自2011年1月份開(kāi)始，北上廣深的限購(gòu)政策其實(shí)從未退出，今年上海、深圳更是進(jìn)一步升級(jí)了限購(gòu)力度，要求非戶(hù)籍人口繳納社保必須滿(mǎn)五年。

人們?cè)絹?lái)越疑惑，這些特大城市的限購(gòu)到底會(huì)不會(huì)退出，何時(shí)才能退出，能讓新北京人、新上海人、新深圳人，擁有一套屬于自己的住宅。

就在昨天 ，國(guó)土部頒布了一個(gè)政策，揭開(kāi)了一個(gè)驚天秘密：大城市的限購(gòu)政策恐怕在5年內(nèi)都不會(huì)退出，不但不退，限制還可能比之前更嚴(yán)。

因?yàn)檫@些大城市，并沒(méi)有為可能流入的1億農(nóng)業(yè)人口準(zhǔn)備好相應(yīng)的建設(shè)用地。而且，不只是北上廣深，可能會(huì)有更多城市開(kāi)啟長(zhǎng)期限購(gòu)。

這意味著如果限購(gòu)取消，房?jī)r(jià)將因?yàn)楣┣竺苓M(jìn)一步升級(jí)，出現(xiàn)快速的上漲。只要人口向超大城市、特大城市轉(zhuǎn)移的大趨勢(shì)不改變，樓市的限購(gòu)政策就很難會(huì)退出。

1億農(nóng)民進(jìn)城名單：沒(méi)有北上廣深

10月10日，國(guó)土部發(fā)布了《關(guān)于建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶(hù)數(shù)量掛鉤機(jī)制的實(shí)施意見(jiàn)》。

在發(fā)布上述文件時(shí)，國(guó)土資源部還召開(kāi)了專(zhuān)題新聞發(fā)布會(huì)，提出2015-2020年全國(guó)新增建設(shè)用地總規(guī)模約3900萬(wàn)畝，其中包含了進(jìn)城落戶(hù)1億人口的各類(lèi)用地需求，初步估算為1200萬(wàn)畝。（折合成人均，是每人80平米。）

然而，這1200萬(wàn)畝建設(shè)用地，沒(méi)有一畝安排在超大城市、特大城市。文件提出，超大和特大城市的中心城區(qū)原則上不因吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口安排新增建設(shè)用地。

目前，我國(guó)的超大城市一共有七個(gè)，除了北上廣深外，還有重慶、武漢和天津。特大城市則有南京、成都、沈陽(yáng)、哈爾濱、杭州、西安、蘇州、佛山、東莞等9個(gè)，除了哈爾濱、沈陽(yáng)、西安和重慶外，其他城市都已經(jīng)被列入了限購(gòu)范圍內(nèi)。如果這些城市建設(shè)用地不擴(kuò)增，或者不通過(guò)行政區(qū)劃的調(diào)整，并入周邊的縣級(jí)市，那么就存在被長(zhǎng)期限購(gòu)的可能。

以上海為例，截至去年末，全市常住人口總數(shù)為2415.27萬(wàn)人。其中，戶(hù)籍常住人口1433.62萬(wàn)人,外來(lái)常住人口981.65萬(wàn)人。根據(jù)之前公布的規(guī)劃，上海未來(lái)20年的總城市建設(shè)用地規(guī)模就3200萬(wàn)公頃，折合成人均，也就132平米。

如果允許人口大量流入，又不給上海增加建設(shè)用地指標(biāo)，人均建設(shè)用地就會(huì)大幅減少。不只是房?jī)r(jià)又會(huì)迅速飆漲，馬路上的車(chē)也會(huì)更多，交通也會(huì)更堵，地鐵里的乘客會(huì)更多，甚至三甲醫(yī)院的排隊(duì)都會(huì)邊得更長(zhǎng)。

人均建設(shè)用地的懸殊差距，在反映了上海突出的供求矛盾同時(shí)，也解釋了為什么上海的限購(gòu)措施、落戶(hù)條件會(huì)比其他城市更為嚴(yán)格。

事實(shí)上，不僅僅北京、上海這樣的城市，其他城市也存在人口大量流入和嚴(yán)控新增建設(shè)用地的矛盾。

比如《國(guó)務(wù)院關(guān)于蘇州市城市總體規(guī)劃的批復(fù)》要求，“嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地”，中心城區(qū)常住人口控制在360萬(wàn)人以?xún)?nèi),城市建設(shè)用地控制在380平方公里以?xún)?nèi)。而截至2015年年末，蘇州全市常住人口1061.60萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口794.08萬(wàn)人。

