每經(jīng)編輯 李宇嘉    

李宇嘉

本周一，中共中央政治局在召開(kāi)會(huì)議研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、部署下半年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)，明確提出“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制”。

從近一段時(shí)期70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全部回落，9個(gè)城市環(huán)比下降或持平。當(dāng)前樓市調(diào)控正堅(jiān)持“政策穩(wěn)定”和“查漏補(bǔ)缺”的總基調(diào)，并利用調(diào)控政策壓力下騰挪出的“窗口期”啟動(dòng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，而這也是下一步樓市管理的重點(diǎn)。其中在長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)上，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、實(shí)現(xiàn)“租售并舉”被寄予厚望。

春節(jié)后多地密集進(jìn)行的樓市調(diào)控到現(xiàn)在已接近半年時(shí)間，從數(shù)據(jù)看調(diào)控效果顯著。熱點(diǎn)城市新房成交量同比普遍下滑40%以上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)要么下跌，要么停漲。但很多跡象也表明，熱點(diǎn)樓市表面上平穩(wěn)或回調(diào)，然而反彈的壓力同樣不能忽視。

近期，新華社旗下的《瞭望》周刊報(bào)道，個(gè)別“限價(jià)令”下的樓市存在著以不斷翻新的手法來(lái)“變相加價(jià)”的亂象。比如，錄入網(wǎng)簽系統(tǒng)是較低的、符合控制要求的房?jī)r(jià)，但實(shí)際房?jī)r(jià)卻高于此。具體來(lái)說(shuō)，就是通過(guò)附加裝修合同、購(gòu)車(chē)庫(kù)的合同、員工購(gòu)買(mǎi)后轉(zhuǎn)入不限價(jià)的二手房等形式，變相提高房?jī)r(jià)。

與此同時(shí)，今年上半年個(gè)人住房貸款增速雖然回落4.9個(gè)百分點(diǎn)，但同比依然增長(zhǎng)30.8%，占同期各項(xiàng)新增貸款近40%?？紤]到熱點(diǎn)城市有部分消費(fèi)貸款也流入樓市，這顯示出樓市杠桿率依然偏高。

另外，目前熱點(diǎn)城市相繼進(jìn)入二手住房時(shí)代，14個(gè)城市二手房交易接近或超過(guò)新房的50%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)城市中有55個(gè)城市的二手住房?jī)r(jià)格在上漲。同時(shí)，調(diào)控?cái)D出的需求部分涌入了“類(lèi)住宅”市場(chǎng)。

基于此，樓市調(diào)控下一步應(yīng)該還會(huì)“打補(bǔ)丁”、“堵漏洞”。未來(lái)樓市如果要進(jìn)一步趨于穩(wěn)定，也應(yīng)當(dāng)利用當(dāng)前這一難得的“窗口期”，把加快長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)作為重點(diǎn)工作。

目前來(lái)看，住房領(lǐng)域最大的問(wèn)題是供求錯(cuò)配。首先，熱點(diǎn)城市住房需求兩極分化。由于房?jī)r(jià)太高，新市民（如大學(xué)畢業(yè)生、新就業(yè)人群等）缺乏住房支付能力。其次，基于資產(chǎn)配置和杠桿支持，已擁有產(chǎn)權(quán)住房的中等或高收入人群繼續(xù)購(gòu)房。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心統(tǒng)計(jì)，城鎮(zhèn)擁有兩套及以上房屋的居民家庭占比達(dá)到15%；另一方面，城鎮(zhèn)居民戶均住房擁有達(dá)到1.1~1.3套，總體購(gòu)房需求開(kāi)始觸頂，但新市民是“剛需”主體，住有所居以及“扎根”城市的愿望強(qiáng)烈。

當(dāng)前，大城市開(kāi)發(fā)邊界已基本劃定，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度逼近天花板，“攤大餅”式擴(kuò)張導(dǎo)致城市病愈演愈烈，而高房?jī)r(jià)背景下城市空間“二次利用”受阻。因此，大城市供地彈性非常低，中短期很難大規(guī)模增加供地，很難借助供地來(lái)降房?jī)r(jià)。

即便增加供地，“招拍掛”模式下也很難避免高地價(jià)、高房?jī)r(jià)。由此，即便未來(lái)商品住房供應(yīng)增加了，也難以匹配新市民的住房需求。因此，為順應(yīng)新市民住房需求的特征，適時(shí)改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，解決新市民住房需求，讓供應(yīng)匹配需求，才能稱(chēng)得上是真正的長(zhǎng)效機(jī)制。

目前，20大城市租房人群平均占比達(dá)40%，隨著“3個(gè)一億人”戰(zhàn)略（到2020年，要解決約1億進(jìn)城常住的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)、約1億人口的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造、約1億人口在中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化）推進(jìn)，這一比例還將繼續(xù)提升，未來(lái)租賃人群占比或達(dá)到50%。

大城市土地出讓一塊少一塊，稀缺的供地應(yīng)更多轉(zhuǎn)向租賃住房（包括公租房），這不僅能匹配新市民的住房需求，也是對(duì)住房回歸居住屬性的深入貫徹。近期，熱點(diǎn)城市不僅加快供地，供地結(jié)構(gòu)也發(fā)生變化，配建租賃住房和企業(yè)自持租賃常態(tài)化，就足以反映出這一趨勢(shì)。

比如7月4日，上海發(fā)布2幅擬出讓地塊公告，用途都為“租賃住房”，競(jìng)得人須將全部物業(yè)自持并出租。這是一個(gè)重要的信號(hào)，即在大城市，與其將稀缺的土地“一售了之”，還不如拿來(lái)建設(shè)可循環(huán)、流轉(zhuǎn)率高、能夠吸引人才、提高城市競(jìng)爭(zhēng)力、降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本的租賃住房。

近日，住建部等九部委聯(lián)合發(fā)文，要求在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，提出新增地塊（含集體用地）建設(shè)、新項(xiàng)目配建、國(guó)企盤(pán)活閑置土地、商辦改租賃、集體土地試點(diǎn)建設(shè)等多個(gè)渠道增加租賃住房供應(yīng)。同時(shí)，深圳、廣州、南京等12個(gè)熱點(diǎn)城市被列入首批住房租賃試點(diǎn)城市。

此外，九部委文件還強(qiáng)調(diào)，要搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，解決監(jiān)管缺失、管理無(wú)序、信息不對(duì)稱(chēng)下亂象叢生和侵權(quán)現(xiàn)象普遍存在的問(wèn)題。同時(shí)，2016年國(guó)務(wù)院39號(hào)文、今年5月發(fā)布的租賃管理辦法等均強(qiáng)調(diào)“租賃可享受公共服務(wù)”，再考慮到入戶門(mén)檻在降低，租房將成為新市民的重要居住選擇。

未來(lái)，“租售并舉”的住房新制度將激活“3個(gè)一億人”的城鎮(zhèn)化，這不僅是夯實(shí)樓市需求基礎(chǔ)的可行路徑，而且有助于實(shí)現(xiàn)樓市泡沫的“軟著陸”，能夠避免新房開(kāi)發(fā)空間觸頂而導(dǎo)致樓市上中下游“斷檔”下滑，同時(shí)還有助于壯大內(nèi)需和推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）