每經(jīng)編輯 王曉波

每經(jīng)記者 魏瓊

“國內(nèi)幾乎代表性的開發(fā)企業(yè)都已經(jīng)全部進(jìn)來租賃市場了，參與的主題非常多元化。”在8月8日博鰲大講堂上，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)給租賃市場潑了一盆冷水。

楊現(xiàn)領(lǐng)現(xiàn)場接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，租購?fù)瑱?quán)和房價是沒關(guān)系的，租的市場和購房市場是獨立的市場，是不同人群的，租賃的人口大部分是年輕人，這些人的需求就是租房，需要在租房市場停留比較長的時間。

其次，房價和租金的決定機(jī)制不一樣，房價的決定機(jī)制是和供需關(guān)系等相關(guān)的，但是租金的決定機(jī)制是收入，不會因為政策等變動租金支出增加，所以租金是穩(wěn)定的。

租購?fù)瑱?quán)是改善住的環(huán)境，不是影響房價，租購?fù)瑱?quán)對房價的溢出效應(yīng)是有限的。

楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為并不是所有的城市都有租賃的機(jī)會，它一定屬于少數(shù)城市。這些城市需要滿足有持續(xù)人口凈流入、服務(wù)業(yè)的占比超過50%且持續(xù)上升、房價收入比偏高以及租金有上漲空間四個條件。

楊現(xiàn)領(lǐng)先認(rèn)為，租賃運(yùn)營是非?？啵茈y賺錢的生意，毛利到15%就已經(jīng)很厲害了，如果沒虧錢那就千萬不要政策鼓勵了就一擁而進(jìn)，實際上運(yùn)營企業(yè)怎么樣，目前總體處于探索階段，所以大家要把握節(jié)奏，不要太快，要慢點來。這是一個十年的生意，應(yīng)該慢一點，需要時間來積累，需要規(guī)模的效益來積累。

楊現(xiàn)領(lǐng)表示，租房市場的規(guī)模門檻會比較高，做到五萬間的時候可能會比較痛苦，當(dāng)做到三十萬間的時候會好一點，做到一百萬間會非常好，你會發(fā)現(xiàn)出租率想降都降不下來，開始自我循環(huán)。因為平均換租周期是6到8個月，出租率很難控制，六個月就要找一次，找客成本每年發(fā)生兩次。但是如果你有一百萬間房的時候，從A換到B還是在你這邊，這就是很核心的問題。