每經(jīng)記者 王杰 每經(jīng)編輯 隋丕寧

12月4日，石榴集團(tuán)（前身為K2地產(chǎn)）官方微信發(fā)出一則名為《我們投降 我們?nèi)嫱顺鲟嵵萃恋厥袌?chǎng)的公開競(jìng)買》的公告稱，今日，石榴集團(tuán)經(jīng)過(guò)審慎的評(píng)估，決定全面放棄鄭州本輪土地市場(chǎng)的競(jìng)買參與，雖然我們已經(jīng)繳納了8億元的保證金，并獲得了競(jìng)買的資格。

石榴集團(tuán)在公告里表示，“我們看好鄭州的發(fā)展，我們認(rèn)同鄭州的未來(lái)，我們希望以公開公平公正的方式參與鄭州的建設(shè)。我們用的是企業(yè)合規(guī)的資金，我們投的是政府公開的招拍掛，我們有的是符合標(biāo)準(zhǔn)的資質(zhì)。但是，迫于地方同業(yè)的壓力，我們不得不放棄參與此次競(jìng)買，核心的原因竟然是——我們的競(jìng)價(jià)可能會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)赝瑯I(yè)構(gòu)成壓力，當(dāng)然，作為外來(lái)的投資人我們不是競(jìng)標(biāo)‘價(jià)格聯(lián)盟’的一員。”

公告稱石榴集團(tuán)看好鄭州樓市，卻又要退出這個(gè)市場(chǎng)，其背后，鄭州樓市究竟發(fā)生了什么？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查。

鄭州拿地遇阻

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，9月6日之前鄭州已在今年拍出過(guò)九宗高價(jià)地塊，恒大、萬(wàn)科、雅居樂(lè)、榮盛、碧桂園等地產(chǎn)商均刷新過(guò)鄭州土地的單價(jià)紀(jì)錄。

當(dāng)時(shí)尚未更名的K2地產(chǎn)也加入進(jìn)了鄭州的“搶地”大軍。河南商報(bào)報(bào)道，7月7日，鄭州高新區(qū)三塊地公開拍賣，K2以每畝763萬(wàn)元的單價(jià)競(jìng)得鄭政出（2016）72號(hào)（網(wǎng)）地塊，高出起始價(jià)4.12億。這讓本來(lái)一直參與該地塊合村并城改造并耗費(fèi)大量資金和精力的本土開發(fā)商非常尷尬。近期，K2地產(chǎn)又參與了其他城改地塊與合村并城地塊的競(jìng)拍，原本起始價(jià)拿地的規(guī)則被打破，多家房企均為拍地付出了上千萬(wàn)的競(jìng)拍成本。

隨后，一份名為“鄭土資文【2016】720號(hào)”鄭州市國(guó)土資源局呈報(bào)市政府《關(guān)于鄭政出（2016）72號(hào)（網(wǎng)）土地出讓后有關(guān)問(wèn)題處理意見的請(qǐng)示》的文件在坊間流傳。文中以K2地產(chǎn)提交審核資料不全、不符合規(guī)定為由，認(rèn)定K2地產(chǎn)7月7日競(jìng)得的“鄭政出（2016）72號(hào)地”行為是“無(wú)效競(jìng)買”，并給予三項(xiàng)處罰：1、扣押競(jìng)買保證金；2、納入黑名單、不得參加鄭州土地公開出讓交易活動(dòng)；3、該地塊另行組織出讓，出讓價(jià)格低于本次掛牌成交價(jià)的差額部分，由K2地產(chǎn)支付賠償。

據(jù)72號(hào)地塊的掛牌出讓公告顯示，該幅地塊的競(jìng)買保證金為2.62億元。關(guān)于上述文件的真?zhèn)?，《每日?jīng)濟(jì)新聞》記者尚未從官方渠道得到回應(yīng)。

7月15日，K2地產(chǎn)在官微上對(duì)上述文件發(fā)表聲明稱，目前“并未從任何官方渠道接受到類似信息，無(wú)法證明此文件真?zhèn)巍?rdquo;

