平米以下及200平米以上兩端住房比例下降——改善型住房需求正在成為主流。

對(duì)這樣的群體訴求，融創(chuàng)稱之為“改善型剛需”，“剛需就是滿足剛性需求，并不是經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房，低端的高容積率的房子。提供好房子、好服務(wù)，這樣的改善型剛需是我們持續(xù)發(fā)力的。”

無(wú)論是西安本身基數(shù)龐大的中產(chǎn)家庭，還是招商引資、人才引進(jìn)所帶來(lái)的購(gòu)買力，都將在隨后逐步釋放。

“品質(zhì)革命”于開發(fā)商，說(shuō)競(jìng)爭(zhēng)力也罷，說(shuō)定位高低也罷，最為明顯的是，可讓市場(chǎng)上有著迫切需求的那個(gè)群體，最終成為冠之以自家產(chǎn)品的業(yè)主。

這兩年間，當(dāng)初被認(rèn)為“攪局者”的融創(chuàng)，正將這場(chǎng)“革命”，燃向自家之外的大市場(chǎng)，成為行業(yè)的“引領(lǐng)者”。大牌開發(fā)商云集，勢(shì)必會(huì)整體抬升西安住房品質(zhì)，大西安整體面貌將進(jìn)一步趨向國(guó)際化。

西安的地產(chǎn)江湖，2018年里注定不會(huì)平靜。