彈丸之地的香港，寸土寸金。中原地產(chǎn)近日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年香港整體私人住宅同比漲幅達(dá)20.8%。在上半年，買(mǎi)家以1215萬(wàn)元人民幣的平均價(jià)格搶購(gòu)了一萬(wàn)套住房，香港樓市瘋狂可見(jiàn)一斑。對(duì)此香港政府頻出“辣招”調(diào)控房?jī)r(jià)，大行與市場(chǎng)人士表示樓市短期回調(diào)幾率較大，而長(zhǎng)期或仍將保持升勢(shì)。

此外，一方面香港零售業(yè)復(fù)蘇，另一方面香港本地的地產(chǎn)商土地儲(chǔ)備變少，出手賣(mài)樓也更謹(jǐn)慎，一些香港本地地產(chǎn)商正逐步從“貨如輪轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“善賈而沽”，商業(yè)地產(chǎn)或成為更穩(wěn)定的增長(zhǎng)領(lǐng)域。

或面臨短期調(diào)整

據(jù)英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》近日?qǐng)?bào)道，香港開(kāi)發(fā)商在今年上半年銷(xiāo)售了創(chuàng)紀(jì)錄的170億美元新房，平均新房?jī)r(jià)格達(dá)到了180萬(wàn)美元。對(duì)于節(jié)節(jié)攀升的香港房?jī)r(jià)，2016年以來(lái)香港政府就推出了一系列的“辣招”，意在打擊投機(jī)、遏制外來(lái)需求和減低投資需求。然而香港樓市卻一路向上。實(shí)際上香港政府的“辣招”真正起作用的是二手市場(chǎng)，令二手市場(chǎng)盤(pán)源持續(xù)收窄。近年來(lái)香港二手房市場(chǎng)表現(xiàn)疲弱，其中二手買(mǎi)賣(mài)流通率在2016年跌至3.5%，創(chuàng)歷史新低。

香港特別行政區(qū)行政長(zhǎng)官林鄭月娥此前在接受媒體采訪時(shí)也表示，為實(shí)現(xiàn)未來(lái)五年特區(qū)政府的施政目標(biāo)和期望，首先就是從土地房屋政策方面加大工作力度，解決香港樓價(jià)高、買(mǎi)房難的問(wèn)題。她也表示，計(jì)劃通過(guò)增加住房和土地供給來(lái)解決香港房?jī)r(jià)高的難題。

日前香港財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波也發(fā)出警告：香港樓市危險(xiǎn)，很容易出現(xiàn)回調(diào)。高盛7月26日最新報(bào)告指出，政府“辣招”會(huì)維持，繼續(xù)拖累二手市場(chǎng)?；ㄆ?月19日發(fā)表報(bào)告也表示，預(yù)計(jì)隨著八月份迎來(lái)行業(yè)淡季，香港住宅房?jī)r(jià)至2018年2月份將會(huì)周期性下跌10%，花旗同時(shí)預(yù)計(jì)樓市下跌也將使香港地產(chǎn)股于下半年股價(jià)表現(xiàn)遜于大市。

美聯(lián)地產(chǎn)主席黃建業(yè)認(rèn)為，現(xiàn)在香港樓市有“小泡沫”的出現(xiàn)，上半年樓價(jià)已經(jīng)累積一定升幅，市場(chǎng)是時(shí)候要“回氣”，故預(yù)計(jì)第三季度樓市會(huì)有輕微的調(diào)整，但中長(zhǎng)期看樓市仍處于牛市階段，不會(huì)上演1997年的大跌行情。

中原地產(chǎn)研究部高級(jí)聯(lián)席董事黃良升指出，未來(lái)香港樓市可能在連創(chuàng)歷史新高后出現(xiàn)正常回調(diào)，并不是樓市向下的訊號(hào)。相信樓市會(huì)進(jìn)入反復(fù)期，樓價(jià)將反復(fù)向上或者反復(fù)震蕩。

策緯（北京）咨詢聯(lián)合創(chuàng)始人，經(jīng)濟(jì)學(xué)家Andrew Polk在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，在接下來(lái)的半年到一年里，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格增長(zhǎng)可能會(huì)逐步放緩。他并不認(rèn)為香港房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)崩盤(pán)，只是會(huì)面臨短期調(diào)整。他認(rèn)為香港嚴(yán)格控制的土地供應(yīng)將繼續(xù)推高拿地價(jià)格，這肯定會(huì)擠壓開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。然而從整體市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，如果大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從單一買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向多元化，如增大出租的比重，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)供應(yīng)增長(zhǎng)放緩，而這又將繼續(xù)支持房?jī)r(jià)。

收租股被看好

據(jù)中原地產(chǎn)近日發(fā)布最新數(shù)據(jù)，2017年上半年香港寫(xiě)字樓市況相當(dāng)活躍，銷(xiāo)售1249宗，金額289.3億港元，較2016年同期大幅上漲2倍以及86.7%。中原地產(chǎn)稱，香港資金面仍然充裕，加上不少中資財(cái)團(tuán)來(lái)港，相信甲級(jí)寫(xiě)字樓或全棟物業(yè)仍然搶手，下半年寫(xiě)字樓將繼續(xù)由大額成交主導(dǎo)。

伴隨著中資財(cái)團(tuán)到港拿地頻率越來(lái)越高，香港本地的地產(chǎn)商土地儲(chǔ)備變少，出手賣(mài)樓也更謹(jǐn)慎，一些香港本地地產(chǎn)商逐步從“貨如輪轉(zhuǎn)”，即建完樓就賣(mài)的輪動(dòng)型，轉(zhuǎn)向“善賈而沽”，即等到好價(jià)錢(qián)才賣(mài)出。一方面，香港和內(nèi)地零售業(yè)正在復(fù)蘇，為提振商場(chǎng)租金收入帶來(lái)很大程度貢獻(xiàn)。另一方面，無(wú)論是香港還是內(nèi)地，樓價(jià)一直上漲，從供需關(guān)系來(lái)說(shuō)，香港地塊更為有限，尤其是商業(yè)地產(chǎn)這方面的剛需一直在增加。商業(yè)地產(chǎn)收租和大宗高價(jià)成交將成為更為穩(wěn)定的收入來(lái)源。

據(jù)仲量聯(lián)行7月報(bào)告，逾62%香港零售商擬2018年開(kāi)新店，而隨著核心購(gòu)物區(qū)商鋪?zhàn)饨鹱?014年的市場(chǎng)高位回落41.2%，零售商預(yù)期零售市場(chǎng)將見(jiàn)底復(fù)蘇，仲量聯(lián)行建議投資者留意港股市場(chǎng)中的商場(chǎng)收租股板塊，如領(lǐng)展（00823.HK）、九倉(cāng)（00004.HK）、太古地產(chǎn)（01297.HK）、恒?。?0101.HK）和冠君（02778.HK）等。另外近年發(fā)展商如新地（00016.HK）的商場(chǎng)收租物業(yè)收益比重也升高，也會(huì)受惠零售業(yè)復(fù)蘇。

野村同時(shí)調(diào)高了部分香港本地收租股目標(biāo)價(jià)，恒隆地產(chǎn)目標(biāo)價(jià)由18.6港元調(diào)至26港元；太古地產(chǎn)的目標(biāo)價(jià)從24港元調(diào)整到31.8港元。

（來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)，作者：倪偉）