每經(jīng)編輯 黃博文    

每經(jīng)記者 黃博文

每經(jīng)編輯 王婷婷

中國(guó)人口的老齡化，正在催生一個(gè)“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”——養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。中國(guó)社科院預(yù)測(cè)，到2030年，中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)可達(dá)13萬(wàn)億元。面臨轉(zhuǎn)型困惑的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)從中嗅到商機(jī)，以萬(wàn)科為代表的一眾房企殺入其中。

12月28日，深圳首家公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)PPP試點(diǎn)項(xiàng)目出爐，萬(wàn)科拿下該項(xiàng)目。當(dāng)天下午，深圳市福田區(qū)民政局與浙江萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)老年公寓管理有限公司舉行了“福田區(qū)福利中心PPP試點(diǎn)項(xiàng)目協(xié)議簽署儀式”，將引入萬(wàn)科公司優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)資源，推動(dòng)區(qū)福利中心社會(huì)化運(yùn)營(yíng)。

萬(wàn)科董事局主席王石在簽約儀式上表示，萬(wàn)科目前已經(jīng)在杭州、廣州、北京、上海、青島、成都、濟(jì)南、合肥等10個(gè)城市布局了近130個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，其中開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)了超過(guò)70個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目。此次和福田區(qū)一起合作，將這些年積累的養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)驗(yàn)落地到深圳，帶動(dòng)行業(yè)發(fā)展，未來(lái)一起提升福田和深圳的養(yǎng)老服務(wù)水平。

萬(wàn)科中標(biāo)福田養(yǎng)老PPP項(xiàng)目

據(jù)了解，福田區(qū)為了進(jìn)一步提升養(yǎng)老服務(wù)水準(zhǔn)，改善養(yǎng)老服務(wù)供給結(jié)構(gòu)，彌補(bǔ)養(yǎng)老床位緊缺短板，推進(jìn)公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革，于今年推出區(qū)福利中心PPP試點(diǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)，公開(kāi)引入社會(huì)優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)資源。

《萬(wàn)科周刊》的信息顯示，今年11月，萬(wàn)科在競(jìng)爭(zhēng)激烈的招投標(biāo)中勝出，成為深圳首家公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)PPP試點(diǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)合作方。

2017年1月1日，萬(wàn)科將正式接管福利中心，接收原有運(yùn)營(yíng)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)現(xiàn)有老人的日常照護(hù)服務(wù)。同時(shí)，萬(wàn)科將啟動(dòng)對(duì)福利中心的適老化改造和醫(yī)養(yǎng)設(shè)施設(shè)備的全面更新，改造后床位數(shù)將達(dá)到420張。

改造后的新福利中心將打造集托養(yǎng)、日間照料、居家養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合“四位一體”的“沒(méi)有圍墻的養(yǎng)老院”，通過(guò)實(shí)踐摸索出一套行之有效的政企合作養(yǎng)老模式，使福利中心成為深圳乃至全國(guó)公辦民營(yíng)養(yǎng)老改革試點(diǎn)的范本。

出席簽約儀式的福田區(qū)區(qū)委副書(shū)記、區(qū)長(zhǎng)高圣元表示，幾年前在參觀杭州隨園嘉樹(shù)項(xiàng)目時(shí)深受啟發(fā)，這次福田區(qū)通過(guò)PPP模式，將養(yǎng)老服務(wù)交由專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，引入萬(wàn)科的優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)資源，推動(dòng)區(qū)福利中心社會(huì)化運(yùn)營(yíng)，推動(dòng)養(yǎng)老項(xiàng)目與社會(huì)資本對(duì)接，提升養(yǎng)老服務(wù)品質(zhì)，打造都市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的標(biāo)桿，意義重大。

萬(wàn)科董事會(huì)主席王石在簽約儀式上介紹，萬(wàn)科目前已經(jīng)在杭州、廣州、北京、上海、青島、成都、濟(jì)南、合肥等10個(gè)城市布局了近130個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，其中開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)了超過(guò)70個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，養(yǎng)老產(chǎn)品類(lèi)型覆蓋了城市護(hù)理中心、城市全托中心、社區(qū)嵌入中心、CCRC持續(xù)照料社區(qū)四種模式。

王石表示，整個(gè)中國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題很突出，深圳是一座移民城市，相對(duì)國(guó)內(nèi)其它大城市年輕一些，但是老齡人口增速快，接下來(lái)也會(huì)面臨老齡化問(wèn)題。福田區(qū)老齡人口相對(duì)較多，養(yǎng)老事業(yè)走在前頭，這次養(yǎng)老機(jī)構(gòu)PPP試點(diǎn)項(xiàng)目，引入社會(huì)專(zhuān)業(yè)力量，是很有遠(yuǎn)見(jiàn)的舉措。