也正是因?yàn)檫@一原因，盡管蘇州新一輪規(guī)劃和上一輪比，建設(shè)用地多了80.4平方公里，但人均建設(shè)用地卻由2005年的128.6平方米下降到105平方米。如果未來(lái)人口進(jìn)一步流入，蘇州城市建設(shè)用地顯然將面臨更大的壓力。

限落戶(hù)是另一種房地產(chǎn)調(diào)控

建設(shè)用地比上海更緊張的是深圳。全市年末常住人口1137.89萬(wàn)人，比上年末增加60萬(wàn)人，增長(zhǎng)5.6%。其中戶(hù)籍人口354.99萬(wàn)人，占常住人口比重31.2%；非戶(hù)籍人口782.90萬(wàn)人，占比重68.8%。根據(jù)《廣東省土地利用總體規(guī)劃(2006年—2020年)》,要求深圳市2020年的建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?.76萬(wàn)公頃內(nèi)。折合成人均，只有85.77萬(wàn)平米。

盡管，深圳通過(guò)“圍海造田”近年來(lái)新增了不少建設(shè)用地，但最近幾年的新增建設(shè)用地?cái)?shù)量實(shí)際上是一路下滑。

深圳市公布了《2016年度城市建設(shè)與土地利用實(shí)施計(jì)劃》，確定全市（含前海合作區(qū)）計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地13.5平方公里，其中新增建設(shè)用地僅2平方公里。而在前一年的新增建設(shè)用地還有4.3平方公里。

新增建設(shè)用地增幅不斷減少，但深圳的落戶(hù)政策卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)比北京和上海寬松。具有全日制本科以上學(xué)歷年齡在45歲以下的引進(jìn)人才都可以直接落戶(hù)。另外，根據(jù)國(guó)家的“十三五”規(guī)劃，到2020年為止，深圳常住人口發(fā)展目標(biāo)將達(dá)到1480萬(wàn)人。

人均建設(shè)用地本來(lái)就少，對(duì)人口流入又不加限制，在很大程度上加重了深圳樓市的供求矛盾，也使得深圳房?jī)r(jià)的漲幅超越了上海和北京，領(lǐng)跑了一線(xiàn)城市。

之前，北京和上海都設(shè)置了常住人口的紅線(xiàn)，上海要求到2040年，人口規(guī)模不能超過(guò)2500萬(wàn)，北京則要求六城區(qū)常住人口，每年減少2%—3%。深圳的案例，解釋了北京、上海限購(gòu)?fù)瑫r(shí)限制外來(lái)人口落戶(hù)，對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)所起到的作用。 

樓市的熱點(diǎn)：會(huì)轉(zhuǎn)向四大都市圈外圍的中小城市

雖然超大城市和特大城市的中心城區(qū)，對(duì)進(jìn)城農(nóng)民掛起了“謝絕進(jìn)入”的牌子。但他們周邊的中小城市，卻依然持開(kāi)放態(tài)度。

早在去年就有人對(duì)2009年到2014年的5年間，各大城市人口流量進(jìn)口進(jìn)行梳理，結(jié)果發(fā)現(xiàn)人口集中遷移往三大都市圈。

人口流入超過(guò)100萬(wàn)的13個(gè)城市，三大都市圈就占了8個(gè)，長(zhǎng)三角有滬蘇，珠三角有廣深莞佛，渤海灣有京津。

長(zhǎng)三角上海+蘇州+杭州+南京+寧波+無(wú)錫+常州=流入863萬(wàn)人。珠三角廣州+深圳+東莞+佛山=流入796萬(wàn)人。渤海灣北京+天津=流入684萬(wàn)人。

盡管大城市紛紛限購(gòu)，并且提高了落戶(hù)門(mén)檻。但是，人口流向三大都市圈的大趨勢(shì)卻沒(méi)有改變。這也成為20多城市國(guó)慶發(fā)布樓市調(diào)控政策以后，人口向三大城市群的中小城市轉(zhuǎn)移的邏輯推理依據(jù)。

事實(shí)上，在調(diào)控政策出臺(tái)前，上海和蘇州、杭州、南京間的幾個(gè)中小城市：昆山、太倉(cāng)、嘉興、南通都大規(guī)模出現(xiàn)了外來(lái)購(gòu)房者的身影。

7月嘉興曾經(jīng)成為百城房?jī)r(jià)的領(lǐng)跑者。長(zhǎng)三角都市圈的另一城市——無(wú)錫則是9月房?jī)r(jià)漲幅第一。

和很多人判斷的不同，樓市不會(huì)就此變冷，只是會(huì)換個(gè)城市，換個(gè)區(qū)域，繼續(xù)牛市行情。