石榴集團(tuán)在鄭州市場(chǎng)拿地遇阻，是因?yàn)閯?dòng)了別人的奶酪？

據(jù)了解，鄭州城中村改造起源于2003年的西史趙村城改，幾年之后“103號(hào)文件”出爐，“政府讓利，村民受益，企業(yè)得利”的城中村改造“鄭州模式”逐步成熟并轟動(dòng)全國(guó)。

該模式可以簡(jiǎn)單概括為“提前進(jìn)場(chǎng)、定向拿地、返還成本、底價(jià)成交”，即城中村改造過(guò)程中，企業(yè)先與村民、村委會(huì)甚至所在轄區(qū)主管單位進(jìn)行接觸，私下達(dá)成一致意見，以支付一定數(shù)額定金為代價(jià)簽署所謂“協(xié)議”，之后再由政府介入，將土地收歸國(guó)有，進(jìn)入一級(jí)土地市場(chǎng)，然后走個(gè)過(guò)場(chǎng)進(jìn)行公開網(wǎng)拍，開發(fā)商以底價(jià)成交，拍地后政府再返還一定比例作為開發(fā)商前期墊資的補(bǔ)償。

9宗土地未掛牌已有主？

12月9日，鄭州有9宗地將掛牌出讓，這是鄭州住宅用地?cái)喙?span lang="EN-US">3個(gè)月后的重新拍賣，也是鄭州土地“熔斷”機(jī)制實(shí)施后的首次出讓。就在2016年的最后一個(gè)月，石榴集團(tuán)又殺回來(lái)了。

石榴集團(tuán)也表示，已經(jīng)繳納了8億元的保證金，并獲得了競(jìng)買的資格。

來(lái)自中原樓市網(wǎng)的消息，上述9宗地塊中，112、113、115、116、117號(hào)土地為城改用地，114、118、119、120號(hào)地為合村并城用地，按照此前鄭州“提前進(jìn)場(chǎng)、定向拿地、返還成本、底價(jià)成交”的潛規(guī)則來(lái)說(shuō)，這9宗地應(yīng)該是“有主”的。

針對(duì)上述說(shuō)法，記者尚未得到鄭州官方確認(rèn)。

石榴集團(tuán)相關(guān)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，保證金如何處理，尚未有具體細(xì)節(jié)，目前只能以公告為準(zhǔn)。

石榴集團(tuán)在公告中表示，“我們看好鄭州的發(fā)展，我們認(rèn)同鄭州的未來(lái)，我們希望以公開公平公正的方式參與鄭州的建設(shè)。我們用的是企業(yè)合規(guī)的資金，我們投的是政府公開的招拍掛，我們有的是符合標(biāo)準(zhǔn)的資質(zhì)。但是，迫于地方同業(yè)的壓力，我們不得不放棄參與此次競(jìng)買，核心的原因竟然是——我們的競(jìng)價(jià)可能會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)赝瑯I(yè)構(gòu)成壓力，當(dāng)然，作為外來(lái)的投資人我們不是競(jìng)標(biāo)‘價(jià)格聯(lián)盟’的一員。”

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，出現(xiàn)上述問(wèn)題也說(shuō)明鄭州市在舊城改造、土地一二級(jí)開發(fā)環(huán)節(jié)上存在漏洞。從實(shí)際情況看，當(dāng)?shù)胤科蟮?ldquo;抗議”說(shuō)明這會(huì)影響他們?cè)诋?dāng)?shù)氐膭?dòng)拆遷項(xiàng)目的推進(jìn)。外來(lái)房企到此類城市，按照招拍掛的程序難以拍得土地，也會(huì)耗費(fèi)較大的成本。他建議當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屜嚓P(guān)部門應(yīng)該出臺(tái)一份更細(xì)致具有參考價(jià)值的出讓規(guī)則明細(xì)文本，進(jìn)而防范相應(yīng)矛盾出現(xiàn)。

鄭州的城中村改造將走向何方？和昌地產(chǎn)前總裁韓愷曾經(jīng)在《城中村，不能再這樣玩的游戲中》一文中說(shuō)道，推動(dòng)著城區(qū)建設(shè)、改善居住環(huán)境、提升城市品位的鄭州城中村改造中“以小博大”的游戲現(xiàn)狀，暗藏危機(jī)。