每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 羅偉    

編者按

【 近日，克而瑞發(fā)布房企2017年前4個(gè)月銷售排行榜，碧桂園首次突破兩千億級(jí)，萬科實(shí)現(xiàn)1915.7億元，恒大實(shí)現(xiàn)1440億元。房地產(chǎn)三強(qiáng)似乎已構(gòu)成了一個(gè)牢不可破的“鐵三角”。也就是在去年，這三家企業(yè)剛過“三千億”級(jí)大關(guān)，而今年前四月，同樣是這三家企業(yè)，用全年三分之一的時(shí)間已經(jīng)完成了“千億級(jí)”銷售額。

細(xì)看這個(gè)排行榜不難發(fā)現(xiàn)，時(shí)間越往后推移，上述三強(qiáng)與TOP10其他房企越拉越大，比如第TOP20僅250億元，第TOP50強(qiáng)僅不足百億元。這意味著，或許到半年報(bào)時(shí)，前三強(qiáng)銷售額是TOP30強(qiáng)的總和甚至TOP50強(qiáng)的總和，市場(chǎng)集中度越來越具有磁石效應(yīng)，大魚吃小魚游戲，而非鯰魚效應(yīng)?！?/p>

每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 羅偉

當(dāng)前，重新注重規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)似乎成為2017年房地產(chǎn)行業(yè)共識(shí)。即使面對(duì)政策調(diào)控的持續(xù)深化，大中型房企在過去的4個(gè)月也走出一條高光的業(yè)績曲線。碧桂園、萬科、恒大領(lǐng)銜的一線房企構(gòu)筑成了“鐵三角”，碧桂園的銷售額更是已經(jīng)攀升到“兩千億”量級(jí)。在過去，這似乎是不可想象的。

日前，克而瑞研究中心發(fā)布《2017年1~4月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》顯示，碧桂園銷售額達(dá)到了2006.6億元，萬科實(shí)現(xiàn)1915.7億元，恒大實(shí)現(xiàn)1440.3億元，三家領(lǐng)頭房企實(shí)現(xiàn)總銷售金額5362.6億元，甚至超過排名其后的10家房企的銷售額總和，行業(yè)集中度愈加明顯。

億翰智庫的報(bào)告認(rèn)為，此種趨勢(shì)對(duì)成長型房企來講，需要關(guān)注去周期化趨勢(shì)，尤其是在投資節(jié)奏上，地價(jià)低時(shí)多拿，地價(jià)高時(shí)適當(dāng)少拿，但絕對(duì)不能不拿，否則企業(yè)成長的連續(xù)性會(huì)受到制約。

“鐵三角”領(lǐng)先業(yè)績榜

調(diào)控在深化，大中型房企在過去的4個(gè)月依然收獲了豐厚的業(yè)績。從榜單分析，第一名、第二名都維持在了“兩千億”左右的量級(jí)，TOP3門檻達(dá)到了1440億元，遠(yuǎn)超去年上半年第三名的1221億元，TOP10和TOP50門檻也分別達(dá)到了420億元和89億元，顯示出行業(yè)集中度的再次提升。

與去年同期業(yè)績比較，今年前4月已完成去年上半年整體業(yè)績的主要集中在TOP50房企，前10強(qiáng)房企中有6家，前30強(qiáng)房企中則有17家已達(dá)成此目標(biāo)。

億翰智庫上市房企研究中心主任張化東認(rèn)為，“三千億”以上量級(jí)的龍頭房企在經(jīng)營上已經(jīng)明顯的去周期化，無論是春節(jié)淡季還是春季旺銷期，單月業(yè)績基本均在400億元以上，其背后是企業(yè)投資節(jié)奏的去周期化以及城市布局的全面化、均衡化。

碧桂園在此方面的趨勢(shì)明顯，無論是投資端還是銷售端。在拿地節(jié)奏上，去年前8個(gè)月基本保持每天一塊地的進(jìn)賬速度，僅在當(dāng)年9~11月份略有放緩，但當(dāng)年底再次重啟高速拿地模式。在銷售端，其前4個(gè)月業(yè)績已經(jīng)超過2000億元，按照現(xiàn)在月均500億元的速度，全年完成6000億元業(yè)績將成為大概率事件。

