每經(jīng)編輯 吳若凡    

最近幾天，邦地產(chǎn)接連曝光了一些涉嫌違規(guī)收取“團購費”“電商費”等款項的樓盤。

再加上這幾天新廣告法開始實施，從朋友圈里就能嗅到，開發(fā)商已經(jīng)開始了一場風(fēng)風(fēng)火火的“焚書”運動——

不僅室外廣告能拆的拆、能撕的撕、能剪的剪，樓書能燒的燒、電腦能砸的砸，有的樓盤索性把售樓處直接關(guān)了，“忙”得不亦樂乎。

前有國慶節(jié)多個城市出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，相關(guān)部門陸續(xù)出招，后有新廣告法落地，房產(chǎn)銷售亂象一時間如眾矢之的，一被發(fā)現(xiàn)就會被處罰。

這不，10月18日，上海就有8家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因涉嫌擅自提價銷售，被立案調(diào)查、暫停涉案項目的網(wǎng)簽資格。

但其實，據(jù)邦地產(chǎn)了解，當(dāng)前樓市還有不少開發(fā)商，讓消費者承擔(dān)著“團購費”、“優(yōu)惠費”、“折扣款”、“電商費”等房價之外的違規(guī)費用，而這類開發(fā)商巧立名目收取的費用，目前都是被明令禁止了的。

10月14日住建部就召開會議強調(diào)，進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，并對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的9種不正當(dāng)經(jīng)營行為作出了明確界定：一類是誤導(dǎo)、欺詐、炒作行為，包括發(fā)布虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言等；另一類是違法違規(guī)銷售行為，包括未取得預(yù)售許可證銷售商品房、變相收取定金預(yù)訂款、捂盤惜售、暗中加價收費、捆綁搭售、“一房多賣”等。

為什么，這一輪調(diào)控會如此“器重”這些違規(guī)現(xiàn)象？因為這些違規(guī)款項，對于購房者而言，看似不傷骨，但傷筋??！

違法違規(guī)銷售，往大了說，會影響市場健康交易，影響房地產(chǎn)企業(yè)的口碑；而落到每個購房者身上，則會加重購房成本，而且權(quán)益得不到保證，滋生的投訴案例會越來越多。

不過，這種行為對購房者來說是增加成本，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，卻是降成本。

據(jù)某業(yè)內(nèi)資深一線操盤手說，每個盤原本就有幾個點的優(yōu)惠額度，定下來后，往后樓盤營銷給出的優(yōu)惠都在里面包裝，比如各種“給5千抵5萬”“N萬**費拿8折房”的所謂優(yōu)惠，都是在既定優(yōu)惠幅度里包裝的，開發(fā)商不會做虧本買賣，甚至連利潤都不會真的削。

而且有了代理公司的存在，他們還能用各種名義來降低營銷費用。

“比如購房者通過電商渠道繳納了電商費，這部分費用看似換取了樓盤的高額度優(yōu)惠，但其實開發(fā)商并沒有因為優(yōu)惠而虧本，另一方面，這部分電商費被代理公司或者操盤的互聯(lián)網(wǎng)中介收取了，相當(dāng)于開發(fā)商分配給上述合作公司的獎金。如此一來，公司不必出多少營銷費用，就可以把房子賣掉。”

資深地產(chǎn)人士薛建雄就告訴邦地產(chǎn)，以一套總價為300萬的房子為例，開發(fā)商內(nèi)部的營銷費用差不多是總價的3%~5%（一般3個點），中介代理費1~2個點，營銷推廣費用2個點，差不多6~8萬元。向消費者收取電商費，可以正好抵消代理費用和一部分營銷費用。

附加費取消 營銷成本驟增3%-5%

但問題是，現(xiàn)在調(diào)控升級了！

開發(fā)商不敢再巧立名目收取各種附加費，“如此一來，公司營運成本會大增。在很多開發(fā)商的財報里，營銷費用都是很低的，這么一來，開發(fā)商的賺錢能力可能會變差。”薛建雄指出。

的確，如果不能收取電商費用，開發(fā)商相應(yīng)的營銷費用等于一下增加了3~5%。如果想要獲得原先的推廣效果，還需要增加相應(yīng)的營銷費用，如果沒有增加，則意味著銷售實力將會受到很大影響。

“開發(fā)商一般不愿意增加營銷費用，尤其是國企開發(fā)商。也就是說，從現(xiàn)在開始，如果房價漲不了，營銷費用還要跌，開發(fā)商的營業(yè)額和利潤在將來必將受到影響。”業(yè)內(nèi)人士就表示。

房企業(yè)績壓力大增 但買房會更便宜嗎？

更嚴重的是，因為各類企業(yè)營銷費用驟增，公司的營銷利潤或直接受影響，這對企業(yè)明年的業(yè)績也會構(gòu)成壓力。

但對于消費者呢？按理說，困擾消費者許久的附加費用沒有了，買房支出可以少些。

但邦地產(chǎn)擔(dān)心的是，電商費會“變形”，以其他方式，最終轉(zhuǎn)嫁到消費者身上。

只不過，在有一些業(yè)內(nèi)人士看來，現(xiàn)在市場競爭日漸激烈，在房地產(chǎn)向買方市場轉(zhuǎn)變的過程中，大多開發(fā)商是不敢大肆提高價格的，因為這會削弱它的市場吸引力和競爭力。