前不久，日本國土交通省調(diào)查了1969年以來的住房累計投資額和住房資產(chǎn)差額，約500萬億日元的巨額資產(chǎn)不翼而飛，這相當(dāng)于目前日本一年的GDP。而日本國民都還蒙在鼓里。許多業(yè)主直到要出售住房時，才意識到他們最重要的這筆資產(chǎn)已一錢不值。

在日本樓市中，二手房比重僅13%。二手房之所以乏人問津，原因很多，最關(guān)鍵的是當(dāng)業(yè)主買下住房后其價值便直線下降。

日本住宅，木結(jié)構(gòu)占約60%，這類住房價格下跌最快。再牢固的木結(jié)構(gòu)住房，20年后都是殊途同歸：價值歸零。無論業(yè)主其間曾多次裝修，保養(yǎng)得怎么好，到了房產(chǎn)中介那里都不屑一顧。無法維持價值的商品，當(dāng)然不被視為“財產(chǎn)”。日本樓市就這樣不斷將業(yè)主的“財產(chǎn)”蛻變?yōu)槠胀?ldquo;消費品”。

那么，房產(chǎn)20年價值歸零的根據(jù)何在？據(jù)說財務(wù)省曾有木結(jié)構(gòu)住房使用年限為22年的規(guī)定，但實際上市場價格與稅收沒有任何關(guān)系。那這樣的規(guī)定又為何成了房產(chǎn)行業(yè)的通行做法呢？那是政府與不動產(chǎn)行業(yè)、建筑業(yè)、銀行業(yè)聯(lián)手促成的一種怪相。

對政府來說，新房既是消費品又是固定資產(chǎn)這一定位，可同時向其征收消費稅和固定資產(chǎn)稅。但若二手房進入流通市場，基本上就收不到消費稅了，而且在與住房連帶的土地銷售中也不征消費稅。另外，從政府政策角度看，住房開工率是左右經(jīng)濟增長的重要環(huán)節(jié)，二手房交易活躍，新房開工率就受打壓，推動經(jīng)濟增長的政策效應(yīng)就會被抵消。

向業(yè)主同時征收消費稅和固定資產(chǎn)稅，顯然屬雙重征收，毫無道理。美、英的住房都不收消費稅。雖然日本相關(guān)部門多次呼吁政府對優(yōu)質(zhì)住房免征消費稅，但每次都勞而無功。而對開發(fā)商而言，這一做法卻正中下懷。

雖然日本的住房投資額僅占GDP的3%，但住房會拉動相關(guān)的鋼鐵、水泥、玻璃和家電、家居等眾多行業(yè)，連帶效應(yīng)相當(dāng)大?？勺》績r值如此迅速歸零，業(yè)主顯然難以接受，因此，每每涉及稅制改革話題，住房總會成為眾矢之的。

經(jīng)銷新房的利潤要顯著大于二手房交易，因此不動產(chǎn)企業(yè)對二手房買賣也總提不起多少勁來。盡管近年來日本各方要求激活二手房市場的呼聲日益強烈，但2015年9月日本不動產(chǎn)協(xié)會提交的一份呼吁稅制改革的意見書，卻開宗明義要求“延長降低與新房有關(guān)的固定資產(chǎn)稅征收期限”。多年來該行業(yè)始終在為此而努力，這次終于如愿以償。由此不難看出日本經(jīng)濟對新房銷售的依賴。

同樣，對銀行來說，經(jīng)營二手房也基本上是弊大于利。要經(jīng)營二手房，就要不斷派人去鑒定二手房的質(zhì)量，這種事吃力不討好，銀行根本無意問津。銀行還覺得，如果認(rèn)可二手房的價值，那就不無推高壞賬風(fēng)險之虞。

就這樣，政府力圖通過新房開工拉動增長，增加稅收，開發(fā)商則希望從中提升效益，雖然此舉明顯會增加業(yè)主負(fù)擔(dān)，但銀行卻對此視而不見。通過利益鏈條形成了“神圣同盟”，導(dǎo)致日本住房20年價值歸零的怪相。

前不久，日本國土交通省調(diào)查了1969年以來的住房累計投資額和住房資產(chǎn)差額，得出的結(jié)果十分驚人：約500萬億日元的巨額資產(chǎn)不翼而飛了，這相當(dāng)于目前日本一年的GDP。而日本國民對此都還蒙在鼓里。許多業(yè)主直到要出售住房時，才意識到他們最重要的這筆資產(chǎn)已一錢不值，這對他們來說不啻兜頭一盆冷水。所有的人生目標(biāo)和價值都因此灰飛煙滅，他們往往很長時間都無法接受這一事實，心情久久難以恢復(fù)平靜。

如果業(yè)主準(zhǔn)備換房時已還完房貸那還算是幸運的，最慘的是許多業(yè)主還欠著一大筆房貸。如果業(yè)主打算在此時換房，由于其住房資產(chǎn)價值已急劇下降，賣出后還不夠償還剩余房貸。如果他們想買新房，怕連首付都拿不出了。因此很多業(yè)主在目瞪口呆之余，唯一的選擇就是繼續(xù)在老房子中住下去，徹底放棄改善居住的愿望。

以一套木結(jié)構(gòu)住房為例，當(dāng)初價格為3500萬日元，其中1500萬是地價，其余2000萬是房價。如某業(yè)主以2.5%的利息申請35年房貸，則20年后房貸還剩1900萬日元。如此時業(yè)主賣出此房，因地價沒變?nèi)允?500萬日元，而房價已歸零，所以該業(yè)主賣房后僅得1500萬日元。面對1900萬日元的房貸，他還倒欠銀行400萬日元。辛辛苦苦20年，到頭來不僅房子沒有了，還欠下一大筆債，這樣的悲劇事實上每天都在發(fā)生，讓人情何以堪？這可不是鬧著玩的！人的一生能買幾套房子？住房可不像其他消費品，用完了或用舊了，再買新的。對許多業(yè)主來說，住房就是一輩子的事。一生的心血突然歸零，由此帶來的打擊之大、創(chuàng)傷之深，難以形容。

過去在日本經(jīng)濟高速增長時期，雖然住房的價值也在飛快下降，但由于當(dāng)時的地價還在上升，暫時掩蓋了這一矛盾。如今日本人口下降，已不能指望地價繼續(xù)像以前那樣攀升，這一怪相便完全露出了水面。

日本泡沫經(jīng)濟破滅已有20多年。當(dāng)年的購房者如今已步入花甲之年。當(dāng)他們在美滋滋地設(shè)計人生新階段之際，卻遭遇如此沉重的打擊，這個彎子實在不好轉(zhuǎn)。既然無力買新房改善居住，那只能在老房子中湊合下去。很多住房的業(yè)主就此終了一生，其破舊的老房子也就變成了空房，在無人維護的狀態(tài)下加速老化，以致各地空房急增，連東京市中心地段的空房率也在10%以上，有些地段幾乎成了“鬼城”。

迄今，日本尚未出現(xiàn)改變這一怪相的任何跡象。

（作者系知名日本問題專家）