每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

（本文原載于微信公眾號(hào)邦地產(chǎn)Real-estate-circle）

王石已經(jīng)在新浪微博靜默了整整58天，但公眾卻從未停止捕捉他的影蹤。據(jù)媒體報(bào)道，王石曾試圖拜訪華潤(rùn)，曾去過(guò)寺廟燒香，曾在亞布力一言不發(fā)，也出席了深圳的生日會(huì)，更在演講中提及“人要相信宿命”。

但是，沒有被人知道的是，王石在忙這一系列事的時(shí)候，還在8月18日抽空去拜訪了一個(gè)九年制學(xué)校，并為這間學(xué)校的教職員工上了一課。而且這個(gè)學(xué)校即將成為萬(wàn)科的新的事業(yè)起步。這個(gè)學(xué)校的名字叫“萬(wàn)科雙語(yǔ)學(xué)校”，上海萬(wàn)科教育集團(tuán)的一個(gè)樣板學(xué)校。萬(wàn)科希望通過(guò)這個(gè)學(xué)校，讓品牌從房地產(chǎn)界進(jìn)軍教育界。

只是邦爺不信，萬(wàn)科的著眼點(diǎn)，僅僅是做教育產(chǎn)業(yè)那么單純。和當(dāng)初與深鐵簽訂戰(zhàn)略協(xié)議一樣，萬(wàn)科的教育事業(yè)有機(jī)會(huì)讓房地產(chǎn)的盈利邏輯有根本性的變化，不用買地、蓋樓，卻可以做最厲害的房地產(chǎn)，你信嗎？

“點(diǎn)石成金”的“金手套”

邦爺有個(gè)朋友，姓“蘇”，是東北人。在上海沒有戶籍。今年，他的孩子到了該上幼兒園的年齡，到處托人想進(jìn)一所付費(fèi)的民辦幼兒園，結(jié)果卻不行。原因很簡(jiǎn)單，他雖然有居住證，但在上海沒房子。而這所幼兒園的招生要求是，孩子父母必須有上海的產(chǎn)權(quán)房。

這個(gè)故事告訴我們，雖然政府鼓勵(lì)租賃，但是現(xiàn)實(shí)中沒有房子就是不行的。房子關(guān)系個(gè)人和家庭的教育、醫(yī)療、信用、貸款以及社會(huì)地位，這也就是為什么建安成本只有兩三千的房子，動(dòng)輒要買幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)一平的原因所在。

這個(gè)故事還告訴我們，為什么上海市中心的一塊地，會(huì)是三四線城市遠(yuǎn)郊地塊價(jià)格的幾百上千倍？就是因?yàn)?，上海市中心集成的教育、醫(yī)療、就業(yè)、商業(yè)等所有資源，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)三四線城市的相應(yīng)配套。住在三四線城市，要買到上海市中心的所有這些資源和服務(wù)，需要花費(fèi)的代價(jià)是幾百萬(wàn)、上千萬(wàn)的。

換句話說(shuō)，如果有一天萬(wàn)科能把上海市中心的這些資源，搬到舟山那些人跡罕至的小島上，那么那些一文不值的小島，價(jià)值可以立即翻上去幾十倍。所以，萬(wàn)科最近幾年，一直在干那些看似和本業(yè)沒啥關(guān)系的事。比如，上海萬(wàn)科之前還搞過(guò)社區(qū)養(yǎng)老，解決居家養(yǎng)老的問(wèn)題；又比如，萬(wàn)科搞城市樂(lè)跑賽，搞自行車、水上運(yùn)動(dòng)；還有創(chuàng)客空間等等。

這些業(yè)務(wù)看上去都不怎么掙錢，還是挺費(fèi)精力，但只要在某些特定地塊組合，馬上就能讓那些地變值錢。和地鐵業(yè)務(wù)一樣，這些都是屬于萬(wàn)科的“金手套”。

做不到土地升值=拿不到地

之前，有很多粉絲和邦爺抱怨，一到二手房市場(chǎng)，開發(fā)商的品牌好像就基本沒什么作用。不管是星河灣、綠城，還是萬(wàn)科、中海，二手房?jī)r(jià)格能比周邊高個(gè)10%－15%就不錯(cuò)了?；ǜ邇r(jià)從品牌開發(fā)商那里買房不值得。

這是因?yàn)殚_發(fā)商都不掌握“金手套”。如果，開發(fā)商擁有這些“金手套”，結(jié)果會(huì)不同嗎？

邦爺覺得應(yīng)該會(huì)有很大的不同。

以學(xué)區(qū)房為例，是不是學(xué)區(qū)房，在上海的房?jī)r(jià)會(huì)有20%—30%的差距。如果，萬(wàn)科的雙語(yǔ)學(xué)校經(jīng)過(guò)若干年努力，成為上海十大名校，那么基本上就會(huì)出現(xiàn)很多萬(wàn)科社區(qū)都有萬(wàn)科雙語(yǔ)學(xué)校。（實(shí)際上萬(wàn)科之前開辦的復(fù)旦萬(wàn)科國(guó)際雙語(yǔ)c班去年畢業(yè)生100%被全球知名院校錄取，所以在辦學(xué)上已經(jīng)有豐富的經(jīng)驗(yàn)和能力。）這也就代表著萬(wàn)科變成了“學(xué)區(qū)房”的代名詞。

上海和其他地方，正在要求開發(fā)商變成城市運(yùn)營(yíng)商，萬(wàn)科和他的同行們不光要會(huì)蓋房子、賣房子，還要懂得怎樣讓土地升值，否則是干不長(zhǎng)的。

＊文中觀點(diǎn)為受訪者言論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無(wú)涉。