此次與福田民政局簽約的浙江萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)，是萬(wàn)科體系內(nèi)首個(gè)養(yǎng)老公寓項(xiàng)目。早在2009年，從良渚隨園嘉樹(shù)養(yǎng)老項(xiàng)目起步，杭州公司已有7年的探索。在重資產(chǎn)的持有運(yùn)營(yíng)之外，杭州萬(wàn)科同樣以輕資產(chǎn)的方式在各地設(shè)立養(yǎng)老服務(wù)公司。

兼顧公益與商業(yè)的挑戰(zhàn)

根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院指導(dǎo)發(fā)布的《中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書(shū)》中提到的數(shù)據(jù)，2015年末，我國(guó)60周歲及以上老人有2.22億，占到總?cè)丝诘?6.1%，而到21世紀(jì)50年代，我國(guó)老年人數(shù)量將超過(guò)4億人，平均每3個(gè)人中就有1個(gè)老年人。

據(jù)中國(guó)社科院老年研究所測(cè)算，目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)帶來(lái)了約4萬(wàn)億元人民幣的商機(jī)，到2030年可能增至13萬(wàn)億元。與此同時(shí)，從“十三五”規(guī)劃中提出要“建立以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系”，養(yǎng)老與房地產(chǎn)的結(jié)合政策利好不斷。

因此養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已然成了近兩年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)熱衷的轉(zhuǎn)型方向。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，截至去年年底，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)80家房企進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)百個(gè)。包括萬(wàn)科、綠城、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等龍頭房企已將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)寫(xiě)入年報(bào)發(fā)展計(jì)劃，其操盤(pán)者也在不同場(chǎng)合闡述其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)藍(lán)圖。

然而除去服務(wù)難題外，如何構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的盈利模式，也是房企向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的一大“心病”。記者梳理發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)的養(yǎng)老項(xiàng)目，盈利來(lái)源通常為“房租或床位費(fèi)+護(hù)理費(fèi)+餐飲等其他費(fèi)用”。相比與此前賣(mài)房的巨大利潤(rùn)，養(yǎng)老領(lǐng)域并非能從現(xiàn)金流上賺錢(qián)的行業(yè)。

涉足養(yǎng)老行業(yè)較早的萬(wàn)科旗下的項(xiàng)目大多數(shù)并不賺錢(qián)。萬(wàn)科集團(tuán)養(yǎng)老事業(yè)合伙人王永飚曾經(jīng)透露，位于上海萬(wàn)科城市花園的“智匯坊”與杭州萬(wàn)科的隨園嘉樹(shù)兩個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正，算是打破了行業(yè)盈利難的“魔咒”。

但現(xiàn)金流回正并不包括物業(yè)本身的投入。王永飚表示，土地及建造成本比較高，這也是萬(wàn)科對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)持保留態(tài)度的核心原因，養(yǎng)老首先需要輕資產(chǎn)的服務(wù)。

明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)劉策向記者表示，房企發(fā)力養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在于“放長(zhǎng)錢(qián)釣大魚(yú)”，當(dāng)下實(shí)現(xiàn)盈利模式是無(wú)解的。一些養(yǎng)老物業(yè)走的還是住宅銷(xiāo)售的老路，只有賣(mài)掉才能回籠現(xiàn)金，不過(guò)這與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)改善服務(wù)長(zhǎng)期持有的宗旨并不相符。

“養(yǎng)老地產(chǎn)未來(lái)可以借鑒商業(yè)地產(chǎn)的做法，將物業(yè)升值及現(xiàn)金收入資產(chǎn)證券化，從資本市場(chǎng)尋求現(xiàn)金回報(bào)解決長(zhǎng)期投入的難題應(yīng)該未來(lái)的方向。”劉策表示。

萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰曾經(jīng)透露，過(guò)去十幾年，幾乎所有企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)都是賺錢(qián)的，但新業(yè)務(wù)不是這樣，對(duì)于分公司來(lái)說(shuō)，基于自身的資金和利潤(rùn)分配，要在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)和新業(yè)務(wù)之間做出平衡是很難的，但是不用著急，這個(gè)事情值得去做，萬(wàn)科就會(huì)積極探索。

針對(duì)此次福田區(qū)民政局與萬(wàn)科的合作，中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁這是方向，在未來(lái)的運(yùn)作過(guò)程中首先保證公益的性質(zhì)不能改變，入住的老人享受到好的服務(wù)，其次在這個(gè)大框架下允許進(jìn)入的社會(huì)資金做商業(yè)模式探索，建立一套長(zhǎng)效機(jī)制，做到公益與商業(yè)的平衡。