恒大在前4月的銷售速度有所放緩，在營銷措施上收窄折扣幅度，提高利潤。從今年一季度的銷售情況看，恒大仍然處于慣性延續(xù)之中，推貨節(jié)奏平穩(wěn)。億翰智庫的報(bào)告預(yù)計(jì)，進(jìn)入二季度以來，恒大明顯開始發(fā)力，大量新盤將在二季度及之后陸續(xù)入市。

經(jīng)歷股權(quán)之爭(zhēng)風(fēng)波的萬科雖然表示對(duì)規(guī)模排名“不在意”，但在營銷節(jié)奏方面，卻沒有放緩的跡象。今年春節(jié)后萬科就開始加大推貨力度，其中3月份的新推貨量是平時(shí)單月的2~3倍之多，創(chuàng)下行業(yè)單月636億元的銷售紀(jì)錄。

萬科第一季度業(yè)績報(bào)告顯示，凈利潤出現(xiàn)明顯下滑。對(duì)此萬科解釋，由于銷售額翻番、經(jīng)營管理規(guī)模擴(kuò)大，一季度銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用同比分別增長38.8%和29.3%，同時(shí)受融資規(guī)模擴(kuò)大的影響，一季度萬科財(cái)務(wù)費(fèi)用也有所增長。此外，由于一季度結(jié)算項(xiàng)目中包含了一批合作比例較高的項(xiàng)目，使得當(dāng)期少數(shù)股東損益占比較高。

萬科董秘朱旭表示，第一季度萬科竣工和結(jié)算規(guī)模有限，竣工面積占全年竣工計(jì)劃的比例僅為5.1%，一季度的凈利潤同比下滑對(duì)全年業(yè)績的參考意義不大，公司預(yù)計(jì)2017年全年凈利潤同比仍將保持增長。

中小房企突圍壓力

在房企規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)中，土地儲(chǔ)備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對(duì)業(yè)績的影響越來越大。陽光城總裁張海民就表示，現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備排名就是五年后的房地產(chǎn)公司排名。

中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)表示，前4月從拿地金額來看，碧桂園和保利繼續(xù)穩(wěn)居前兩位，首開、遠(yuǎn)洋晉級(jí)TOP10。1~4月，碧桂園和保利分別以535億元和474億元繼續(xù)穩(wěn)居拿地金額前兩位。

總體來看，在2016年熱點(diǎn)城市量價(jià)齊升帶動(dòng)下，房企取得良好的去化效果，資金較為充裕。盡管2017年樓市調(diào)控政策不斷加碼，但仍不能減弱房企拿地?zé)崆椤?017年1~4月，房企拿地意愿依然強(qiáng)烈，TOP10企業(yè)拿地總價(jià)高達(dá)3460億元。

相比三大巨頭的全國性布局對(duì)沖周期風(fēng)險(xiǎn)，區(qū)域布局型房企在規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)上缺乏力度。億翰智庫的報(bào)告認(rèn)為，首開、首創(chuàng)等出現(xiàn)增長受困，在榜單排名上均出現(xiàn)不同程度后退。究其原因，是因?yàn)橐痪€及強(qiáng)二線短期內(nèi)住宅去化仍然有支撐，但新增供應(yīng)難以為繼；另一方面，一線及強(qiáng)二線城市政策多已是史上最嚴(yán)，后期市場(chǎng)調(diào)整將顯著放大市場(chǎng)不確定性。

作為此輪調(diào)控供給側(cè)的著力點(diǎn)之一，公開土地市場(chǎng)的競(jìng)拍限制繁多。從2016年的多城市土拍新政，包括提高保證金、規(guī)定現(xiàn)房銷售、增加持有物業(yè)比重和年限等，到近期上海出臺(tái)招標(biāo)掛牌復(fù)合式新土拍政策，無一例外地提高了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)門檻，封堵中小房企試圖通過傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)模式繼續(xù)發(fā)展的路徑。

除去公開市場(chǎng)，并購將是中型房企突圍的路徑之一，“閩系”房企陽光城成為典型的代表。陽光城2016年年報(bào)顯示，2016年陽光城新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目25個(gè)，總建筑面積977.8萬平方米，同比增長210%。其中，企業(yè)以招拍掛方式獲取了12個(gè)項(xiàng)目，總建面141.9萬平方米，以收購方式獲取了大量土地儲(chǔ)備。

