每經(jīng)編輯 龐靜濤    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 龐靜濤

“地王潮”、“搶房潮”與“收縮戰(zhàn)線”同時(shí)在一線和二線熱點(diǎn)城市上演，監(jiān)管層去“杠桿”的趨勢(shì)愈發(fā)明顯，有報(bào)道稱上海等熱點(diǎn)城市限購(gòu)政策已在討論中。

在政策層面試圖為樓市降溫的預(yù)期中，險(xiǎn)資、私募基金等機(jī)構(gòu)資金發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的另一個(gè)風(fēng)口——大宗存量商辦物業(yè)。然而，風(fēng)口之下，并非熱線區(qū)域的大宗商辦物業(yè)均能成為資本的理想標(biāo)的物。

搶房正酣 機(jī)構(gòu)逃離

上海、蘇州、合肥等一線城市和熱點(diǎn)二線城市搶房正酣時(shí)，機(jī)構(gòu)卻坦陳看不清形勢(shì)，并用實(shí)際行動(dòng)選擇“逃離”。

8月27日，由諾亞財(cái)富主辦的房地產(chǎn)投資高峰論壇上，歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)（投資）基金公司合伙人王雪泉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，公司已將投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至大宗資產(chǎn)管理方向，同時(shí)收縮了增量市場(chǎng)戰(zhàn)線。而傳統(tǒng)意義上的增量市場(chǎng)更多被認(rèn)為是住宅市場(chǎng)。

據(jù)王雪泉介紹，目前，歌斐資產(chǎn)存量規(guī)模已不足200億元，累計(jì)管理規(guī)模達(dá)到750億元，2014年基金存量規(guī)模達(dá)到高峰接近400億元，如今“收縮”近半。

“逆大勢(shì)”而為的戰(zhàn)略調(diào)整，王雪泉給出的理由是，土地市場(chǎng)上“面粉”的上漲速度可謂有點(diǎn)“瘋狂”，以致對(duì)未來(lái)的形勢(shì)判斷不夠清晰。

歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)基金投資合伙人譚文虹講述了住宅緣何被“收縮”，住宅市場(chǎng)受政策的影響太大，變化周期短，大概每三年會(huì)有一次，頻繁的調(diào)控進(jìn)一步加速了市場(chǎng)的波動(dòng)。

在房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)的背景下，譚文虹提到，住宅市場(chǎng)過(guò)于頻繁的波動(dòng)，造成其主流運(yùn)營(yíng)者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)不斷下滑。與此同時(shí)，政府通過(guò)價(jià)格、購(gòu)買(mǎi)資格等行政手段的干預(yù)，致使開(kāi)發(fā)商的定價(jià)行為更多是一種隨行就市，并不完全取決于開(kāi)發(fā)成本。

中信建投在最近的一次電話會(huì)議中同樣提到，地王涌現(xiàn)，杠桿高企，房地產(chǎn)價(jià)格處于較高位置，受政策層面影響，資本市場(chǎng)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期是不足的。

王雪泉坦言，因擔(dān)憂市場(chǎng)會(huì)有較大風(fēng)險(xiǎn)，并認(rèn)定如今的市場(chǎng)表現(xiàn)已經(jīng)超出了價(jià)值投資的理念，公司轉(zhuǎn)而重點(diǎn)關(guān)注改造低估物業(yè)和京滬核心物業(yè)。

險(xiǎn)資圍獵商辦物業(yè)

保險(xiǎn)資金在地產(chǎn)股中攪動(dòng)風(fēng)云，甚至左右整個(gè)A股地產(chǎn)板塊的走勢(shì)。能量巨大的險(xiǎn)資，因其敏銳的市場(chǎng)嗅覺(jué)被認(rèn)為是房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)向標(biāo)。

然而，在股市之外，保險(xiǎn)資金并未停止其地產(chǎn)版圖的擴(kuò)張和探索。在過(guò)去逾一年的時(shí)間，包括險(xiǎn)資在內(nèi)的國(guó)內(nèi)資本加緊對(duì)商辦物業(yè)的“圍獵”，且戰(zhàn)果豐碩。

經(jīng)濟(jì)下滑，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒或不可避免。諾亞財(cái)富創(chuàng)始投資人、執(zhí)行董事章嘉玉表示，自2010年開(kāi)始的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型已經(jīng)進(jìn)入深水期，給投資者帶來(lái)更多挑戰(zhàn)，企業(yè)盈利下降，隨之而來(lái)的是投資標(biāo)的整體收益下行，市場(chǎng)出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒。

大宗商辦物業(yè)不僅進(jìn)入險(xiǎn)資的視野，更在其投資版圖中占據(jù)重要一席。全球最大資產(chǎn)產(chǎn)管理公司貝萊德中國(guó)區(qū)房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人彭磊介紹，2015年，國(guó)內(nèi)有代表性的43單物業(yè)投資成交，內(nèi)資占比約為40%~43%。2016年上半年，典型物業(yè)成交約200億元，內(nèi)資占比提升至90%，而內(nèi)資大部分為保險(xiǎn)資金和其他資金。

值得關(guān)注的是，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)資金對(duì)大宗商辦物業(yè)的執(zhí)著在向全球拓展。有數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)各種房地產(chǎn)物業(yè)中，酒店物業(yè)和寫(xiě)字樓是最受青睞的，半數(shù)的投資都來(lái)自中國(guó)的保險(xiǎn)公司，此外綜合企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也非?；钴S，分別在海外投資總量當(dāng)中占比23%和10%。