每經(jīng)編輯 隋丕寧    

2016年以來(lái)，在寬松的貨幣政策和信貸政策下，全國(guó)特別是一線和強(qiáng)二線城市商品住宅銷售大幅增長(zhǎng)。在長(zhǎng)三角地區(qū)庫(kù)存急劇下降的熱點(diǎn)城市，諸如合肥、南京、蘇州、杭州等，地價(jià)與房?jī)r(jià)，較著勁兒上漲。

然而，瘋狂增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，引來(lái)各地一記又一記調(diào)控重拳。這種情況下，看多，還是看空，時(shí)時(shí)考驗(yàn)著開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者的智慧？

作為世界六大公認(rèn)的六大城市群之一，長(zhǎng)三角城市群是中國(guó)城市化程度最高、經(jīng)濟(jì)最具活力、吸納外來(lái)人口能力最強(qiáng)的區(qū)域。發(fā)展?jié)摿υ诓粩嘣鲩L(zhǎng)、房?jī)r(jià)仍然居高不下，調(diào)控的重拳依舊沒(méi)有停歇的跡象。長(zhǎng)三角樓市還有沒(méi)有投資價(jià)值？哪些城市的增長(zhǎng)空間更大？

為了解答這些問(wèn)題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)合中國(guó)指數(shù)研究院一起發(fā)布了《2016年長(zhǎng)三角城市價(jià)值白皮書(shū)》。白皮書(shū)依托中指院13年的研究經(jīng)驗(yàn)，對(duì)長(zhǎng)三角的21個(gè)城市進(jìn)行了價(jià)值排名，以便為購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商投資布局提供決策依據(jù)。

9月27日，在白皮書(shū)發(fā)布現(xiàn)場(chǎng)，中國(guó)指數(shù)研究院上海分院副總經(jīng)理張志杰，就該白皮書(shū)的相關(guān)問(wèn)題，做了進(jìn)一步闡釋。

人口素質(zhì)比人口流動(dòng)更影響房?jī)r(jià)

2016年以來(lái)，不少城市房?jī)r(jià)上漲，而長(zhǎng)三角區(qū)域地價(jià)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)最快。眾所周知，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)和人口的吸附能力更強(qiáng)。但是，哪些城市更具有投資價(jià)值，張志杰認(rèn)為，有必要對(duì)長(zhǎng)三角城市價(jià)值做一個(gè)排行榜。

對(duì)于房?jī)r(jià)影響體系，白皮書(shū)選了十幾個(gè)指標(biāo)，每一個(gè)指標(biāo)從不同角度去做。房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)用了2016年6月到8月最新的數(shù)據(jù)，對(duì)影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵性因素做了一些分析。

張志杰說(shuō)，“我們用因子統(tǒng)計(jì)下來(lái)，發(fā)現(xiàn)土地因子對(duì)房?jī)r(jià)的支撐作用是最大的。其中，土地的消化時(shí)間，土地的價(jià)格還有土地的集中度影響又是最大的。另外人口因子也占很大的權(quán)重。其中值得關(guān)注的是，人口的素質(zhì)，要比人口的流動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響因素更大。”

白皮書(shū)通過(guò)指標(biāo)體系的研究發(fā)現(xiàn)，在長(zhǎng)三角目前的情況下，城市價(jià)值的變化隨著時(shí)間的變化而變化，不同的時(shí)間點(diǎn)都有不同的變化。用最新數(shù)據(jù)做出來(lái)的長(zhǎng)三角價(jià)值變動(dòng)，上海依然是長(zhǎng)三角的核心，有更大的資源，上海依然是在領(lǐng)跑長(zhǎng)三角。四大中心的行業(yè)地位，資源匹配，上海無(wú)疑是第一位的。

哪個(gè)城市上漲潛力更大？

如果不去上海拿地，那么去哪里呢？張志杰表示，第二梯隊(duì)的南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、寧波、合肥是比較好的。從高校在校生的規(guī)模來(lái)看，杭州的80萬(wàn)人，上海的50萬(wàn)人。蘇州的情況值得一提，目前，蘇州房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該是相對(duì)較低的，價(jià)值的洼地。但是，蘇州9月份地價(jià)比8月份上漲了40%，它的房?jī)r(jià)上漲的潛力是比較大的。