億翰智庫的報(bào)告認(rèn)為，此種趨勢(shì)對(duì)成長型房企來講，需要關(guān)注去周期化趨勢(shì)，尤其是在投資節(jié)奏上，地價(jià)低時(shí)多拿，地價(jià)高時(shí)適當(dāng)少拿，但絕對(duì)不能不拿，否則企業(yè)成長的連續(xù)性會(huì)受到制約。

房企樣本·碧桂園

碧桂園前4個(gè)月攬金首破兩千億 已完成全年目標(biāo)50%

每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 楊軍

近日，克而瑞及億翰智庫公布的數(shù)據(jù)均顯示，碧桂園以2006.6億元銷售金額超越萬科、恒大，再次奪得流量銷售金額榜首，完成全年銷售目標(biāo)的50%。

回顧2017年開局以來的房企銷售業(yè)績，碧桂園連續(xù)4個(gè)月成為“銷冠”，首次實(shí)現(xiàn)4個(gè)月銷售金額突破2000億元，刷新行業(yè)規(guī)模紀(jì)錄。同時(shí)，萬科、恒大均取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績，分別以1915.7億元、1440.3億元位列第二、第三名，加固了房地產(chǎn)業(yè)三強(qiáng)鼎立的行業(yè)格局。

目前，政策調(diào)控“緊箍咒”不斷收緊，加速行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，給行業(yè)巨頭提供了一個(gè)規(guī)模擴(kuò)張的良機(jī)，在公開“招拍掛”、收并購以及合作拿地方面高歌猛進(jìn)。

銷售金額實(shí)現(xiàn)同比增長209%

2016年，萬科、恒大、碧桂園確立三強(qiáng)鼎立的行業(yè)格局。2017年開局以來，三強(qiáng)之間的爭(zhēng)霸賽不斷刷新行業(yè)認(rèn)知。

2016年，萬科用4個(gè)月時(shí)間突破銷售金額1000億元大關(guān)，刷新行業(yè)紀(jì)錄。2017年，碧桂園用4個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售金額2006.6億元，成為行業(yè)首個(gè)4個(gè)月規(guī)模突破2000億元的房企，其擴(kuò)張速度較2016年行業(yè)最快增速提高一倍。

回顧碧桂園前3個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)，分別為486億元、386.6億元以及634億元，同比2016年前3個(gè)月增速分別為288.9%、246.7%以及229.9%%，每月均以超200%的增速前進(jìn)。截至2017年4月，碧桂園以2006.6億元銷售金額實(shí)現(xiàn)同比增長209%，為規(guī)模房企中增速最快的公司，完成全年銷售目標(biāo)的50%。

從前4個(gè)月的業(yè)績?cè)鲩L情況來看，房企在加速擴(kuò)大規(guī)模，以提高市場(chǎng)占有率。金額榜單門檻進(jìn)一步提升，TOP3和TOP30的4個(gè)月入圍門檻均已超出去年上半年水平。其中，TOP30門檻已經(jīng)達(dá)到178億元，超越去年上半年的174億元。

易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱在其公眾號(hào)發(fā)文分析認(rèn)為，4月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交繼續(xù)分化，一二線樓市成交仍處于相對(duì)低位，這對(duì)重點(diǎn)布局一二線的房企業(yè)績產(chǎn)生了壓力。三四線樓市的崛起則對(duì)相應(yīng)布局的企業(yè)提供了業(yè)績上漲動(dòng)力，特別是龍頭房企，在三四線城市布局較廣，業(yè)績?cè)鲩L幅度更大。

碧桂園總裁莫斌透露，碧桂園的主戰(zhàn)場(chǎng)是在三四線城市，隨著公司實(shí)力的增強(qiáng)，開啟了一二三四五線城市全線出擊的戰(zhàn)略格局。碧桂園將在三四線城市按照市場(chǎng)需求推出貨量，做好供應(yīng)。

在鞏固三四線市場(chǎng)的同時(shí)，碧桂園不斷加碼一二線市場(chǎng)的布局。明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策分析認(rèn)為，一二三四五線城市全面發(fā)展的房企在面對(duì)政策調(diào)控和市場(chǎng)變化時(shí)具備足夠的戰(zhàn)略縱深，業(yè)績受影響較小，有利于保持業(yè)績的穩(wěn)定增長。

