每經(jīng)編輯 孔祥鑫　王曉潔　任峰    

從差別化信貸遏制投資投機，到嚴查市場規(guī)范銷售秩序，再到嚴格稅收政策、規(guī)避離婚買房……連日來，北京密集出臺樓市調(diào)控政策，一系列“組合拳”行動被業(yè)內(nèi)人士稱為“史上最嚴”。業(yè)內(nèi)人士認為，除了抬高門檻的“限購限貸”政策，北京還在規(guī)范市場秩序、增加有效供給方面“做文章”。北京樓市調(diào)控連刮“風暴”，表明了穩(wěn)定市場的堅強決心。

調(diào)控層層加碼，嚴堵政策“漏洞”

房貸政策恢復(fù)到以前的“認房又認貸”；二套房貸款普宅和非普宅的首付款比例達到迄今最高的６０％和８０％；貸款年限縮短到了２５年；企業(yè)購買需滿３年才能再次交易……

從去年９月３０日到今年３月１７日，不到半年時間，北京樓市調(diào)控再出嚴厲政策。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，再次加碼后，目前北京的樓市政策可謂“史上最嚴”。

除了北京市住建委等四部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，連日來，北京地稅部門以及中國人民銀行營業(yè)管理部、銀監(jiān)會北京監(jiān)管局等紛紛出臺措施，嚴防長期存在的“上有政策、下有對策”的“打擦邊球”行為。

記者了解到，２０１１年，為進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，北京市規(guī)定“在本市沒擁有住房且連續(xù)５年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購１套住房（含新建商品住房和二手住房）”。對“連續(xù)５年（含）以上繳納個稅”，當時的規(guī)定并未明確要求“按月連續(xù)繳納”。

北京市地稅局相關(guān)負責人介紹，自３月２２日起，非北京市戶籍居民家庭在北京購房，需從申請月的上一個月開始往前推算６０個月在北京連續(xù)繳納個人所得稅。北京市地稅局、北京市住建委此次聯(lián)合發(fā)布的公告細化了這一政策的執(zhí)行標準。

“無論多么嚴厲的限購限貸政策，此前只需辦個‘假離婚’一切就迎刃而解。為了買房，婚姻淪為‘兒戲’。”最近準備購房的陳先生一邊聲討著這種現(xiàn)象，一邊也準備辦個“假離婚”，使自己變成無房戶而降低首付款比例。

中國人民銀行營業(yè)管理部、銀監(jiān)會北京監(jiān)管局等部門２４日聯(lián)合下發(fā)的通知，讓“陳先生們”再也沒有糾結(jié)的空間。該通知指出，為加強北京地區(qū)住房信貸業(yè)務(wù)風險管理，對于離婚一年以內(nèi)的房貸申請人，商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執(zhí)行。

北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授趙秀池表示，為促進房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展，北京此次樓市調(diào)控政策更加嚴格。“對于離婚一年內(nèi)按二套房認定也是希望遏制投機炒房的趨勢。”

增加有效供給，中介逢“炒”必“辦”

“北京各區(qū)拿地未開工的項目還有很多，開工未入市的也很多，加快調(diào)度，迅速形成供給，未來不低于２０萬套的供給會釋放出來。”北京房協(xié)秘書長陳志表示，此次調(diào)控是在供需兩端發(fā)力，不僅僅是抑制不合理的需求，還有增加供給滿足合理的需求，是雙向的，而不是單向的。

北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會相關(guān)負責人介紹，今年以來，北京加大住宅用地特別是保障房、自住房、普通商品住房的土地供應(yīng)力度。目前已供應(yīng)商品住宅用地１０９公頃，完成年度土地供應(yīng)計劃的４２％，是去年同期商品住宅用地供應(yīng)量的７．３倍。“近期，北京將推出商品住宅用地５２公頃，其中自住型商品房用地４４公頃。后續(xù)將加大土地儲備開發(fā)力度，條件成熟地塊將適時推向市場。”

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會相關(guān)負責人介紹，商品住宅的庫存不只是已經(jīng)辦理了銷售手續(xù)還沒賣出的房子，還包括拿地未開工和開工未銷售的房源，這兩個階段的房源，初步統(tǒng)計有２０萬套左右，是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。“我們將加強調(diào)度，督促‘１３００萬平方米已拿地未開工、９５０萬平方米已開工未入市’的在途商品住房項目加快開發(fā)進度，盡快形成商品住房供應(yīng)。”

約談１０家主要房產(chǎn)中介機構(gòu)；三批共２６家中介門店被責令關(guān)?；蛲I(yè)整頓……北京市“３·１７”樓市調(diào)控政策發(fā)布后，北京市多部門組成的聯(lián)合檢查組對中介市場展開了集中查處，旨在規(guī)范房產(chǎn)經(jīng)紀行為，遏制“天價學區(qū)房”炒作。在這份被查處公示的名單中，不乏鏈家、我愛我家、中原等知名中介公司的門店。

北京市住建委相關(guān)負責人表示，一旦發(fā)現(xiàn)有中介機構(gòu)或經(jīng)紀人參與炒房、哄抬房價等，將逢“漲”必查、逢“炒”必“辦”。

政策組合發(fā)力　市場有望趨穩(wěn)

“今年２月中下旬以來，北京二手住宅市場的實際交易量再度爆發(fā)，恐慌性購房、跳價、搶房的現(xiàn)象有所抬頭，房價在企穩(wěn)之后又出現(xiàn)了上漲趨勢。”胡景暉表示，為預(yù)防房價再度快速上漲，北京市政府果斷地出臺了調(diào)控新政，這是非常及時和必要的。

在融３６０房貸分析師湯傳堯看來，本輪調(diào)控的目標可以歸納為三句話：剛需買得起，換房需謹慎，炒房不劃算。他表示，從“認房又認貸”，到購房資格審查要求個稅連續(xù)繳納６０個月，再到離婚一年內(nèi)買房算二套，這些措施都是圍繞貫徹“房子是用來住的、不是用來炒的”定位來制定的。本輪調(diào)控后，北京等一線城市及其周邊的小城市供需狀況將會有所改善，樓市將有望趨于平穩(wěn)。

胡景暉說：“此次新政的實施是２０１６年‘９·３０’調(diào)控政策以來的又一次加碼，是對北京樓市的剎車，從中我們可以看到北京市政府調(diào)控房價、穩(wěn)定樓市的決心。目前的政策將對緩解市場恐慌情緒、穩(wěn)定市場、平抑房價起到積極的效果。”

“對北京而言，這次調(diào)控有不少內(nèi)容是在完善之前調(diào)控政策的細則。”中原集團首席運營官李文杰表示，我們一方面對調(diào)控效果充滿期待，另一方面也要看到調(diào)控前景的嚴峻。“未來調(diào)控，也應(yīng)考慮貨幣政策的作用和影響。