7月的一個(gè)下午，邵偉(化名)一如既往坐在自己的辦公室里，擺在他辦公桌前的是一份長(zhǎng)租公寓的調(diào)研材料。他站起來(lái)看著窗外的陽(yáng)光，他的思緒也開(kāi)始不那么寧?kù)o。

“這是我們上海公司給我做的調(diào)研報(bào)告，那么多公司都在做長(zhǎng)租公寓，我們也考慮要戰(zhàn)略進(jìn)入。”邵偉見(jiàn)到記者，笑著說(shuō)道。

作為一家知名房企的高管，邵偉正在思考企業(yè)的下一步戰(zhàn)略。一二線核心城市拿地困難，開(kāi)發(fā)賣(mài)樓的可持續(xù)性不大。而自己的同行已經(jīng)開(kāi)始紛紛布局長(zhǎng)租公寓，什么時(shí)候進(jìn)入，怎么進(jìn)入，開(kāi)始擺入他們公司的日程。

第一財(cái)經(jīng)記者注意到，從去年開(kāi)始，萬(wàn)科、龍湖、旭輝等房企都不斷開(kāi)始布局長(zhǎng)租公寓。越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商意識(shí)到，資產(chǎn)管理將成為未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的另一種能力。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，新的房地產(chǎn)階段已經(jīng)到來(lái)，租賃市場(chǎng)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“最后的紅利”。 

戰(zhàn)略進(jìn)入

“前幾年基本上都沒(méi)辦法盈利，但是隨著規(guī)模和運(yùn)營(yíng)能力提高，長(zhǎng)租公寓的租金收益還是很可觀的。”龍湖地產(chǎn)CEO邵明曉告訴記者。

在去年8月龍湖中期業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖董事長(zhǎng)吳亞軍宣布推出長(zhǎng)租公寓“冠寓”品牌。隨后，龍湖開(kāi)始不斷布局自己的“冠寓”。按照龍湖的規(guī)劃，除了已布局的重慶、成都外，“冠寓”還將聚焦北上廣深四大一線城市，及蘇州、杭州、南京、廈門(mén)等領(lǐng)先二線城市。

這樣的布局和龍湖自身的戰(zhàn)略布局相吻合，在一二線核心城市挖掘城市的消費(fèi)能力。按照邵明曉的理解，這些城市未來(lái)的租金會(huì)有所提高，在這些城市擁有資產(chǎn)也會(huì)給龍湖帶來(lái)穩(wěn)定的租金回報(bào)。

萬(wàn)科是最早進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的玩家。2015年其就單獨(dú)成立了租賃公寓業(yè)務(wù)部發(fā)展長(zhǎng)租公寓，隨后開(kāi)始在幾個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行嘗試。2016年，萬(wàn)科整合旗下各個(gè)分公司長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，形成統(tǒng)一的管理平臺(tái)以統(tǒng)籌項(xiàng)目拓展、運(yùn)營(yíng)管理、價(jià)格審批及財(cái)務(wù)結(jié)算等事務(wù),并統(tǒng)一為“泊寓”品牌。

萬(wàn)科2016年年報(bào)顯示，在2017年公寓業(yè)務(wù)將加速規(guī)模擴(kuò)張，繼續(xù)優(yōu)化房源管理、客戶資源、業(yè)務(wù)界面、運(yùn)營(yíng)平臺(tái)、支付系統(tǒng)等在內(nèi)的統(tǒng)一業(yè)務(wù)支持平臺(tái)。

也有開(kāi)發(fā)商正在加速進(jìn)入，作為進(jìn)入公寓行業(yè)的后起之秀旭輝領(lǐng)寓，在半年時(shí)間規(guī)模已達(dá)到5000間，并提出5年20萬(wàn)間集中式公寓，進(jìn)入行業(yè)前三的業(yè)務(wù)目標(biāo)。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，目前TOP30房企中，有1/3房企通過(guò)不同方式參與到長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。

“房企進(jìn)入長(zhǎng)租公寓將讓那些創(chuàng)業(yè)型長(zhǎng)租公寓生存困難，開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略進(jìn)入前幾年即便虧錢(qián)也無(wú)所謂，可是對(duì)于還需融資的品牌公寓就舉步維艱了。”易居中國(guó)CEO丁祖昱告訴記者。

等待風(fēng)口

房企也知道這個(gè)行業(yè)是微利，甚至可能虧本，但是每一個(gè)人都在等待風(fēng)口。“如果你沒(méi)有在紅利收割期來(lái)臨之前提前布局，那你怎么可能享受到事后的紅利呢。”一位房企高管坦言。

巨大的租賃市場(chǎng)目前還是藍(lán)海，和發(fā)達(dá)國(guó)家比，目前國(guó)內(nèi)的租賃市場(chǎng)依舊沒(méi)有掌握在機(jī)構(gòu)手中，未來(lái)的前景可以預(yù)期。

鏈家研究院的一份報(bào)告指出，目前中國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模是1.1萬(wàn)億，預(yù)計(jì)到2025年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億，到2030年將會(huì)超過(guò)4.6萬(wàn)億。

行業(yè)發(fā)展?jié)摿O大，野蠻生長(zhǎng)的蛋糕擺于眼前，無(wú)人不想分享。房企自然也看到了這個(gè)市場(chǎng)，布局速度越來(lái)越快。

從政策看，國(guó)家也正在不斷支持租賃市場(chǎng)的發(fā)展，很多房企預(yù)計(jì)，未來(lái)租賃市場(chǎng)還將有稅收優(yōu)惠等利好出臺(tái)，進(jìn)一步支持租賃市場(chǎng)的完善。

