如果是兩個(gè)月前，估計(jì)您還不知道“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是個(gè)啥，而現(xiàn)在很多人已經(jīng)耳熟能詳。7月中旬以來，廣州、無錫、鄭州、北京等城市相繼推出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策，為租房者撐腰。

欣喜之余，很多人心里也不踏實(shí)：“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，其涵義和內(nèi)容到底是啥？究竟會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來多大的影響？房?jī)r(jià)得到了抑制，那租金會(huì)不會(huì)看漲？看完了鋪天蓋地的報(bào)道，到底該信誰的呢？今天，就讓麻辣財(cái)經(jīng)三七強(qiáng)為您梳理一下。

一問：租房真能上名校？

總體上看，租購(gòu)?fù)瑱?quán)所釋放的信號(hào)意義，大于實(shí)際含金量。

7月中旬，廣州出臺(tái)《加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。這次“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”在我國(guó)地方政府正式文件中的首番亮相，引爆了中介機(jī)構(gòu)的熱情，“租房也能上名校”成了最抓眼球的宣傳語。

也有人認(rèn)為不現(xiàn)實(shí)：“到了北京租個(gè)房，第二天孩子就能上名校，怎么可能呢？真那樣，全中國(guó)還不得有一半的人擠過去？”

隨后一段時(shí)間，來自政府的權(quán)威解讀，使真相漸趨明朗：一來，“租房就能上學(xué)”并非新政，而是早已有之，至少?gòu)那澳?月起，租賃合同就是有效的居住地證明，能作為孩子入學(xué)的“門票”，此次文件提及只是突出強(qiáng)調(diào)而已；二來，廣州政策中仍延續(xù)了租房上學(xué)的門檻，比如父母或具有本市戶籍，或持有人才綠卡，或符合積分入學(xué)安排學(xué)位條件；三來，即便可以“就近入學(xué)”，也要“接受統(tǒng)籌安排”，很難“精準(zhǔn)定位”到名校上。

“租房也能落戶”？7月下旬，繼廣州之后，無錫、鄭州、揚(yáng)州、濟(jì)南等城市也行動(dòng)起來，把同權(quán)重點(diǎn)放在了戶籍上面。比如無錫，不再要求購(gòu)房才能落戶，改為只要在當(dāng)?shù)赜泻戏ǚ€(wěn)定住所和合法穩(wěn)定職業(yè)均可落戶。

與“租房上學(xué)”類似，“租房落戶”傳遞的也是一種信號(hào)，而沒必要夸大它的含金量。在無錫，“租房落戶”早已有之，以前投資人員、外來務(wù)工人員也都能落戶，只不過沒購(gòu)房落戶那么‘干脆利落’，而是要滿足一系列要求；再者，就算按現(xiàn)在的政策，“租房落戶”照樣得滿足相關(guān)條件——參加無錫城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)、申領(lǐng)（簽注）《江蘇省居住證》均滿五年。一位無錫市民道出玄機(jī)：“這幾年無錫的外來人口增長(zhǎng)其實(shí)并不快，需要在落戶門檻上‘松松口子’，才能躋身新一線城市。”

二問：同權(quán)難在哪兒？

現(xiàn)階段而言，做到完全意義上的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”不太可能。一個(gè)最大的問題，是公共資源的供給能力不足。

房地產(chǎn)專家、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員任興洲認(rèn)為，供給不足很大一個(gè)方面，體現(xiàn)在緊緊跟房子捆綁在一起的“學(xué)位”上。“一座城市涌入大量人口后，子女入學(xué)的需求會(huì)陡然增加，但當(dāng)?shù)亟逃Y源并不會(huì)隨著人口流動(dòng)而遷移，由此便會(huì)造成供需矛盾、供應(yīng)緊張。”

仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn)，此番推動(dòng)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的城市，大多并非人口流入壓力凸顯、租房者擴(kuò)權(quán)需求最強(qiáng)烈的城市。有專家稱，像北京這樣的一線城市，控制人口、控制土地供應(yīng)、控制戶籍等措施，事實(shí)上就是對(duì)“權(quán)”的限制，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”還面臨著許多剛性制約。

