中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已高速發(fā)展二十余年，存量市場(chǎng)規(guī)模已超過200萬(wàn)億元。伴隨全國(guó)調(diào)控加碼、“購(gòu)租同權(quán)”出臺(tái)、土地拍賣趨嚴(yán)，新房市場(chǎng)增量逐漸擠壓，行業(yè)已進(jìn)入新的周期，市場(chǎng)正在經(jīng)歷深度調(diào)整，房企發(fā)展思路悄然轉(zhuǎn)變。

“新存量時(shí)代”已經(jīng)到來！9月26日下午，國(guó)內(nèi)數(shù)十位房企企業(yè)家、核心高管、智庫(kù)專家、資本界人士等齊聚上海，參加由《每日經(jīng)濟(jì)新聞》主辦的“第七屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)”，開啟了一場(chǎng)干貨充沛、頭腦交鋒的思想盛宴。

每日經(jīng)濟(jì)新聞總編輯雷萍表示，新存量時(shí)代的到來，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了重要的要求。城市配套服務(wù)商、城市運(yùn)營(yíng)商等戰(zhàn)略，試圖跳出開發(fā)思維，更好地挖掘價(jià)值。

與此同時(shí)，在年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)上，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》攜手中國(guó)指數(shù)研究院共同發(fā)布《2017年城市價(jià)值白皮書》，在這一歷史的拐點(diǎn)之處，為行業(yè)奉獻(xiàn)一場(chǎng)對(duì)于未來價(jià)值的重磅解讀。

看趨勢(shì)：政策與城市掀新風(fēng)向

2017年，是注定載入中國(guó)房地產(chǎn)史冊(cè)的一年。上半年，政策頻出，從一線城市到四線城市，但房企屢傳佳績(jī)；下半年，“租售同權(quán)”、“住房租賃”引爆市場(chǎng)熱點(diǎn)，力度之大，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向已變。

在會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原總經(jīng)濟(jì)師、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)馮俊以“從單一住房購(gòu)置走向租售并舉”為題做了主題演講。

馮俊指出，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)需要采取八方面的政策措施：

一是對(duì)住房租賃投資經(jīng)營(yíng)企業(yè)提供稅收、行政審批等方面的優(yōu)惠和便利；

二是給予住房承租戶與住房自有住戶效力相當(dāng)?shù)纳鐣?huì)福利待遇；

三是積極開拓租賃住房投資資金的來源渠道；

四是金融創(chuàng)新；

五是保障租賃住房的土地供應(yīng)；

六是增加有效租賃住房來源；

七是推行租金指導(dǎo)模式；

八是租賃關(guān)系及租金的穩(wěn)定。

馮俊認(rèn)為，短期內(nèi)很難形成大規(guī)模的租賃住房供應(yīng)，但目前國(guó)家發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的決心很大，從長(zhǎng)期來看，隨著政策的持續(xù)穩(wěn)定推進(jìn)，以及租賃住房的大規(guī)模供應(yīng)，房屋購(gòu)買市場(chǎng)的恐慌情緒會(huì)逐漸消除，老百姓的住房購(gòu)買需求會(huì)逐漸下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)從單一的住房購(gòu)置走向租售并舉。

國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究員、學(xué)術(shù)委員會(huì)秘書長(zhǎng)馮奎則在題為“城市群發(fā)展的趨勢(shì)和機(jī)遇”的主題演講中表示，未來10年到15年，中國(guó)還將有2億多人進(jìn)城，城市化率每年將提高不到1個(gè)百分點(diǎn)。

馮奎認(rèn)為，創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、共享、開放五大發(fā)展理念將引領(lǐng)著城市群未來的發(fā)展重，而隨著城市群在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展方面的推動(dòng)作用的體現(xiàn)，在城市群的發(fā)展過程中，在城市更新、特色小鎮(zhèn)、技術(shù)擴(kuò)散等方面將涌現(xiàn)出眾多的發(fā)展機(jī)遇。

謀方法：資本驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)價(jià)值鏈重構(gòu)

目前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成了一個(gè)規(guī)模高達(dá)200萬(wàn)億元以上的存量市場(chǎng)，租賃住房仍然處于探索階段，各路資本已嗅到商機(jī)躍躍欲試。

