招商證券發(fā)表報告稱，最近到訪南京，一個充斥著大量房地產(chǎn)投資者的成市，了解最新的市場趨勢。自去年9月當局再次出臺住房限購政策后，市場情緒明顯轉(zhuǎn)弱。居民對住房投資的熱情不斷退卻，今年1至4月城區(qū)的房地產(chǎn)交易量同比下降了60%。

過去9個月房地產(chǎn)價格上升了40%，地方政府收緊了有關(guān)非當?shù)貞艏I家的政策，導(dǎo)致買家涌到周邊鄉(xiāng)郊地區(qū)購房的趨勢亦開始逆轉(zhuǎn)。

更多的城市將跟隨有關(guān)措施，收緊有關(guān)非當?shù)刭I家的政策，該行預(yù)期三季度的銷售量將進一步偏軟，對板塊的看法審慎，并看好比較保守的公司︰龍湖地產(chǎn)（00960，HK）和中國海外（00688，HK）

調(diào)控措施奏效

該行在南京與一些當?shù)氐淖∶窈弯N售經(jīng)理交流，他們表示當局近期再次出臺住房限購政策，并提高首付比例（2016年9月），有關(guān)措施相當奏效。投資者在總交易量當中所占的比重由2015年的高位50-60%下降至現(xiàn)在的20%。今年1至4月主城區(qū)的銷售量同比下滑了60%。

偏遠城市向好的趨勢正在逆轉(zhuǎn)

南京的買家一度涌到鄰近較偏遠的城市，如鎮(zhèn)江和揚州等，占該等城市新住房銷售量大概80-90%。然而，過去9個月房價上升了約40%，當?shù)卣畬Ψ钱數(shù)貞艏用癯雠_了較嚴苛的政策（包括住房限購政策和三年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的措施等），在本來流通性已偏低的二手市場增加了轉(zhuǎn)售的難度，使買家的熱情冷卻。然而，市場對南京CBD商用物業(yè)和商品（黃金和比特幣特等）的興趣則一直在增加。

交易量進一步放緩，維持回避評級

該行預(yù)期將有更多城市收緊有關(guān)非本地戶籍居民的政策，三季度的住房銷售將進一步回軟（該行預(yù)測二/三季度全國售出的建筑面積將同比下跌9%/12%），開發(fā)商的議價能力將因此而被削弱。國內(nèi)房地產(chǎn)板塊股份的現(xiàn)值為7.3倍前瞻市盈率，較過往2011/13年緊縮周期時的估值具有5-22%溢價。