每經(jīng)編輯 吳若凡    

自國慶節(jié)前后，樓市調(diào)控新政襲入全國多城，樓市溫度逐漸有所減弱。

一時間，樓市與股市的資金“蹺蹺板效應(yīng)”又被瘋傳，股市上的一些所謂的“敏感人士”也開始發(fā)表言論，認(rèn)為調(diào)控創(chuàng)造了機會，樓市資金將向股市流動了。

但資金從樓市撤出，就一定會進入股市嗎？

誰說不是樓市就是股市！

且不說樓市，當(dāng)今雖然還是資產(chǎn)荒階段，但可投資的領(lǐng)域也不止股市。

銀行理財作為今年較穩(wěn)健的投資方式，不少理財分析師都認(rèn)為，在資產(chǎn)配置上，適宜購買中長期理財產(chǎn)品，提前鎖定高收益，是目前最優(yōu)的策略配置。

此外，“2016年普通投資者的大類資產(chǎn)配置，應(yīng)該有50%配置在貨幣基金、債券基金、黃金資產(chǎn)等相對回報穩(wěn)定的品種上，以減少組合的風(fēng)險。”南方基金首席策略分析師楊德龍建議。

所以，資金從股市溢出，就一定流入股市的理論本身就不太成立。更何況，調(diào)控之下資金真的就能立即從樓市流出？

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-8月我國貨幣供應(yīng)量M1增長率超25%，而過去幾年這一數(shù)值僅在15%左右，只有2009年“4萬億”政策落地的時候，M1增長率超出過30%。

而從貸款的結(jié)構(gòu)來看，1-8月企業(yè)貸款下降了13%，個人居民中長期貸款卻大幅增長了90%（個人中長期貸款在全部貸款的占比從22%增長到了40%）。

很顯然，增加的貨幣都通過個人購房貸款進入到了樓市。這筆資金規(guī)模很大，而且并非流動性很強的純投機性資金，不可能一兩個月就能流出樓市。

樓市正在“亮劍”

即使放在調(diào)控的背景下，部分城市的住宅市場受抑制，但商業(yè)地產(chǎn)并未受調(diào)控影響。

相反，福建、四川、昆明等地都出臺了“商改住”的相關(guān)政策，福建的政策中，還充分鼓勵購買商業(yè)辦公用房——“凡購買五城區(qū)新建商業(yè)辦公房地產(chǎn)的，由財政按所繳契稅等額給予補貼”。

實際上，這和商業(yè)地產(chǎn)的大庫存現(xiàn)狀有關(guān)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-8月全國商業(yè)辦公用房待售面積達到1.55億平，同比增長22.2%；全國不少城市商業(yè)辦公用房可售周期已達50個月左右。

去庫存是當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要任務(wù)，化解商業(yè)地產(chǎn)的庫存、鼓勵資金流入商業(yè)地產(chǎn)，似乎大勢所趨。

種種跡象表明，商業(yè)地產(chǎn)的機遇似乎再次來臨。

但一直以來，商業(yè)地產(chǎn)由于投資大、回報周期長、資金依賴度大大高過住宅，目前國內(nèi)很多開發(fā)商的融資模式又較為單一、模式傳統(tǒng)。

“所以現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的大庫存、低周期現(xiàn)狀，不是因為潛力不夠，而是結(jié)構(gòu)和方式的問題。一些二三線城市商業(yè)供應(yīng)過剩，其實是一種市場博弈，即城鎮(zhèn)化升級、生活圈外溢產(chǎn)生的實際需求，它們釋放的速度，遠(yuǎn)低于項目入市的節(jié)奏。”某商業(yè)地產(chǎn)資深人士告訴邦地產(chǎn)。

開發(fā)商想要在這一次機遇期大舉擴張，就必須減少資金沉淀，保障充裕的現(xiàn)金流，比如更新模式，提供資產(chǎn)證券化平臺來轉(zhuǎn)化存量地產(chǎn)，但其中很關(guān)鍵的一點在于，引入個人投資者，即通過類似REITs或AMBS等可交易可流通的金融產(chǎn)品進行權(quán)益的轉(zhuǎn)化。

采用“輕資產(chǎn)”，也是靈活盤整存量資產(chǎn)的很好方式，但這需要企業(yè)具備全產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢，在開發(fā)管理資金等各方面都有運作能力。

“就拿紅星美凱龍來說，這個本質(zhì)上的輕資產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)商，2015年委管商場平均出租率在92.7%，毛利率在74.4%，這無論是在家居行業(yè)還是地產(chǎn)行業(yè)，都算不錯了。”

上述人士指出，紅星在地產(chǎn)環(huán)節(jié)提供“輸出地塊選址評估、掛牌條件商談、項目規(guī)劃設(shè)計建造、開業(yè)”的過程管理輸出；有全程參與項目開發(fā)和后期運營管理的產(chǎn)業(yè)鏈條；也具備一定資產(chǎn)運營能力，能找到更多合作方，嘗試整租、基金收購、委托管理等合作方式。這是使紅星能在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域快速擴散，能介入商業(yè)存量盤活的前提。

某跨國基金公司高管就直言，目前國內(nèi)像紅星美凱龍、奧特萊斯砂之船等一些特色的商業(yè)地產(chǎn)公司越來越多，它們進行的一些PE，四十年給LP帶來的回報率大概在25%LR，高于中國地產(chǎn)投資回報率平均數(shù)。

可見，在運作端，更多開發(fā)商已經(jīng)探索出合適的更新模式。伴隨需求端，政府對商業(yè)地產(chǎn)去庫存的鼓勵，供應(yīng)端政策層面給予了控制和調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性過剩，無疑會加速消化，這正是中國商業(yè)地產(chǎn)的長期價值。