“長(zhǎng)租公寓是個(gè)長(zhǎng)期的事情，也許你剛剛拿下的物業(yè)租金并不高，但是隨著城市發(fā)展，這里的人口還會(huì)聚集，公寓每年的租金上漲可期。同時(shí)，對(duì)于企業(yè)而言未來(lái)會(huì)的技能越多，對(duì)于未來(lái)的土地項(xiàng)目獲取也越有益。”邵偉這樣理解。

此前，一輪資本進(jìn)入曾經(jīng)讓長(zhǎng)租公寓成為焦點(diǎn)，各類創(chuàng)業(yè)公寓品牌層出不窮，并開(kāi)始創(chuàng)造以“增值服務(wù)”為盈利點(diǎn)的商業(yè)模式，試圖擺脫二房東身份。而房企進(jìn)入則顯得簡(jiǎn)單許多，更多的是考慮租金收益。

楊現(xiàn)領(lǐng)此前接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，集中式長(zhǎng)租公寓的租期一般為10～15年，通常的回本周期是5～6年，如果運(yùn)營(yíng)得好，3～4年就可以開(kāi)始盈利了。

旭輝做公寓則考慮兩個(gè)指標(biāo)，一個(gè)是IRR要達(dá)到15%以上，一個(gè)是在簽約年限的一半以內(nèi)要回本。這是兩本賬，一個(gè)是現(xiàn)金流的賬，一個(gè)是利潤(rùn)賬。

風(fēng)口什么時(shí)候來(lái)臨，大家都不知道，但是越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商都看到這個(gè)藍(lán)海市場(chǎng)。“回報(bào)率很穩(wěn)定，資產(chǎn)會(huì)增值。”旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中這樣評(píng)價(jià)長(zhǎng)租公寓。

新的增長(zhǎng)點(diǎn)

克而瑞認(rèn)為，拿地自持比例增加、存量市場(chǎng)來(lái)臨、培養(yǎng)潛在購(gòu)房客戶等原因促使房企搶灘長(zhǎng)租公寓。

融信中國(guó)執(zhí)行總裁吳劍表示，自持也并非全是壞事。房地產(chǎn)企業(yè)也在積極尋找潛在的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，持有一些優(yōu)質(zhì)的，可以持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的物業(yè)，可以對(duì)沖部分銷售市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，增值到一定水平，還可以溢價(jià)轉(zhuǎn)讓。

今年5月，融信在杭州空港拿的地要求自持67%左右，由于緊鄰地鐵、蕭山機(jī)場(chǎng)以及蕭山產(chǎn)業(yè)園，如果做長(zhǎng)租公寓，回報(bào)率也比較可觀。

隨著存量市場(chǎng)來(lái)臨，租賃市場(chǎng)的關(guān)注度隨之提高，房企搶占長(zhǎng)租公寓，主要是為存量房市場(chǎng)提前布局。在一線城市新房成交量增長(zhǎng)不可持續(xù)，月供和租金差距加大，租賃人口的逐年提升和品牌公寓市場(chǎng)占有率間的缺口較大，長(zhǎng)租公寓可以說(shuō)是租賃市場(chǎng)的一大藍(lán)海。

但是，這些“自持項(xiàng)目”對(duì)開(kāi)發(fā)商的自身實(shí)力和資本運(yùn)作實(shí)力提出了新的挑戰(zhàn)，對(duì)房企的開(kāi)發(fā)模式，特別是不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式提出了新要求。

同時(shí)，目前長(zhǎng)租公寓的盈利模式單一，租金為主要的盈利來(lái)源，但前期土地收購(gòu)、裝修改造及租賃稅費(fèi)的成本較高，投資回報(bào)周期長(zhǎng)。

世聯(lián)行2016年年報(bào)顯示，包括長(zhǎng)租公寓在內(nèi)的資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，總體毛利率僅為2.32%，其中主要原因是“拓展成本和公寓前期運(yùn)營(yíng)成本”。

根據(jù)明源地產(chǎn)研究院對(duì)旭輝的領(lǐng)寓分析指出，未來(lái)長(zhǎng)租公寓將引進(jìn)一些夾層的資金，就是用基金的模式來(lái)做。因?yàn)楝F(xiàn)在資本也在尋找好的投資項(xiàng)目，領(lǐng)寓的項(xiàng)目與地產(chǎn)相比收益是清楚的，而且?guī)в虚L(zhǎng)期租約，投資機(jī)構(gòu)更放心。這類大的資產(chǎn)管理公司是領(lǐng)寓融資的一個(gè)重點(diǎn)，因?yàn)槌杀疽膊桓?，遠(yuǎn)低于目前公寓運(yùn)營(yíng)商融資成本，可以用作夾層資本。因此，平時(shí)的資金結(jié)構(gòu)就是70%的外部資金和30%的自有資金，大大減少了自有資金的消耗。同時(shí)，目前很多公寓更是把租金打包成金融產(chǎn)品，進(jìn)而和銀行合作，來(lái)進(jìn)一步融資。

而業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，最理想的持有資產(chǎn)的人應(yīng)該是REITs，做不到這一點(diǎn)就很難在國(guó)際資本市場(chǎng)上獲得高估值。因此，房企的進(jìn)入可能最后還會(huì)打通金融關(guān)口，未來(lái)才有更好的收益。

原標(biāo)題：卡位租賃市場(chǎng)：房地產(chǎn)“最后的紅利”

來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)APP 記者：羅韜