往深里講，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的新導(dǎo)向背后，是“租購(gòu)不同權(quán)”的客觀現(xiàn)實(shí)。而這一現(xiàn)實(shí)的存在，是有其歷史原因和邏輯的。據(jù)專家介紹，各地政府提供公共服務(wù)需要財(cái)政、稅收來支撐。過去，之所以買房人擁有更多權(quán)益，主要是因?yàn)橘?gòu)房過程中給城市“作了很多貢獻(xiàn)”——購(gòu)房的房款中蘊(yùn)含著土地成本，而大量的土地出讓金又給政府提供了重要的財(cái)政支撐。換句話說，買房就相當(dāng)于為享受公共服務(wù)先買了單，從而獲得了優(yōu)先權(quán)。

然而，時(shí)代在變，市場(chǎng)在變，理念在變，公共服務(wù)的分配邏輯也不會(huì)一成不變。

從道理上講，租客雖然不用一次性付出巨大的購(gòu)房成本，但其租金中也隱含了房?jī)r(jià)、地價(jià)的因子，租客在一座城市賣力打拼、納稅消費(fèi)，也相當(dāng)于為這座城市“作了貢獻(xiàn)”，沒有理由不共享公共資源。

從市場(chǎng)上看，為遏制房?jī)r(jià)的過快上漲，不讓“千軍萬馬去擠獨(dú)木橋”，當(dāng)前我國(guó)也亟需在購(gòu)房市場(chǎng)之外開辟壯大一條新的居住渠道。

“房子是用來住的，除了住自己的房子，也可以住別人的房子，租住也是解決住房問題的一條重要渠道。”任興洲認(rèn)為，要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，就要通過“購(gòu)租并舉”滿足各類人群的住房需求，而租購(gòu)?fù)瑱?quán)正是購(gòu)租并舉的必然要求之一。如果讓租房者逐步也能享受到同等待遇，這些人群就不一定非擠到購(gòu)房的“獨(dú)木橋”上去，這樣大家買房會(huì)更加理性，市場(chǎng)也會(huì)更加平穩(wěn)。

三問：房屋租金會(huì)上漲嗎？

如果租房者的權(quán)利提高了，那租金是不是就會(huì)漲呢？一些租客開始擔(dān)心起這一問題來。

“租房的人多了，可能會(huì)給市場(chǎng)帶來短期波動(dòng)，但絕不應(yīng)夸大它的效應(yīng)。”鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，目前各地新政在“同權(quán)”方面仍留有較高的準(zhǔn)入門檻，實(shí)質(zhì)帶來的改變并不大。更重要的是，決定一個(gè)地區(qū)房租水平的核心因素是當(dāng)?shù)厝说钠骄杖胨健?/p>

楊現(xiàn)領(lǐng)表示，根據(jù)鏈家租賃數(shù)據(jù)、自如數(shù)據(jù)的測(cè)算，在中國(guó)的一線城市，租房者一般會(huì)將個(gè)人收入中的三分之一左右拿來租房；二線城市租金收入比一般不超過25%，三四線普遍在20%以下，“如果租金過高，就會(huì)導(dǎo)致?lián)Q租。只要收入水平?jīng)]有大幅調(diào)整，租金水平并不會(huì)有太大變化。”

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)最大的意義，在于解決年輕人的剛性居住需求，讓租房也能成為一種體面的生活方式。”楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，落實(shí)租購(gòu)?fù)瑱?quán)還應(yīng)該更“接地氣”，重點(diǎn)考慮新市民眼下最迫切的需求。首先要解決能方便地辦理居住證、不被房東隨意驅(qū)趕、不被隨意漲租金、孕婦可以生孩子等問題。只有這樣，“新市民”才可能在城市站穩(wěn)腳跟，下一步才會(huì)產(chǎn)生對(duì)學(xué)區(qū)的需求。

（來源：人民日?qǐng)?bào)中央廚房·麻辣財(cái)經(jīng)工作室劉志強(qiáng)）