青客公寓副總裁屈成才，世聯(lián)行副總經(jīng)理、董秘袁鴻昌，方糖小鎮(zhèn)聯(lián)合創(chuàng)始人、COO楊學(xué)濤，淳石資本董事長(zhǎng)、樸石地產(chǎn)董事長(zhǎng)姚偉示，YOU+青年社區(qū)CEO、執(zhí)行董事郁珽，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長(zhǎng)助理李學(xué)鋒等業(yè)內(nèi)精英及專家從行業(yè)和專業(yè)視角，就租購(gòu)?fù)瑱?quán)下房地產(chǎn)價(jià)值鏈的重構(gòu)，以及大整合背后的資本驅(qū)動(dòng)力這一話題，分享了專業(yè)的觀點(diǎn)。

青客公寓副總裁屈成才表示，住房租賃市場(chǎng)受到了前所未有的關(guān)注，房企、運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)以及“國(guó)家隊(duì)”都在涌入住房租賃市場(chǎng)，住房租賃市場(chǎng)已進(jìn)入到群雄逐鹿階段。但屈成才同時(shí)認(rèn)為，住房租賃或公寓行業(yè)仍然是一個(gè)利潤(rùn)非常薄的行業(yè)，如何生存下去仍是大家面臨的共同問題。

YOU+青年社區(qū)CEO、執(zhí)行董事郁珽則用“螳螂捕蟬黃雀在后”，來形容當(dāng)前的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)格局。他認(rèn)為，目前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)以傳統(tǒng)的房企、中介為主，這些是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的“螳螂”，而當(dāng)前各地相繼出臺(tái)政策鼓勵(lì)支持住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，“國(guó)家隊(duì)”、以及如阿里巴巴等大型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也開始布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，這些是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的“黃雀”，YOU+目前要做的就是要快速的與黃雀打好關(guān)系，在市場(chǎng)規(guī)模無(wú)限大的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)占據(jù)重要位置。

觀空間：繼續(xù)賣房還是掘金新價(jià)值？

與此同時(shí)，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷，龍湖冠寓公司總經(jīng)理王俊英，藍(lán)潤(rùn)地產(chǎn)集團(tuán)總裁楊曉初，泰禾集團(tuán)副總裁沈力男，華麗家族董事副總裁、董秘余澤清，高力國(guó)際中國(guó)區(qū)資本市場(chǎng)及投資服務(wù)主管及執(zhí)行董事汪蓓等嘉賓，就房企在新存量時(shí)代是繼續(xù)賣房還是掘金空間價(jià)值，提出了專業(yè)性的思考與建議。

楊曉初認(rèn)為，“開發(fā)商的目的就是買地賣房，房地產(chǎn)商都需要賣房，存量是沒有辦法”。他分析認(rèn)為，開發(fā)商做長(zhǎng)租公寓是因?yàn)檫€沒有到最好的市場(chǎng)把它賣出去，所以選擇用時(shí)間來?yè)Q空間。只是現(xiàn)在在限售、限購(gòu)的背景下，還未到最好的時(shí)間。

泰禾集團(tuán)副總裁沈力男表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊是不錯(cuò)的市場(chǎng)。對(duì)于有追求的開發(fā)商而言，規(guī)模依舊是追逐的目標(biāo)。這依舊是一個(gè)很大的蛋糕，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還有很多的改善型需求的存在，開發(fā)商仍有很多的機(jī)會(huì)。

最后，本屆年會(huì)上的“重頭戲”——“2017中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)總評(píng)榜”正式公布，保利地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、碧桂園、富力地產(chǎn)等企業(yè)獲“年度價(jià)值地產(chǎn)企業(yè)”獎(jiǎng)；泛海控股、金地集團(tuán)、敏捷地產(chǎn)等獲“年度穩(wěn)健發(fā)展價(jià)值地產(chǎn)企業(yè)”獎(jiǎng)；合景泰富、三盛控股獲“年度優(yōu)秀資本運(yùn)作企業(yè)”獎(jiǎng)；碧桂園、鏈家、中海地產(chǎn)獲“年度企業(yè)公民”獎(jiǎng)；“億達(dá)中國(guó)”獲“年度價(jià)值產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商”獎(jiǎng)。

每經(jīng)記者 吳若凡

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直播實(shí)錄：第七屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)

專題：新存量時(shí)代的危與機(jī)