上個(gè)世紀(jì)，伴隨香港經(jīng)濟(jì)的騰飛，誕生了被稱為“香港四大家族”的李嘉誠(chéng)、郭得勝、李兆基、鄭裕彤四家。 放在內(nèi)地，“四大家族”這個(gè)名詞，其實(shí)影射的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中可能出現(xiàn)的一種趨勢(shì)——集中。而這種趨勢(shì)，在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)得越來越明顯。 根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，A股上市房企披露重大重組事件總計(jì)18宗，交易金額高達(dá)1485億元，遠(yuǎn)高于去年。 細(xì)數(shù)起來，無論恒大、融創(chuàng)等民字頭企業(yè)，還是中海、保利等實(shí)力央企，都在今年加快了并購(gòu)步伐。 去年12月18日-21日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提到，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。 那么問題來了，如此大規(guī)模的并購(gòu)潮，會(huì)不會(huì)讓房地產(chǎn)形成高度集中化？ 有足夠的“錢糧”才能有機(jī)會(huì)成為“巨頭” 探討有沒有這種可能，要先看有沒有這種勢(shì)頭。 目前地產(chǎn)公司通過金融方式去獲得有優(yōu)勢(shì)土地存量的上市公司，就是一種趨勢(shì)。因?yàn)槟軌驅(qū)崿F(xiàn)多元金融運(yùn)作的企業(yè)，才握有進(jìn)入下一場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的門票。 拿近年發(fā)展迅猛的一家民企泰禾來說。 10月20日，泰禾60億非公開發(fā)行公司債被正式獲批。至此，泰禾已經(jīng)完成了中期票據(jù)20億元、公司債75億元的融資，共計(jì)155億元。 而在10月27日的公告中，泰禾還計(jì)劃與中信信托合作設(shè)立信托，融資40億。此外其準(zhǔn)備在A股擬募集資金不超過98億元。 對(duì)企業(yè)來說，發(fā)行某些公司債可以把原先的舊債處理掉；另一方面，證監(jiān)會(huì)有規(guī)定不能將公司債直接用于拿地，但沒說不能收購(gòu)別家項(xiàng)目公司，所以發(fā)行債券并購(gòu)，對(duì)企業(yè)發(fā)展來說，是個(gè)不錯(cuò)的渠道。 泰禾第三季度業(yè)績(jī)報(bào)就披露稱，通過二級(jí)市場(chǎng)公司分別購(gòu)入天房發(fā)展和中國(guó)武夷4.45%和1.53%的股權(quán)，目前已在報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收益3760.35萬元和55.40萬元。 可以說，正因?yàn)樘┖陶莆樟撕芏喾康禺a(chǎn)運(yùn)作的金融手段，所以能取得這樣快速的發(fā)展。 “這種做法其實(shí)是未雨綢繆。一方面是由于調(diào)控之下，高端需求受限、客戶減少，以高端為主的開發(fā)商，在此輪調(diào)控中客戶有所流失，銷售必然受損，可能造成資金不足。與此同時(shí)，熱點(diǎn)城市可售面積、新開工面積、土地儲(chǔ)備面積均嚴(yán)重不足。所以開發(fā)商大舉融資，保證手上的現(xiàn)金充足些，至少能夠自救，其次還能順便撿些便宜?！庇袠I(yè)內(nèi)人士就評(píng)述認(rèn)為。 “通過收購(gòu)其他企業(yè)的股權(quán)或項(xiàng)目等，利用多重資源整合，可以快速打開市場(chǎng)，減少初次進(jìn)入不熟悉城市的風(fēng)險(xiǎn)，并提升并購(gòu)放的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?！痹跇I(yè)內(nèi)人士看來，這對(duì)大多數(shù)房企來說，都是不錯(cuò)的方式，但前提是企業(yè)具備收購(gòu)的實(shí)力和能力。 房?jī)r(jià)不一定漲，反而可能更低 實(shí)際上，現(xiàn)在房企在熱點(diǎn)城市拿地補(bǔ)倉的意愿非常強(qiáng)烈，但這些地方往往地價(jià)門檻不低。一般城市地價(jià)占房?jī)r(jià)1/3、一線城市地價(jià)占預(yù)期房?jī)r(jià)50%將成為常態(tài)。 所以，謹(jǐn)慎的大房企會(huì)更加拿地謹(jǐn)慎。而到明年中期，實(shí)力不濟(jì)的房企將無力再拿土地。如果沒有更多渠道“儲(chǔ)糧”，一些房企只能出局，企業(yè)集中度會(huì)越來越大。 而在剩下來的企業(yè)中，一輪合縱連橫還在加速，特別是國(guó)家推進(jìn)“國(guó)企混改”，允許民企控股30%以上，民資陣營(yíng)的一些企業(yè)利用金融工具參股入股、合并收購(gòu)，希望在這一輪合并潮中逆勢(shì)興起。 就最近一兩年來看，不僅房企重組事件在數(shù)據(jù)上增加了，案例上諸如中海地產(chǎn)與中信地產(chǎn)板塊合并、保利和中航地產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合等國(guó)企的整合也逐漸增加。 民營(yíng)企業(yè)陣營(yíng)中，更是以恒大、融創(chuàng)等“原生大型房企”為代表，以寶能系、平安系、中植系、萬向系等金控企業(yè)為代表，形成了房地產(chǎn)行業(yè)的合作兼并新高潮。 與此同時(shí)，“調(diào)控”是這輪合并潮中不得不提的“加速器”。 火爆的市場(chǎng)行情，大家都能賺錢，各種規(guī)模的企業(yè)可能都能“雞犬升天”，但調(diào)控之下，市場(chǎng)肅清，“渾水摸魚”的企業(yè)終會(huì)出局。 相反，資金成本低、并購(gòu)能力強(qiáng)、運(yùn)作情況好的企業(yè)則會(huì)受到市場(chǎng)認(rèn)可。與此同時(shí)，調(diào)控給行業(yè)更健康明細(xì)的規(guī)則，有助于企業(yè)降低拿地、建材采購(gòu)等一系列成本，在銷售時(shí)能有更高溢價(jià)，在很大程度上能夠幫助企業(yè)獲得更高的毛利率。 伴隨優(yōu)秀企業(yè)在行業(yè)中脫穎而出，行業(yè)集中度也會(huì)相應(yīng)被提高。數(shù)據(jù)就顯示，目前全國(guó)TOP50房企的市場(chǎng)占有率或超50%。 但值得一提的是，在目前國(guó)內(nèi)各城市房地產(chǎn)分化明顯的格局下，市場(chǎng)份額集中，不代表房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)香港那樣的“超級(jí)貴”。比如，像新城在常州，龍湖在重慶都占據(jù)了市場(chǎng)10%以上的份額，然而無論是常州還是重慶，房?jī)r(jià)都很低。 更別說，從總盤子來講，內(nèi)地和香港樓市，還是有很大區(qū)別的。所以，看房?jī)r(jià)，還是看供給更靠譜些。而在行業(yè)規(guī)則更健康的環(huán)境中，市場(chǎng)集中度的提高，或許還會(huì)有助于房?jī)r(jià)的合理發(fā)展。 本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表邦地產(chǎn)立場(chǎng)。 ------------------------------- 希望此文能對(duì)您有所幫助，更多問題可以加入邦地產(chǎn)粉絲群交流。（關(guān)注微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle，回復(fù)“粉絲群”）