同策咨詢研究院總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，碧桂園在三四線城市布局了大量的項(xiàng)目，多數(shù)城市受政策影響較小，碧桂園獲得了業(yè)績放量的窗口期和規(guī)模增長的好時(shí)機(jī)。碧桂園在三四線城市的產(chǎn)品在性價(jià)比方面有綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能夠在短期內(nèi)開發(fā)大盤，為大規(guī)模的銷售提供產(chǎn)品保障。

前3個(gè)月拿地已用預(yù)算44.7%

2016年，碧桂園的全年銷售金額為3088.4億元，實(shí)現(xiàn)業(yè)績翻番，順利完成“尖叫目標(biāo)”。

碧桂園對(duì)外公布的2017年業(yè)績目標(biāo)為4000億元。按照其目前的增長態(tài)勢(shì)來看，這一目標(biāo)相對(duì)保守。對(duì)此，碧桂園主席楊國強(qiáng)則表示，到了年中，能夠做到的話，碧桂園會(huì)對(duì)業(yè)績目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，2016年也進(jìn)行了調(diào)整。

丁祖昱在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)分析指出，按照目前的增長態(tài)勢(shì)，碧桂園具備沖擊6000億業(yè)績的能力。張宏偉也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表達(dá)了類似的觀點(diǎn)，他認(rèn)為碧桂園2017年完成6000億銷售業(yè)績問題不大。

截至2016年12月，碧桂園在國內(nèi)的總土地儲(chǔ)備為1.66億平方米，未售部分土地儲(chǔ)備貨量總計(jì)高達(dá)11986億元。包括2015年和2016年帶入貨量1273億元及4890億元的2017年預(yù)計(jì)新推貨量，碧桂園2017年可售貨量達(dá)到6163億元。其中目標(biāo)位于一二線城市的貨量為3528億元，占比57.2%；目標(biāo)位于三四線城市的貨量為2635億元，占比42.8%。

在土地市場(chǎng)上，碧桂園并沒有放慢擴(kuò)展的步伐。碧桂園發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1~3月，碧桂園獲取了111宗土地，新增土地預(yù)期建筑面積為2035萬平方米，土地成本為670億元，花費(fèi)拿地預(yù)算的44.7%。在1~3月新增土地中，按面積計(jì)算，三四線城市新增土地占比68%，一二線城市占比32%；按金額劃分，三四線城市占比41%，一二線城市占比59%。

據(jù)碧桂園財(cái)務(wù)資金中心副總經(jīng)理左瑩透露，考慮到貨量的安排，2017年，碧桂園有1500億元的現(xiàn)金支出用于拿地，當(dāng)然會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況、現(xiàn)金的流入和其他方面的開支進(jìn)行定期的調(diào)整。

此外，由于實(shí)行合伙人制度，碧桂園項(xiàng)目的開盤時(shí)間縮短至6.2個(gè)月，現(xiàn)金流回正周期縮短至8.4個(gè)月。加之依靠高周轉(zhuǎn)快速開發(fā)模式，碧桂園2017年的新增項(xiàng)目將源源不斷地進(jìn)入2017年可售貨量，為2017年的業(yè)績?cè)鲩L儲(chǔ)備原材料。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，目前碧桂園東莞茶山項(xiàng)目采用的SSGF工法將在碧桂園各區(qū)域公司試點(diǎn)，未來將全面推廣。該套體系的創(chuàng)始人碧桂園莞深區(qū)域副總裁孫軍在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，從試點(diǎn)的茶山項(xiàng)目來看，SSGF工法采用全穿插施工，能將整體建造周期縮短6~8個(gè)月，同時(shí)能節(jié)省1/3的施工人力以及1/3的建筑成本，保證建筑品質(zhì)達(dá)到精良水平。

房企樣本·融創(chuàng)中國

前4個(gè)月銷售金額達(dá)596.1億 融創(chuàng)直追龍湖備戰(zhàn)第二賽季

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 楊軍

進(jìn)入5月，各房企紛紛備戰(zhàn)二季度，從多數(shù)房企公布的2017年銷售目標(biāo)中簡單計(jì)算可以看出，其銷售額平均增長均值為20%，其中，融創(chuàng)中國以銷售目標(biāo)2100億元，增幅達(dá)到39%，成為已公布房企中增幅最大的企業(yè)，從1~4月來看，融創(chuàng)中國銷售金額達(dá)到596.1億元。

