每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)    

◎每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)

一開(kāi)盤(pán)就被哄搶?zhuān)团伦约嘿I(mǎi)不到房；到處托關(guān)系，走后門(mén)，就為能買(mǎi)套房；開(kāi)發(fā)商一賣(mài)房子就心疼，感覺(jué)是給客戶送錢(qián)……

相似的場(chǎng)景，讓我們恍惚回到了2009年，那個(gè)樓市火爆的年份。只是和那一年不同的是，當(dāng)下市場(chǎng)里，不僅是消費(fèi)者，連最樂(lè)觀的開(kāi)發(fā)商，心中也充滿恐懼。

“市場(chǎng)不知道什么時(shí)候會(huì)出大問(wèn)題！”這是一個(gè)開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)的感嘆。盡管這家公司剛剛在長(zhǎng)三角一城市搶了一塊全國(guó)聞名的高價(jià)地，但這位營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)的依舊忐忑不安。公司高價(jià)拿地讓他格外擔(dān)心：市場(chǎng)能不能接受更高的房?jī)r(jià)？其實(shí)，這個(gè)問(wèn)題不僅困擾著開(kāi)發(fā)商，同樣也困擾著購(gòu)房者。

樓市火爆 限制政策頻出

2016年這波樓市的瘋狂注定和2009年不同，因?yàn)檫@一輪樓市中火爆的城市主要都是一線和核心二線城市，大部分三四線城市非但沒(méi)漲，反而在下跌。

中國(guó)人口紅利的拐點(diǎn)，一直是懸在高房?jī)r(jià)頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍，它也預(yù)示著似2009年全國(guó)性房?jī)r(jià)的普漲難以再現(xiàn)。

除了人口因素外，資金成本的未來(lái)走勢(shì)，也是影響房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的一個(gè)重要因素。瑞銀認(rèn)為，為避免放大一二線城市潛在的房地產(chǎn)泡沫，決策層應(yīng)會(huì)避免釋放過(guò)于寬松的政策信號(hào)。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，造成房?jī)r(jià)快速上漲的重要因素是貨幣超發(fā)、供求失衡和投資客大規(guī)模出現(xiàn)。

各地為了抑制房?jī)r(jià)快速上漲，已經(jīng)出臺(tái)限購(gòu)、限貸、限價(jià)等一系列政策，北京甚至醞釀土地出讓中不僅要競(jìng)地價(jià)，還要競(jìng)自持面積；南京還要求拍地要像買(mǎi)車(chē)牌那樣，達(dá)到一定價(jià)格就搖號(hào)。

不過(guò)，上述舉措的作用非常有限，樓市風(fēng)險(xiǎn)正在逐步升級(jí)?！督?jīng)濟(jì)觀察報(bào)》的報(bào)道指出，9月18日，中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)布的“建鑫2016年第二期不良資產(chǎn)支持證券”公告顯示，從2015年以來(lái)，個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率不斷攀升，而且最近一年內(nèi)違約率增長(zhǎng)勢(shì)頭明顯。根據(jù)建設(shè)銀行公布的數(shù)據(jù)，違約者多為相對(duì)低收入者。年收入10萬(wàn)元以下違約率占比超過(guò)一半，年收入30萬(wàn)元以下違約率超過(guò)80%。

如果房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲，相對(duì)低收入者違約率進(jìn)一步增長(zhǎng)，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)顯然會(huì)變得更大。

如何抑制房?jī)r(jià)快速上漲？

從目前各地已經(jīng)出臺(tái)的調(diào)控政策來(lái)看，主要還是停留在抑制需求層面，而在增加土地供應(yīng)上，卻沒(méi)有更好的辦法。

要解決這個(gè)問(wèn)題，恐怕就涉及修改城市總體規(guī)模、城市建設(shè)容積率等一系列城市規(guī)劃指標(biāo)。能否修改這些指標(biāo)，對(duì)城市建設(shè)用地零增長(zhǎng)，甚至負(fù)增長(zhǎng)的北京、上海等城市而言，意義尤為重大。

雖然上述兩個(gè)超大城市都在進(jìn)一步加快城市更新和舊改，并采取諸多措施，限制人口大規(guī)模流入。然而，遠(yuǎn)水難解近渴，面對(duì)如洪水般涌入的需求，不能只靠堵，還需要分流。

不僅僅是北京、上海兩個(gè)超級(jí)城市存在巨大的購(gòu)房需求分流壓力。其他的二線城市也遇到了供不應(yīng)求的壓力。

對(duì)此，歐陽(yáng)捷提出一個(gè)辦法，就是利用大城市都市圈內(nèi)的中小城市，有效地化解一部分購(gòu)房需求。

此前，京津冀、長(zhǎng)三角城市群、長(zhǎng)江中游城市群和成渝城市群規(guī)劃相繼公布，借助城市群內(nèi)各城市的分工協(xié)作，有效提升城市群的整體競(jìng)爭(zhēng)力，已經(jīng)成為共識(shí)。然而，如何才能利用城市群內(nèi)的中小城市快速“泄洪”購(gòu)房需求，最終實(shí)現(xiàn)抑制房?jī)r(jià)快速上漲呢？

并不是所有的區(qū)域樓市都是如此火爆，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已然開(kāi)始分化，冷熱不均是典型表現(xiàn)。在一線及核心二線供不應(yīng)求的同時(shí)，部分中小城市去庫(kù)存壓力有增無(wú)減。如果能夠?qū)⒉糠中枨笠氲竭@些城市，也能幫助后者迅速解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的高庫(kù)存問(wèn)題。

那么，哪些城市能充當(dāng)長(zhǎng)三角購(gòu)房需求的“泄洪池”呢？這些城市在幫助區(qū)域內(nèi)大城市分流、消化購(gòu)房需求前，需要先在交通、教育和醫(yī)療等公共層面做哪些配套呢？

9月27日，在第六屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)（上海）城市論壇上，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》將攜手中國(guó)指數(shù)研究院推出《2016年長(zhǎng)三角城市價(jià)值白皮書(shū)》給出一個(gè)破解樓市困局的方法。