每經(jīng)編輯 葉曉丹    

每經(jīng)記者 葉曉丹 每經(jīng)編輯 姚治宇

杭州市2017年春節(jié)后首次土拍結(jié)果出爐。

3月24日，杭州蕭山市北兩宗相鄰宅地出讓，備受開發(fā)商熱捧。據(jù)《錢江晚報(bào)》報(bào)道，參與此次競買的單位達(dá)35家，最終兩宗地塊分別由融信、恒大以36.46億元、36.2億元競得，樓面價分別達(dá)30816元／平方米、30387元／平方米，創(chuàng)下了錢塘江南岸的地價新高。

一邊限購一邊出現(xiàn)高價地，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心調(diào)控將再升級。3月24日晚間，杭州市國土資源局發(fā)布土地新政：當(dāng)溢價率達(dá)到50%時地塊所建商品房屋須在取得不動產(chǎn)登記證后方可銷售；溢價率達(dá)到70%時鎖定限價，轉(zhuǎn)入競報(bào)自持比例；當(dāng)有兩個或兩個以上的競買人投報(bào)自持面積比例為100%時，轉(zhuǎn)入投報(bào)配建養(yǎng)老設(shè)施的程序。

業(yè)內(nèi)人士：提高了開發(fā)商資金成本

此前，2016年9月26日，杭州市國土資源局出臺的土地政策限定土拍超過100%(含)時，該地塊競得人應(yīng)在簽訂土地出讓合同起一個月內(nèi)全額付清土地出讓金。溢價率超過120%(含)時，除需滿足上述第一款條件外，該地塊所建商品房屋還須在取得不動產(chǎn)登記證后方可銷售。而最高溢價率不得超過最高溢價150%。

針對3月24日晚間頒布的土地新政，漢嘉地產(chǎn)顧問副總經(jīng)理陳煥春向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，很多開發(fā)商很難承受50%溢價率的土拍條件；開發(fā)商須取得不動產(chǎn)登記證后方可銷售這個條件，意味著開發(fā)商需要現(xiàn)房銷售。

“50%－70%的溢價率，對房企而言，拼的是實(shí)力、資金成本，對很多中小開發(fā)商來說，壓力會很大。因?yàn)槿〉貌粍赢a(chǎn)登記證后方可銷售的要求，拉長了開發(fā)商資金回籠的時間，提高了開發(fā)商資金成本、投入和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，以往快進(jìn)快出、高周轉(zhuǎn)的模式很難維系，給通過銷售房產(chǎn)變現(xiàn)滾動開發(fā)的房企帶來了很多的挑戰(zhàn)。”世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞說道。

馬英樞稱，超過70%溢價率，需要有自持比例，是一種釜底抽薪的做法，對住宅開發(fā)商有絕對的殺傷力。對商辦開發(fā)商來說，要求自持對他們影響不大，但如果商辦用地的溢價率超過了70%，就意味著土地成本非常高，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大。

回溯2016年9月，當(dāng)時為了給房地產(chǎn)市場降溫，杭州市出臺的土地政策加大了土地供應(yīng)量，遏制市場恐慌式購房，不過土地市場依然熱情不減，很多房企依然愿意高溢價拿地，甚至有土地的樓面價接近同區(qū)域的現(xiàn)房的價格。

馬英樞表示，此前開發(fā)商為了生存必須拿地，有一個剛性需求，另外目前開發(fā)商往往會寄希望在房地產(chǎn)市場在進(jìn)入下行周期前能把競買的高價土地變成房子回籠資金，而此次土地政策是政府從供給方層面進(jìn)行調(diào)控。

2月二手房市場“井噴”

上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，杭州蕭山在3月24日的兩個拍地情況，充分說明了杭州市區(qū)土地市場爭奪的激烈，尤其是樓板價的數(shù)據(jù)充分說明了后續(xù)房價上漲的空間會比較大。而此類地塊出讓也會影響預(yù)期，所以杭州市國土資源局出臺此類政策，也是為了防范當(dāng)前土地市場過熱的現(xiàn)象，進(jìn)而有利于穩(wěn)定市場預(yù)期。

此外，從杭州市2月份的市場行情來看，雖然此前政府出臺了限購限貸等一系列政策，但難以阻擋購房者熱情。

根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2017年2月，杭州全市共成交新建商品房0.88萬套，而經(jīng)過前期房價上漲，大多數(shù)剛需在新房市場已經(jīng)難覓低價房源，購房者紛紛轉(zhuǎn)向二手房市場，2月份，杭州市區(qū)二手房市場迎來了“井噴”，市區(qū)二手房成交8868套，高于新房。

截至2017年2月末，杭州全市新建商品住宅可售套數(shù)6.1萬套，可售面積804.5萬平方米，較1月末分別下降了4.3%、4.2%，為連續(xù)第二個月下滑，可售套數(shù)、可售面積均創(chuàng)下近1年來新低。按最近12個月的成交面積計(jì)算，去化周期為5個月，較1月末增加了0.3個月，供應(yīng)偏緊的局面較為明顯。

針對當(dāng)前的杭州樓市行情，陳煥春表示，目前購房者購房心態(tài)基于把手頭的資產(chǎn)變成房子，資產(chǎn)保值。按照正常的市場規(guī)律，市場的購房需求量大，應(yīng)該是一個價升量跌的過程，但現(xiàn)在受政府限價影響，眾多新開盤的價格上漲不大，很多購房者競相搶購，反而使得樓市走量很活躍。

陳煥春認(rèn)為，“從長期來看，受政策影響，限購還有加碼的可能性，需求在減少，供應(yīng)量會增加，供需關(guān)系會慢慢改善。”