而與融創(chuàng)中國業(yè)務(wù)、布局相似的龍湖地產(chǎn)，在2017年的銷售目標(biāo)上則略顯保守，定為1100億元，兩者之間正好相差一千億。從1~4月的表現(xiàn)來看，龍湖地產(chǎn)的銷售金額為602.3億元，突破千億似乎已無懸念。

2016年，房企千億軍團(tuán)已增至12家。多種研究報(bào)告也表明，中國房地產(chǎn)業(yè)正快速步入“寡頭時(shí)代”。克而瑞研究中心表示，4月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交繼續(xù)分化，一二線成交仍處于相對(duì)低位，這對(duì)重點(diǎn)布局一二線的企業(yè)業(yè)績產(chǎn)生了壓力，對(duì)于融創(chuàng)來說，實(shí)現(xiàn)2100億元的銷售目標(biāo)，下半年將是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。

融創(chuàng)推盤重心在下半年

融創(chuàng)2016年年報(bào)披露，公司全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入353.4億元，同比增長54%，毛利48.5億元，同比增長70%，毛利率13.7%，同比上漲1.3個(gè)百分點(diǎn)。

一季度報(bào)顯示，融創(chuàng)一季度實(shí)現(xiàn)合約銷售金額人民幣455億元，同比增長81%，合約銷售面積約250.6萬平方米，僅3月單月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額人民幣222.7億元，同比增長92%。

對(duì)于1~4月份的表現(xiàn)情況，融創(chuàng)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2017年重點(diǎn)推盤時(shí)間集中在下半年，全年融創(chuàng)可售資源達(dá)到4185億元。

當(dāng)前，融創(chuàng)已完成一線、環(huán)一線及核心城市的全國化布局，截至2016年底，已布局44個(gè)城市，新增土地儲(chǔ)備5394萬平方米，總土地儲(chǔ)備7291萬平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約4973萬平方米。

值得一提的是，去年新增土地儲(chǔ)備中有2/3為收并購所得。對(duì)此，融創(chuàng)方面表示，目前熱點(diǎn)城市土地價(jià)格過高，尤其在公開市場(chǎng)獲得價(jià)格合理土地的機(jī)會(huì)較少，隨著調(diào)控的持續(xù)和流動(dòng)性的收緊，預(yù)計(jì)2017年土地市場(chǎng)將逐步回歸理性，未來在拿地方面將更加謹(jǐn)慎，并將更加重視并購市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。

相比之下，從龍湖地產(chǎn)的策略來看，會(huì)把2017年可售貨值盡量布局在上半年。截至2017年3月，龍湖地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額人民幣430.2億元，同比增長218%，合同銷售面積282.5萬平方米，3月單月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額人民幣185億元，合同銷售面積112.5萬平方米。

龍湖地產(chǎn)表示，今年的發(fā)力歸功于2011年開始的戰(zhàn)略布局，預(yù)判今年市場(chǎng)存在一定的不確定性，所以供貨選擇往上半年前置。

房企規(guī)模之爭(zhēng)已白熱化

根據(jù)克而瑞公布的榜單，一季度前10強(qiáng)的門檻提至330.6億元，同比大幅上漲69.5%。上市房企的銷售數(shù)據(jù)增長驚人，碧桂園、首創(chuàng)置業(yè)同比增長幅度均達(dá)250%，萬科、招商蛇口、新城控股等同比翻倍，中國恒大、融創(chuàng)中國、金地集團(tuán)、世茂地產(chǎn)等多家房企增速均超過50%。

除此之外，房企梯隊(duì)間的差距也逐漸擴(kuò)大。規(guī)模房企和品牌房企的優(yōu)勢(shì)越加凸顯，根據(jù)克而瑞公布的1~2月榜單中就明顯看出行業(yè)集中度有升高的趨勢(shì)，三大龍頭到百強(qiáng)企業(yè)之間的規(guī)模化比拼更加激烈。

