每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡    

◎每經(jīng)記者 吳若凡

10月14日，住建部發(fā)布通知，要求進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，并對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的9種不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為作出了明確界定。

深圳、上海、武漢、成都等城市先后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)整治活動(dòng)中的違規(guī)企業(yè)進(jìn)行了通報(bào)。

近日，媒體也接連曝光一些涉嫌違規(guī)收取“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”“電商費(fèi)”等款項(xiàng)的樓盤(pán)。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查了解，這些附加費(fèi)能為開(kāi)發(fā)商節(jié)省3%~5%的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，但這類(lèi)違規(guī)的額外費(fèi)用一經(jīng)取消，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售利潤(rùn)或?qū)⒖s水。

開(kāi)發(fā)商算得一手好賬

針對(duì)住建部所界定的9種不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為，有業(yè)內(nèi)人士向記者直言，違法違規(guī)銷(xiāo)售，會(huì)影響市場(chǎng)健康交易，影響房地產(chǎn)企業(yè)的口碑；落到每個(gè)購(gòu)房者身上，則會(huì)加重購(gòu)房成本，而且權(quán)益得不到保證，滋生的投訴案例會(huì)越來(lái)越多。

這種行為對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是增加成本，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)卻是降成本。據(jù)某業(yè)內(nèi)資深一線操盤(pán)手透露，一般每個(gè)樓盤(pán)原本就會(huì)有幾個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，定下來(lái)后，樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)給出的優(yōu)惠都在里面包裝。開(kāi)發(fā)商不會(huì)做虧本買(mǎi)賣(mài)，甚至連利潤(rùn)都不會(huì)真的削減。

而代理公司的存在，能用各種名義來(lái)降低營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用。“比如購(gòu)房者通過(guò)電商渠道繳納了電商費(fèi)，這部分費(fèi)用看似換取了樓盤(pán)的高額度優(yōu)惠，但其實(shí)開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有因?yàn)閮?yōu)惠而虧本；另一方面，這部分電商費(fèi)被代理公司或者操盤(pán)的互聯(lián)網(wǎng)中介收取了，相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商分配給上述合作公司的獎(jiǎng)金。如此一來(lái)，公司不必出多少營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，就可以把房子賣(mài)掉。”

資深地產(chǎn)人士薛建雄表示，以一套總價(jià)300萬(wàn)元的房子為例，開(kāi)發(fā)商內(nèi)部的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用差不多是總價(jià)的3%~5%，其中中介代理費(fèi)1%~2%，營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用2%。向消費(fèi)者收取的電商費(fèi)或其他名目的類(lèi)似收費(fèi)，可以正好抵消代理費(fèi)用和一部分營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用。

開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售利潤(rùn)或縮水

“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”、“優(yōu)惠費(fèi)”、“折扣款”、“電商費(fèi)”等房?jī)r(jià)之外的違規(guī)費(fèi)用，被明令禁止。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可能不是少賺一筆錢(qián)的問(wèn)題。

薛建雄表示，開(kāi)發(fā)商不敢巧立名目收取各種附加費(fèi)，公司營(yíng)運(yùn)成本會(huì)大增。

如果不能收取電商費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用等于一下增加3%~5%。如果想要獲得原先的推廣效果，還需要增加相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，如果沒(méi)有增加，銷(xiāo)售實(shí)力或?qū)?huì)受到影響。

伴隨開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的增加，土地成本和財(cái)務(wù)成本都在上升，接下來(lái)可能導(dǎo)致的，便會(huì)是企業(yè)利潤(rùn)率的下滑。

以某上市房企位于上海泗涇的一個(gè)樓盤(pán)為例。該樓盤(pán)單價(jià)40000元/平方米（精裝修），按8%的凈利率水平來(lái)計(jì)算，單價(jià)凈利潤(rùn)在3200元左右。據(jù)購(gòu)房者向媒體爆料，該樓盤(pán)在首付五成的基礎(chǔ)上加收了40萬(wàn)元的裝修費(fèi)。按照100平方米的房屋粗略計(jì)算，開(kāi)發(fā)商賣(mài)一套房每平方米能多收4000元，扣除10%的企業(yè)所得稅，每平方米也能多得3600元。從上述單價(jià)利潤(rùn)可見(jiàn)，附加費(fèi)一收，該項(xiàng)目利潤(rùn)近乎翻番。

目前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓過(guò)程中，不計(jì)入購(gòu)房款的附加費(fèi)被取消了，這意味著開(kāi)發(fā)商單盤(pán)的銷(xiāo)售利潤(rùn)率將直接縮水。

隨著市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，“開(kāi)發(fā)商為了搶占份額，或者出現(xiàn)主動(dòng)降價(jià)的情況。部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格下降，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)會(huì)進(jìn)一步折損。”

不過(guò)，歐陽(yáng)捷預(yù)測(cè)，今年很多房企在前10個(gè)月已經(jīng)基本完成全年任務(wù)，年內(nèi)“以?xún)r(jià)換量沖業(yè)績(jī)”的情況不大可能出現(xiàn)，而且結(jié)余部分會(huì)放到明年，大企業(yè)降價(jià)的可能性也比較低。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這些附加費(fèi)用沒(méi)有了，買(mǎi)房的支出可以少一些，但不少購(gòu)房者擔(dān)心，上述電商費(fèi)等附加費(fèi)被禁，會(huì)否“變形”成其他方式，最終轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上？

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，電商的邏輯是人氣越高、成交概率越大，它的最大價(jià)值在于帶客，還不在于保證成交，但“羊毛出在羊身上”的邏輯依舊，這樣的情況可能出現(xiàn)。

不過(guò)，薛建雄認(rèn)為，現(xiàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，在房地產(chǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，大多開(kāi)發(fā)商是不敢大肆提高價(jià)格的，因?yàn)檫@會(huì)削弱它的市場(chǎng)吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。