白皮書(shū)上，無(wú)錫的排名為什么比杭州還要高？張志杰解釋稱，無(wú)錫土地因子得分比較靠前，土地財(cái)政的依賴度相對(duì)比較低一點(diǎn)，而且最近無(wú)錫的房?jī)r(jià)上漲是7-9月3個(gè)月上漲起來(lái)的。過(guò)去幾年，進(jìn)入無(wú)錫的開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有賺到錢(qián)。近兩年土地的減少和土地的控制，無(wú)錫面對(duì)的情況是，前期推的土地已經(jīng)消化的差不多了。最近無(wú)錫推的幾塊地，都出了很多的地王，所以無(wú)錫的地價(jià)房?jī)r(jià)比占到84%，這里短期上漲的壓力很大。

最近，杭州調(diào)控政策非常密集，9天時(shí)間連發(fā)三道“金牌”，杭州市場(chǎng)后續(xù)價(jià)值如何？張志杰稱，杭州房?jī)r(jià)大幅上漲是G20峰會(huì)之后，房?jī)r(jià)上漲了10%到20%。從中長(zhǎng)期排名來(lái)看，杭州房?jī)r(jià)的上漲壓力應(yīng)該是超過(guò)無(wú)錫的。寧波在這幾個(gè)城市里面，人口因子和城市配套因子都會(huì)比較低一點(diǎn)。

今年房?jī)r(jià)上漲的城市里，合肥是一匹大黑馬，其后續(xù)趨勢(shì)如何？張志杰稱，合肥的土地因子和人口因子得分比較高，但從目前的情況來(lái)看，精密產(chǎn)業(yè)和配套因子得分在第二梯隊(duì)里面是比較高的。如果經(jīng)濟(jì)和城市配套因子上來(lái)的話，未來(lái)合肥中長(zhǎng)期的上漲潛力會(huì)受到很大的影響。

中小城市哪家強(qiáng)？

長(zhǎng)三角城市群里的第三梯隊(duì)，就是中小城市了。這一梯隊(duì)里，得分比較高的是舟山。張志杰解釋稱，舟山這個(gè)城市人口和房地產(chǎn)容量比較低，它不是一個(gè)很好的發(fā)展市場(chǎng)，中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)的升值潛力不會(huì)太大。金華和臺(tái)州這兩個(gè)城市最近地價(jià)上漲的比較快，都超過(guò)了70%，我們認(rèn)為短期內(nèi)房?jī)r(jià)有比較大的上升空間，但是從這兩個(gè)城市土地因子的因素考慮，中長(zhǎng)期上漲空間不是很大。

另外一個(gè)城市是嘉興，近期房?jī)r(jià)上漲比較快，土地消化時(shí)間特別長(zhǎng)，中長(zhǎng)期的漲幅我們目前來(lái)看是有限的。當(dāng)然，如果都市圈能夠真正建立起來(lái)，上海的交通能夠輻射到嘉興，嘉興的發(fā)展空間應(yīng)該也是不錯(cuò)的。

對(duì)于常州來(lái)說(shuō)，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，最近的房?jī)r(jià)也漲了，但是土地庫(kù)存的壓力也比較大。張志杰認(rèn)為，常州房?jī)r(jià)增長(zhǎng)是比較乏力的。蕪湖現(xiàn)在房?jī)r(jià)增長(zhǎng)接近70%，但是其他排名都?jí)|底，中長(zhǎng)期增長(zhǎng)是比較乏力的。

在長(zhǎng)三角城市群當(dāng)中，哪些城市排名墊底？這些城市有沒(méi)有共有的特征？張志杰說(shuō)，紹興在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)因子得分比較高，但是人口和土地因子得分一般；揚(yáng)州、湖州、南通這些城市都是普遍不看好的，其他因子得分都是墊底的，土地消化時(shí)間長(zhǎng)，房?jī)r(jià)上漲壓力比較大。湖州的城市因子相對(duì)比較好，但總體的上漲空間不會(huì)太大。馬鞍山表現(xiàn)比較好的是土地因子，其他因子得分都是墊底的。