中指院方面預(yù)測(cè)稱，到2020年，千億以上規(guī)模企業(yè)數(shù)量將達(dá)21家，3000億以上將達(dá)6家，2家將超5000億，500億至1000億的房企數(shù)量將達(dá)38家。未來行業(yè)集中度將快速提升。

以前30強(qiáng)房企為代表，融創(chuàng)中國2016年新增土地儲(chǔ)備5394萬平方米，總土地儲(chǔ)備7291萬平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約4973萬平方米；龍湖地產(chǎn)在2016年積極擴(kuò)張土地儲(chǔ)備，共獲取39塊土地，總建筑面積為946萬平米?？硕饠?shù)據(jù)顯示，1~4月，中海、綠地等房企的土地儲(chǔ)備投資金額較去年同期分別增長710%、38%。

為了擴(kuò)大規(guī)模，滿足行業(yè)重新定位需求，各大房企積極采取多元化補(bǔ)貨模式，合作拍地、項(xiàng)目入股、收并購案例明顯增加。融創(chuàng)執(zhí)行總裁汪孟德在一季度發(fā)布會(huì)上表示，未來三五年內(nèi)，融創(chuàng)房地產(chǎn)主業(yè)要占98%以上份額，對(duì)于規(guī)模企業(yè)來說將面臨一個(gè)非常好的機(jī)會(huì)。

根據(jù)目前土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)狀，土地價(jià)格高企，單純以土拍市場(chǎng)拿地已經(jīng)無法滿足融創(chuàng)的規(guī)?；瘮U(kuò)張需要。就目前融創(chuàng)集團(tuán)再度舉牌金科股份持股增至25%來說，中原地產(chǎn)研究分析師張大偉表示，該收購最直接的目的是為了做大管理規(guī)模。此前，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌也曾多次在公開場(chǎng)合表示，希望以并購的方式獲取項(xiàng)目。

西部力量

調(diào)控外溢地產(chǎn)江湖生變：中西部11家房企躋身百強(qiáng)

每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 羅偉

樓市調(diào)控的力度仍在加大，一方面，越來越多的二三線城市加入調(diào)控的隊(duì)伍；另一方面，政策顯效，諸如深圳、北京曾經(jīng)“高熱”的一線城市正在退燒。

近日，在克而瑞研究中心發(fā)布的《2017年1~4月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜中，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，來自中西部的房企占據(jù)了11個(gè)席位，其中榮盛發(fā)展、金科集團(tuán)分別以217.2億元、205.4億元銷售額成為11家中西部房企銷售突破200億元的龍頭房企。

同樣是上述研究機(jī)構(gòu)，在其對(duì)外披露的2016年房企銷售TOP100中，來自中西部的房企只占據(jù)了9個(gè)席位，新躋身榜單的兩家房企是中迪禾邦及康橋地產(chǎn)。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授劉璐表示，一方面2016年以來樓市處于上行通道，房價(jià)上升助推了重點(diǎn)布局熱點(diǎn)城市的房企銷售額的增長，另一方面，樓市調(diào)控讓重點(diǎn)城市的需求外溢到了中西部城市。

受益于都市圈及調(diào)控效應(yīng)

銳理數(shù)據(jù)董事會(huì)主席羅紅衛(wèi)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，這些中西部房企的先天優(yōu)勢(shì)就在于他們的土地儲(chǔ)備主要集中在市場(chǎng)潛力爆發(fā)的市場(chǎng)，而這些市場(chǎng)正好覆蓋了京津冀、重慶、成都、合肥、武漢等熱點(diǎn)區(qū)域和城市。

羅紅衛(wèi)說，“去年底到今年初，限購全面開花前市場(chǎng)火熱，使得百強(qiáng)房企中很多在前四個(gè)月就完成了大半年的業(yè)績目標(biāo)。”

戴德梁行董事魏曉龍表示，由于這11家房企全國化的布局沒有完成，知名度沒有那么高，但在區(qū)域內(nèi)都是非常有影響力的龍頭企業(yè)。從區(qū)域角度說，榮盛在河北、金科在重慶、藍(lán)光在成都，都是領(lǐng)頭羊。這些第二梯隊(duì)的房企是“地方諸侯”。

