每經(jīng)編輯 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂

當(dāng)前，樓市可謂遇上了最好的年景。大狂歡背后，大分化暗潮涌動，房企也被卷入這股洪流之中。

9月3日，金科股份（000656，SZ）對外披露了該房企位于新疆的三家控股子公司金科五家渠、金科坤泰與金科宇泰的股權(quán)變動公告，此舉屬于金科主動放棄了控股權(quán)并引入了重要關(guān)聯(lián)方中科控股，一起推動新疆五家渠項(xiàng)目開發(fā)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，從上述資本運(yùn)作來看，金科不再對項(xiàng)目繼續(xù)投入資金，每年將收取品牌與服務(wù)費(fèi)，還有利潤分成等。這難道不就是不少一線房企所倡導(dǎo)的“小股操盤”模式嗎？

金科股份相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，他們想降低新疆投資，未來這些子公司將不再并表，未來主要聚焦于全國“核心十城”。

金科新疆進(jìn)與退

按照以前的“1030”戰(zhàn)略，金科股份3年前在新疆五家渠、貴州遵義底價拿地，這被看做是該房企加碼中西部的一個標(biāo)志性事件。

去年4月份與今年上半年，金科股份又在新疆五家渠底價拿地，試圖將金科經(jīng)典產(chǎn)品線之一的“廊橋水鄉(xiāng)”品牌移植到那里。

據(jù)悉，五家渠為新疆的一個縣級市，距離烏魯木齊32公里。但年初以來，各地紛紛祭出去庫存新招，個別省會也不例外。

如今年8月底，新疆首府烏魯木齊市也積極推出了包括契稅財政補(bǔ)貼、放寬購房落戶條件、組建國有租房租賃公司等7項(xiàng)去庫存措施。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，相對于烏魯木齊，五家渠形勢也不夠樂觀。7月初，五家渠“十三五”規(guī)劃綱要透露，按照該市“十二五”規(guī)劃要求，計(jì)劃2015年該市總?cè)丝谝?span lang="EN-US">2010年9.66萬的基礎(chǔ)上達(dá)到15萬，但結(jié)果不達(dá)標(biāo)，仍差2.6萬。

依此看來，金科的“退”意似乎并不意外。按照公告表述，重慶金科與依云投資通過增資擴(kuò)股方式對其子公司五家渠金科、金科坤泰引入重要關(guān)聯(lián)第三方中科控股，持股比例也從原來的“51:49”變成了“30：20.7：49.3”。

此外，重慶金科與依云投資通過轉(zhuǎn)讓金科宇泰股權(quán)同樣引入中科控股，持股比例變化跟上述一樣。記者注意到，除了五家渠金科2015年賺錢凈利潤2713.84萬元之外，此前兩年一直虧損，金科宇泰和金科坤泰2013年至2015年凈利潤一直虧損。

上述資本運(yùn)作之后，金科股份董秘劉忠海表示，三個子公司將不再納入金科的并表范疇。對于引入中科控股，劉忠海說，交給一般房企不行，讓中科來做比較信任。

從控股股東降為小股東，還每年收取品牌與服務(wù)費(fèi)以及利潤分成等，這難道不是小股操盤？劉忠海說，他們本意是聚焦“核心十城”。年初金科確定了“二線熱點(diǎn)城市為主，一線和中心三線城市為輔，逐步退出四線城市”的布局策略。對于四線項(xiàng)目，他們會因城施策。

聚焦二線釋放量能

金科半年報顯示，報告期內(nèi)，該房企實(shí)現(xiàn)簽約銷售收入約134億元（含非地產(chǎn)板塊），同比增長約22%。

上半年，金科股份新增獲取10個項(xiàng)目（含城中村合作項(xiàng)目2個），其中通過項(xiàng)目收購、合資合作模式獲取位于“核心十城”的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目8個，包括鄭州、南京與合肥等新進(jìn)入的熱門城市，完成土地項(xiàng)目投資49億元，新增計(jì)容可建面積約249萬平方米。

東興證券地產(chǎn)分析師鄭閔鋼預(yù)判說，金科上半年合同銷售面積同比增長41%，合同銷售金額同比增長29%，凈利潤增長42.27%，實(shí)現(xiàn)大幅增長，期末地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款達(dá)267.23億元，基本鎖定2017年全年業(yè)績。

克而瑞研報統(tǒng)計(jì)顯示，前8個月，金科實(shí)現(xiàn)銷售金額201億元，排名第43位，與此相比，金科的銷售體量則高達(dá)310.9萬平方米，排名第18位。依此計(jì)算，金科前8個月銷售均價為6465元/平方米。

當(dāng)前，像合肥、鄭州等熱門城市的樓面地價已飆升到逾1萬元/平方米，按照當(dāng)前合肥、鄭州等核心城市較為保守的1萬元銷售均價計(jì)算，其中金科前述同等體量可以賣到310.9億元，對照克而瑞的榜單，可以晉級前25強(qiáng)，進(jìn)入全國房企銷售第二梯隊(duì)。

上半年，萬科、保利、恒大等5個一線房企銷售破千億。談及規(guī)模，劉忠海表示，他們不過分追求這個，一些房企規(guī)模大而利潤率低，規(guī)模時代已過，金科更講規(guī)模適度，當(dāng)前面粉貴過面包，與其追求高周轉(zhuǎn)及薄利，不如拿著現(xiàn)有項(xiàng)目把他做好，提高利潤率。

從融資端來看，金科股份擬借中信建投專項(xiàng)資管計(jì)劃融資17億元發(fā)行永續(xù)債17億元開發(fā)重慶西永項(xiàng)目，與以往所發(fā)永續(xù)債產(chǎn)品前3年利率8%相比，當(dāng)前產(chǎn)品前3年利率已降為6%。