吳家明

昨日，深圳市規(guī)劃國土委網(wǎng)站發(fā)布消息，確認(rèn)了近日網(wǎng)傳的一份深圳市規(guī)劃國土委關(guān)于印發(fā)《商品住宅和商務(wù)公寓預(yù)現(xiàn)售管理操作細(xì)則》的通知。根據(jù)深圳市政府辦公廳2016年10月4日轉(zhuǎn)發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（深府辦[2016]28號(hào)）第五條“關(guān)于加強(qiáng)商品住房和商務(wù)公寓項(xiàng)目銷售價(jià)格管理”的有關(guān)規(guī)定，市規(guī)劃國土委于近期擬定并實(shí)施《操作細(xì)則》，在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，該文件擊中了此前樓市調(diào)控中始終定義模糊的真空地帶。

商務(wù)公寓也“中槍”

據(jù)悉，《操作細(xì)則》的要點(diǎn)包括建立商品住房和商務(wù)公寓預(yù)售審批預(yù)審查制度，各管理局申請(qǐng)預(yù)售之前為項(xiàng)目給出指導(dǎo)價(jià)格；首次申請(qǐng)預(yù)售項(xiàng)目，申請(qǐng)均價(jià)不能明顯高于周邊同類戶型在售均價(jià)，如果周邊無同類在售項(xiàng)目參考的，可參照周邊二手房價(jià)格；擬申請(qǐng)預(yù)售項(xiàng)目屬分期開發(fā)再次申請(qǐng)預(yù)售的，其戶型申報(bào)均價(jià)不得高于本項(xiàng)目前一期實(shí)際銷售價(jià)格；預(yù)售受理時(shí)間由委員按照前期已報(bào)預(yù)售計(jì)劃做全市統(tǒng)一調(diào)配，做好預(yù)售項(xiàng)目高低搭配；市價(jià)格管理部門不再辦理項(xiàng)目上調(diào)備案價(jià)格的變更手續(xù)，下調(diào)備案價(jià)格也需有度有節(jié)奏開展，不得短期大幅下調(diào)；對(duì)于已批預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售的，套房備案價(jià)格仍按預(yù)售申報(bào)價(jià)格確認(rèn)，備案價(jià)格對(duì)外公示；對(duì)未辦理預(yù)售直接辦理現(xiàn)售的項(xiàng)目，如沒辦理現(xiàn)售價(jià)格指導(dǎo)手續(xù)的項(xiàng)目不能網(wǎng)簽；指導(dǎo)申請(qǐng)企業(yè)將裝修成本從申報(bào)價(jià)格中剝離，明確合同價(jià)格和不動(dòng)產(chǎn)登記價(jià)格不包含精裝修成本等。

回顧這種類似的“限價(jià)”，在2011年到2012年這段時(shí)間的深圳樓市也曾經(jīng)出現(xiàn)，當(dāng)時(shí)深圳的房價(jià)是有往下調(diào)整的動(dòng)作，許多新盤在當(dāng)時(shí)開盤的時(shí)候就是以限價(jià)之名行降價(jià)之實(shí)。

對(duì)于此次出臺(tái)的操作細(xì)則，由于商品住房和商務(wù)公寓現(xiàn)售價(jià)格仍按預(yù)售申報(bào)價(jià)格確認(rèn)，這對(duì)于一些希望通過“捂盤”將預(yù)售盤轉(zhuǎn)為現(xiàn)售盤的樓盤，則堵死了出口。此外，曾經(jīng)游離于“限價(jià)令”之外的商務(wù)公寓、現(xiàn)售房、精裝房這次一一“中槍”。 受政策影響小，不限購不限貸的商務(wù)公寓一度成為了調(diào)控新政后深圳市場推售的主角。深圳中原研究中心預(yù)計(jì)，2017年商務(wù)公寓市場供應(yīng)量受多方面的原因預(yù)計(jì)將達(dá)到頂峰，全市將約有63個(gè)潛在供應(yīng)公寓項(xiàng)目，無論是供應(yīng)體量或是項(xiàng)目個(gè)數(shù)將創(chuàng)歷史高度，市場競爭將非常激烈?；蛟S正是由于商務(wù)公寓數(shù)量井噴，對(duì)這個(gè)市場加強(qiáng)價(jià)格監(jiān)管已刻不容緩。由于調(diào)控政策效應(yīng)，新盤預(yù)售許可證的審批更加嚴(yán)格，多個(gè)已開營銷中心或樣板房的項(xiàng)目推遲入市腳步。有羅湖區(qū)一商務(wù)公寓新項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人告訴記者，此前在申請(qǐng)預(yù)售時(shí)就遇到了困難。

房價(jià)大幅波動(dòng)已被扼殺

對(duì)于此次出臺(tái)的《操作細(xì)則》，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為對(duì)預(yù)售及現(xiàn)售項(xiàng)目的銷售價(jià)格進(jìn)行監(jiān)管，有利于保持房價(jià)的平穩(wěn)發(fā)展，防止大起大落。在住宅項(xiàng)目限購之后，商務(wù)公寓作為替代產(chǎn)品瞬間火熱，本次將商務(wù)公寓也納入到監(jiān)管范圍之內(nèi)，同樣是為了防止其價(jià)格隨意變動(dòng)而引發(fā)市場的不平衡。何倩茹認(rèn)為，2017年深圳樓市調(diào)控像這樣的堵漏洞、小調(diào)整依然偶有發(fā)生，2017年房價(jià)的大幅波動(dòng)已被扼殺，維持對(duì)房價(jià)基本持平的看法，而且高低價(jià)格樓盤搭配入市，可以防止一手房價(jià)格的結(jié)構(gòu)性波動(dòng)，錯(cuò)誤引導(dǎo)市場輿論。

也有市場人士認(rèn)為，正是因?yàn)?ldquo;價(jià)”穩(wěn)，早期高價(jià)拿地的項(xiàng)目“利潤”空間也被鎖住。只要開發(fā)商能解決融資和資金流的問題，“日子”還是可以的。壓力比較大的則是2015至2016年的“地王”項(xiàng)目。

從去年3月開始，一連串調(diào)控組合拳接連打出，一路狂飆的深圳樓市開始有所“降溫”，多方的數(shù)據(jù)和分析顯示，深圳樓市供需各方已經(jīng)進(jìn)入深度觀望階段。根據(jù)深圳市規(guī)劃國土委公布的數(shù)據(jù)，去年10月到12月深圳新房均價(jià)依次為每平方米55611元、54986元、54946元，在調(diào)控政策影響下，深圳房價(jià)在去年第四季度得到了抑制和理性回歸。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2016年12月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4個(gè)一線城市中去年12月份新房環(huán)比價(jià)格下跌幅度最大的是深圳，下跌0.4個(gè)百分點(diǎn)，而深圳也是連續(xù)3個(gè)月房價(jià)出現(xiàn)下跌。