記者注意到，本次領(lǐng)跑中西部房企排名的“河北王”榮盛發(fā)展，此前就因雄安新區(qū)的設(shè)立而成為關(guān)注焦點(diǎn)。梳理其項(xiàng)目分布情況就會(huì)發(fā)現(xiàn)，榮盛發(fā)展僅在河北地區(qū)的項(xiàng)目就達(dá)32個(gè)，剩余的52個(gè)項(xiàng)目則分布在17個(gè)城市中。

榮盛發(fā)展一位要求匿名的內(nèi)部人士在接受記者采訪時(shí)說到，“公司業(yè)績的大幅提升，與京津冀樓市的火熱有著直接關(guān)系，榮盛發(fā)展作為本土企業(yè)，環(huán)渤海、京津冀、京滬高鐵沿線也一直是公司的戰(zhàn)略方向。”

渝派房企的領(lǐng)頭羊金科，在其2016年25個(gè)新增地塊中，有8個(gè)位于總部重慶，其他分散在合肥、成都、鄭州、南寧、濟(jì)南等城市，本土市場(chǎng)重慶的銷售金額以147億元遙遙領(lǐng)先于其他城市。

中西部房企逐步壯大發(fā)展的過程其實(shí)有著其特殊的市場(chǎng)契機(jī)，魏曉龍認(rèn)為，目前京津冀、長三角、珠三角等發(fā)達(dá)城市的房企完成對(duì)“小魚”的兼并后，才會(huì)觸及中西部地區(qū)，而中西部地區(qū)的房企在成長初期沒有遇到這些大魚，所以能利用市場(chǎng)空檔完成自身體系建設(shè)。

何以突圍“面粉貴過面包”

“現(xiàn)在想做一個(gè)‘小而美’的房企幾乎是不可能的。”魏曉龍說，“如今可供房企選擇的余地不多，隨著行業(yè)集中度的越來越高，用行業(yè)里的一句話總結(jié)就是，要么做大做強(qiáng)，要么等著被收購?，F(xiàn)在這11家房企已經(jīng)是區(qū)域龍頭，想被收購沒那么容易，但那些沒有擠進(jìn)榜單的房企，其實(shí)很多已經(jīng)被巨頭收購了。”

“出于企業(yè)對(duì)規(guī)模的需求和發(fā)展，該拿地還是得拿地。”金科地產(chǎn)中西部區(qū)域公司董事長羅利成在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)如是說。

當(dāng)前，中西部房企在布局“全國化”時(shí)，目標(biāo)城市多為樓市調(diào)控的重點(diǎn)城市，地價(jià)高企、房價(jià)受限。這是一個(gè)難以回避的大挑戰(zhàn)。羅紅衛(wèi)坦言，中西部房企走出去的時(shí)候，仍會(huì)面臨水土不服的困惑，。

從榮盛發(fā)展來看，2016年其通過股權(quán)收購、招拍掛等多種方式先后獲得土地80余宗，截至報(bào)告期末，其土地儲(chǔ)備建筑面積2570萬平方米。

記者從金科股份了解到，去年該房企土地總投資達(dá)208億元，獲取34宗土地，土地儲(chǔ)備1846萬平方米，通過收購、合作的項(xiàng)目有10個(gè)。

4月底，河南本土實(shí)力房企之一的正商地產(chǎn)今年前4個(gè)月其總銷售金額91.1億元，躋身房企銷售百強(qiáng)榜第49位。記者注意到，2016年正商地產(chǎn)銷售額261.2億元，銷售面積270.7萬平方米，且在鄭州市場(chǎng)排名榜首，已遠(yuǎn)超同樣屬于河南房企的建業(yè)地產(chǎn)。

房企樣本·華僑城

混改窗口期推全域旅游 華僑城押注云南謀第二總部

每經(jīng)記者 黃博文 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 羅 偉

定位為以文化產(chǎn)業(yè)為主營業(yè)務(wù)的央企華僑城，正在刻意淡去地產(chǎn)商的形象，轉(zhuǎn)而在文旅板塊大手筆布局。

近日，華僑城集團(tuán)宣布與云南世博旅游控股集團(tuán)（以下簡稱世博集團(tuán)）、云南文化產(chǎn)業(yè)投資控股集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡稱文投集團(tuán)）戰(zhàn)略重組正式落定。

這是繼華僑城與云南省政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議之后的資本舉措，標(biāo)志著華僑城“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”、“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”創(chuàng)新發(fā)展戰(zhàn)略布局云南正式拉開大幕，成為央企參與地方國資改革的重要樣本。

“全域旅游”落子云南

根據(jù)公告，華僑城以增資擴(kuò)股的方式投資云南世博、云南文投，增資擴(kuò)股完成后，華僑城通過其設(shè)在云南的全資子公司持有世博、文投各51%的股權(quán)比例，云南省國資委持有其余49%的股權(quán)。

云南旅游（002059，SZ）由云南世博控股，持股比例49.52%。因此，通過控股云南世博，華僑城也實(shí)現(xiàn)了對(duì)云南旅游的間接控股。控股后，華僑城共計(jì)持有云南旅游57.07%的股權(quán)，云南旅游的實(shí)際控制人由云南省國資委變更為國務(wù)院國資委。

另據(jù)披露，華僑城參與云南旅游的定增方案也已獲批，通過華僑城云南公司100%認(rèn)購云南旅游的11.3億元定增。

華僑城方面表示，此次創(chuàng)新地采用了央企、地方國企平臺(tái)公司合作的新模式，對(duì)于云南旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)意義重大。同時(shí)這也是華僑城集團(tuán)“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”及“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”創(chuàng)新發(fā)展模式的重要實(shí)踐。對(duì)于華僑城而言，這一舉動(dòng)也有著參與國資改革上的重要意義。

華僑城新創(chuàng)的“全域旅游”模式也將在云南落子。在5月3日股東大會(huì)上，華僑城董事總經(jīng)理王曉雯透露，云南將落地華僑城的第一例全域旅游模式。在計(jì)劃中，華僑城將把云南作為第二總部，在“十三五”期間投資2000億元對(duì)云南旅游文化產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源整合，打造千億資產(chǎn)規(guī)模的新云南世博和五百億資產(chǎn)規(guī)模的新云南文投。

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，云南的旅游資源非常多元、充足，但也存在“小而散”的狀況，僅靠華僑城的一己之力是難以改變的。如今華僑城聯(lián)合了本土世博、文投、城投三大資源平臺(tái)，也能很大程度上整合當(dāng)?shù)刭Y源，增加云南旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)的勝算。

逐步淡化地產(chǎn)商身份

華僑城將自身定位為“中國文化產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者、中國新型城鎮(zhèn)化的引領(lǐng)者、中國全域旅游的示范者”，對(duì)于另一重地產(chǎn)商的身份，不愿更多提及。

云南旅游年報(bào)顯示，2016年，云南旅游實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤6766.8萬元，同比下降17.20%。國金證券認(rèn)為，地產(chǎn)銷售不佳是云旅業(yè)績下滑的主要因素。2016年，云南旅游地產(chǎn)板塊利潤總額同比下滑97.62%。

4月26日，華僑城集團(tuán)內(nèi)刊發(fā)文指出，華僑城集團(tuán)總經(jīng)理段先念表示，上市公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重較大，其業(yè)績波動(dòng)將會(huì)影響上市公司效益，同時(shí)影響公司在資本市場(chǎng)上的表現(xiàn)，可以考慮采用地產(chǎn)戰(zhàn)略合作聯(lián)盟的模式，自己只做平臺(tái)，由專業(yè)的地產(chǎn)公司做房地產(chǎn)開發(fā)。

華僑城集團(tuán)2016年業(yè)績顯示，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入354.81億元，同比增長10.07%；實(shí)現(xiàn)凈利潤68.88億元，同比增長48.44%，兩項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)下歷史新高。

不過在投入方面，華僑城顯示出戰(zhàn)略傾斜，2016年旅游綜合業(yè)務(wù)的支出成本占總營業(yè)成本的57.11%，比上年增加33.97%，可見華僑城在發(fā)力“地產(chǎn)+旅游”戰(zhàn)略時(shí)，投入比例也發(fā)生了改變。

根據(jù)華僑城2017年的工作計(jì)劃，將全力推進(jìn)云南、海南全域旅游。加快對(duì)云南旅游資源的整合，推進(jìn)三亞、?？诘热蚵糜雾?xiàng)目的落地，實(shí)現(xiàn)對(duì)知名景區(qū)的托管運(yùn)營。